Решение от 30 сентября 2019 г. по делу № А78-2488/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А78-2488/2019
г.Чита
30 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2019 года

Решение изготовлено в полном объёме 30 сентября 2019 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи М.И. Обуховой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ринчиновой Д.Б., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 21.08.2009 по 20.12.2018 в размере 710267 руб., пени за просрочку уплаты долга с 18.12.2018 по день фактического исполнения обязательства, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований предмета спора, Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представителя по доверенности от 07.12.2018;

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности от 08.04.2019,

от третьего лица – ФИО4, представителя по доверенности от 19.08.2019.

Администрация городского округа «Город Чита» обратилась в Арбитражный суд Забайкальского края с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 21.08.2009 по 24.04.2019 в размере 721847,82 руб., пени за период с 18.12.2018 по 24.04.2019 в размере 91361,47 руб., пени в размере 0,1% от суммы задолженности по день фактического исполнения обязательства.

Протокольным определением от 01.07.2019 уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

Определением суда от 24.04.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>).

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные требования.

Представитель ответчика с требованиями не согласился, просил в удовлетворении требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве, также заявил о пропуске срока исковой давности. Представитель ответчика также указала, что в договоре при указании кадастрового номера земельного участка допущена ошибка на одну цифру, индивидуальный предприниматель ФИО1 с 2009 года пользуется земельным участком с кадастровым номером 75:32:040504:150. Данная ошибка была обнаружена в 2012 году, администрация сообщила предпринимателю об ошибке, перезаключив с ним договор с указанием верного кадастрового номера земельного участка от 04.05.2012 №25/12 (л.д. 70-73).

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Администрация городского округа «Город Чита» (далее - истец, администрация) зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц за ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 672000, <...>.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ответчик, предприниматель) зарегистрирован в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей за ОГРН <***>, ИНН <***>, место жительства: 672027, Забайкальский край, г. Чита.

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - истец, департамент) зарегистрирован 01.10.2008 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 2 по г. Чите в Едином государственном реестре юридических лиц за ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 672000, <...>.

20.07.2009 Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и индивидуальным предпринимателем ФИО1 подписан договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена №684/09.

Предметом договора аренды является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:040504:151, площадью 1541 кв.м., расположенный по адресу: <...> (л.д. 17-19). Земельный участок предоставляется для целей, не связанных со строительством (для установки павильона).

Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости. Договор заключен на неопределенный срок.

На основании пункта 7.4 договор одновременно является актом приема-передачи (передаточным актом) земельного участка. Земельный участок считается переданным с момента подписания договора сторонами.

Согласно пункту 2.2 арендные платежи начинают исчисляться с даты подписания договора. Арендная плата осуществляется поквартально, но не позднее 15-го числа последнего месяца квартала. Если договор заключен после первого срока наступления платежа, предусмотренного договором, то первый платеж производится в последующий по договору срок.

Размер арендной платы был определен в пункте 2.4 договора.

За просрочку оплаты арендной платы стороны в пункте 5.2 договора установили неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В связи с регистрацией 21.08.2009 права собственности Городского округа «Город Чита» за спорный земельный участок, Администрация городского округа «Город Чита» ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, обратилась к ответчику с требованием об оплате задолженности за период с 21.08.2009 по 24.04.2019, неустойки в размере 91361,47 руб.

Претензия истца ответчиком оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд, рассмотрев материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор земельного участка, заключенный на срок один год и более подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2.1 договора настоящий договор заключается на неопределенный срок, следовательно, договор не подлежал государственной регистрации.

С 21.08.2009 спорный земельный участок передан в собственность Городского округа «Город Чита».

По смыслу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды.

При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В обоснование исковых требований администрация ссылается на неисполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в соответствии с договором аренды от 20.07.2009 №684/09 за период с 21.08.2009 по 24.04.2019.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, указывает на отсутствие у него обязательства по внесению арендных платежей, являющееся встречным по отношению к обязательству администрации в соответствии с договором аренды по предоставлению арендатору земельного участка в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (земельного участка), а именно: земельный участок не свободен от строений и прав третьих лиц в связи с расположением на передаваемом в аренду участке капитальных строений (складское помещение, арматурная мастерская) (л.д.93).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 02.11.2004 №653/04 (л.д. 63-66) в пользовании муниципального предприятия города Читы «Гарант» (ОГРН <***>, ИНН <***>) находился земельный участок с кадастровым номером 75:32:040504:17, площадью 4461 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Распоряжением главы Администрации г. Читы от 28.07.2003 №1600-Р за МП «Гарант» на праве хозяйственного ведения закреплено имущество, переданное по акту приема-передачи: складское помещение площадью 141,3 кв.м., арматурная мастерская 1962 года постройки площадью 150,4 кв.м., часть железобетонного забора 1965 года постройки длиной 202,4 кв.м. (л.д. 140-141).

Распоряжением Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Чита» от 23.11.2006 №337 договор о передаче имущества в хозяйственное ведение от 23.10.2003 №127 признан утратившим силу, оформлен договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 27.11.2006 №172, которым за МП «Гарант» закреплено на праве хозяйственного ведения муниципальное имущество согласно приложениям №1,2 (л.д. 146-150). Договор заключен с 27.11.2006 по 27.11.2009.

На основании Распоряжения КУГИ Читинской области №2605-р от 15.09.2008 о проведении территориального землеустройства земельного участка, расположенного по адресу: г. Чита, окружной проезд, 16 проведено межевание, сформировано землеустроительное дело (л.д. 58-69).

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 75:32:040504:17, площадью 4461 кв.м. образовано два земельных участка площадью 2920 кв.м. и 1541 кв.м.

На спорном земельном участке с кадастровым номером 75:32:040504:151 площадью 1541 кв.м. находятся муниципальное имущество, переданное на праве хозяйственного ведения МП «Гарант» складское помещение, арматурная мастерская (л.д. 93).

По условиям пункта 1.2 договора аренды арендодатель передает земельный участок с кадастровым номером 75:32:040504:151, площадью 1541 кв.м. во временное владение и пользование ответчику, на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости.

Таким образом, по условиям договора арендодатель обязан передать земельный участок без находящихся на нем объектов недвижимости.

Допрошенный в судебном заседании (аудиозапись судебного заседания от 01.07.2019 04.20 минут – 15.30 минут) в качестве свидетеля ФИО5 (ранее являющийся конкурсным управляющим муниципального предприятия города Читы «Гарант») пояснил, что с 2003 года в пользовании МП «Гарант» находился земельный участок с кадастровым номером 75:32:040504:17, площадью 4461 кв.м., расположенный по адресу <...>. После межевания образовалось несколько земельных участков, спорный земельный участок с кадастровым номером 75:32:040504:151 площадью 1541 кв.м. находился в пользовании МП «Гарант» до 2010 года, данный земельный участок полностью использовался для обслуживания переданных на праве хозяйственного ведения объектов недвижимости – складское помещение, арматурная мастерская. Индивидуальный предприниматель не мог пользоваться данным земельным участком, так как договор с ответчиком заключен 20.07.2009, право пользования МП «Гарант» спорным земельным участок прекращено 11.08.2010 в связи с передачей в казну города муниципального недвижимого имущества (арматурная мастерская, складское помещение, часть железобетонного забора, гаражные ворота) (л.д. 154-155).

Таким образом, в момент заключения договора аренды с ответчиком спорный земельный участок находился в пользовании у третьего лица МП «Гарант» и не мог быть передан по договору аренды ответчику.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о доказанности ответчиком обстоятельств, свидетельствующих о неисполнении Арендодателем по договору от 20.07.2009 №684/09 обязательства по предоставлению Арендатору имущества (земельного участка) в аренду, свободного от объектов и прав третьих лиц, влекущего невозможность использования данного имущества арендатором в соответствии с условиями договора аренды и назначением арендуемого имущества (земельного участка), что является основанием для освобождения арендатора от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, не может считаться исполнившим предусмотренного законом и договором обязательства по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора отсутствует встречное обязательство по внесении арендной платы в спорный период.

Кроме того, из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 26.06.2015 № 2 (2015), следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает арендатора от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишён возможности использовать арендованное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии со ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд приходит к выводу, что арендатором было передано по договору аренды имущество с пороком, Департамент не был правомочен передавать в аренду ответчику земельный участок с кадастровым номером 75:32:040504:151 площадью 1541 кв.м. в сформированных границах.

Учитывая отсутствие доказательств передачи арендодателем земельного участка соответствующего условиям договора аренды, факта пользования земельным участком с кадастровым номером 75:32:040504:151 площадью 1541 кв.м. в спорный период суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей за период с 21.08.2009 по 24.04.2019.

Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания основного долга, требования о начислении неустойки, носящие акцессорный характер, удовлетворению также не подлежат.

Кроме того, ответчиком заявлен довод о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 1 статьи 192 ГК РФ срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Оплата арендных платежей с 21.08.2009 до 2015 года должна быть произведена согласно пункту 2.3 договора – до 15.09.2009, 15.12.2009, 15.03.2010, 15.06.2010, 15.09.2010, 15.12.2010, 15.03.2011, 15.06.2011, 15.09.2011, 15.12.2011, 15.03.2012, 15.06.2012, 15.09.2012, 15.12.2012, 15.03.2013, 15.06.2013, 15.09.2013, 15.12.2013, 15.03.2014, 15.06.2014, 15.09.2014, 15.12.2014, 15.03.2015, 15.06.2015, 15.09.2015, 15.12.2015.

В силу пункта 2 статьи 200 ГК РФ начало течения срока исковой давности определяется моментом окончания срока исполнения обязательства.

Начало течения срока исковой давности по требованию о взыскании арендных платежей началось, соответственно, с 16.09.2009, 16.12.2009, 16.03.2010, 16.06.2010, 16.09.2010, 16.12.2010, 16.03.2011, 16.06.2011, 16.09.2011, 16.12.2011, 16.03.2012, 16.06.2012, 16.09.2012, 16.12.2012, 16.03.2013, 16.06.2013, 16.09.2013, 16.12.2013, 16.03.2014, 16.06.2014, 16.09.2014, 16.12.2014, 16.03.2015, 16.06.2015, 16.09.2015, 16.12.2015.

С этой даты истцу было известно о нарушении ответчиком обязательств, предусмотренных договором аренды.

Соответственно, срок исковой давности истекает 16.09.2012, 16.12.2012, 16.03.2013, 16.06.2013, 16.09.2013, 16.12.2013, 16.03.2014, 16.06.2014, 16.09.2014, 16.12.2014, 16.03.2015, 16.06.2015, 16.09.2015, 16.12.2015, 16.03.2016, 16.06.2016, 16.09.2016, 16.12.2016, 16.03.2017, 16.06.2017, 16.09.2017, 16.12.2017, 16.03.2018, 16.06.2018, 16.09.2018, 16.12.2018.

Исковое заявление подано в Арбитражный суд Забайкальского края 01.03.2019.

Таким образом, иск о взыскании арендных платежей за период с 21.08.2009 по 2015 год предъявлен за пределами срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 ГК.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия через Арбитражный суд Забайкальского края.

Судья М.И. Обухова