Решение от 14 января 2026 г. АС Республики Саха

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, <...> тел: +7 (4112) 34-05-80, https://yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А58-10686/2025
15 января 2026 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 15.01.2026 Полный текст решения изготовлен 15.01.2026

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Ивашина Д.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егоровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению государственного казенного учреждения Республики Саха (Якутия) "Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Основа" (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании исполнить государственные контракты,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию сельского поселения «Хаптагайский наслег» муниципального района «Мегино-Кангаласский улус» Республика Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности № 01 от 12.01.2026 (паспорт, диплом), от ответчика: не явился, извещен, третье лицо: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

государственное казенное учреждение Республики Саха (Якутия) "Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Основа" (далее – ответчик) об обязании исполнить государственные контракты № 0816500000624005908 от 13.05.2024,

№ 0816500000624005907 от 13.05.2024, № 0816500000624005696 от 13.05.2024, № 0816500000624005695 от 13.05.2024, № 0816500000624005694 от 13.05.2024, № 0816500000624005673 от 13.05.2024, № 0816500000624005672 от 13.05.2024, № 0816500000624011195 от 18.07.2024, в части передачи готовых жилых помещений в муниципальную собственность Муниципального образования «Хаптагайский наслег» Мегино-Кангаласского район Республики Саха (Якутия); о взыскании неустойки в размере 3 152 033,65 руб. и до момента фактического исполнения обязательств по государственным контрактам.

Определением от 17.11.2025 суд привлек к участию в деле третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию сельского поселения «Хаптагайский наслег» муниципального района «Мегино- Кангаласский улус» Республика Саха (Якутия) (далее – третье лицо).

Представитель истца в судебном заседании просила иск удовлетворить полностью, указала на ненадлежащее исполнением ответчиком обязательств по государственным контрактам, сослалась на положения гражданского законодательства об обязательствах, договорах, неустойке.

Ответчик просил в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указал, что от своих обязательств не отказывался, к исполнению контрактов приступил, в ответах на претензии просил продлить сроки исполнения контрактов.

Третье лицо в отзыве на исковое заявление указало, что ответчиком ведутся работы по исполнению государственных контрактов, ответчик не уклоняется от выполнения работ.

Ответчик и третье лицо, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного заседания, представителя для участия в нем не направило, о рассмотрении дела в свое отсутствие не ходатайствовало, в связи с чем суд рассматривает дело без его участия.

Судом установлены следующие обстоятельства.

Между истцом (заказчик) и ответчиком (застройщик) в рамках реализации республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы» были заключены 8 государственных контрактов на приобретение 22 жилых помещений, в строящемся жилом доме по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, следующие государственные контракты: № 0816500000624005908 от 13.05.2024, № 0816500000624005907 от 13.05.2024, № 0816500000624005696 от 13.05.2024, № 0816500000624005695 от 13.05.2024, № 0816500000624005694 от 13.05.2024,

№ 0816500000624005673 от 13.05.2024, № 0816500000624005672 от 13.05.2024, № 0816500000624011195 от 18.07.2024.

В соответствии с пунктом 1.2 вышеперечисленных государственных контрактов ответчик обязался передать квартиры в муниципальную собственность Муниципального образования «Хаптагайский наслег» не позднее 01 августа 2025 года.

Ответчиком обязанность по передаче квартир в муниципальную собственность третьего лица по рассматриваемым государственным контрактам не исполнена.

Истцом в адрес ответчика были направлены претензионные письма об исполнении государственных контрактов от 04.08.2025 № 530/989, от 16.09.2025 № 530/1231, которые были оставлены без удовлетворения.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием обращения ситца в суд с настоящим иском.

Суд пришел к следующим выводам.

Между сторонами сложились правоотношения в сфере купли-продажи в рамках контрактной системы, урегулированные гражданским законодательством.

Как указано в пп. 8 п. 1 ст. 3 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" государственный контракт, муниципальный контракт - гражданско-правовой договор, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества) и который заключен от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации (государственный контракт), муниципального образования (муниципальный контракт) государственным или муниципальным заказчиком для обеспечения соответственно государственных нужд, муниципальных нужд.

Суд квалифицирует государственные контракты как договоры купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в будущем.

Как указано, в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно п. 4.1. государственных контрактов срок передачи квартир в муниципальную собственность Муниципального образования Хаптагайский наслег не

позднее 01 августа 2025 года, при этом застройщик оставляет за собой право передачи квартир досрочно.

В соответствии с п. 3.1.12, 3.1.16, 3.1.17 контрактов застройщик обязан:

- обеспечить государственную регистрацию права собственности застройщика на квартиры перед их передачей в муниципальную собственность;

- произвести постановку земельного участка на кадастровый учет и направить выписку из кадастрового реестра, с указанием категории земель, вида разрешенного использования и подтверждением отсутствия обременения заказчику в срок не позднее

3 (трех) рабочих дней с момента постановки земельного участка на кадастровый учет;

- осуществить государственную регистрацию права собственности Муниципального образования Хаптагайский наслег на квартиры, направить выписку из единого государственного реестра недвижимости и технический план квартир заказчику в срок не позднее 3 (три) рабочих дней с момента регистрации права муниципальной собственности.

Согласно п. 1.2.3 приложений № 1 к контрактам передача квартир в муниципальную собственность включает в себя, в том числе, подписание акта осмотра квартиры, содержащего в себе полное описание квартиры, сформированное в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, включая данные о площади основных и вспомогательных помещений, жилой площади, площади Квартиры без учета лоджий, балконов и террас, а также данные о техническом оборудовании квартиры, являющемся её частью.

Таким образом, исходя из условия государственных контрактов, ответчик после завершения строительства должен оформить право собственности в отношении квартир на себя и только затем передать их третьему лицу.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как указывал суд, в соответствии с пунктом 4.1. вышеперечисленных государственных контрактов ответчик обязался передать квартиры в муниципальную собственность третьего лица не позднее 01.08.2025.

До настоящего времени передача квартир не осуществлена.

В силу абз. 8 ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты является присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Согласно ч. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Из материалов дела следует, что на настоящий момент строительство МКД по адресу: Республика Саха (Якутия), Мегино-Кангаласский район, с. Хаптагай,

ул. Тепличная, 3/3 не завершено. Согласно отчету по строительству объекта по ул. Тепличная, 3/3 от 06.11.2025 строительная готовность МКД составила 47%. Работы не приостановлены.

В п. 23, 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что по смыслу пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ, кредитор не вправе требовать по суду от должника исполнения обязательства в натуре, если осуществление такого исполнения объективно невозможно, в частности, в случае гибели индивидуально-определенной вещи, которую должник был обязан передать кредитору, либо правомерного принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления акта, которому будет противоречить такое исполнение обязательства. В случае, если исполнение обязательства в натуре возможно, кредитор по своему усмотрению вправе либо требовать по суду такого исполнения, либо отказаться от принятия исполнения (пункт 2 статьи 405 ГК РФ) и взамен исполнения обязательства в натуре обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных неисполнением обязательства (пункты 1 и 3 статьи 396 ГК РФ). Предъявление требования об исполнении обязательства в натуре не лишает его права потребовать возмещения убытков, неустойки за просрочку исполнения обязательства.

Кроме того, как указано в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и

им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Поскольку в настоящее время строительство МКД, а следовательно, расположенных в нем жилых помещений, не завершено, право собственности ответчика на жилые помещения не зарегистрировано, то суд приходит к выводу о невозможности исполнения ответчиком обязательств в натуре (передачи квартир).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования истца носят преждевременный характер.

Также из отзыва ответчика следует, что он не отказывается исполнять государственные контракты.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении требований истца об обязании ответчика исполнить государственные контракты в части передачи 22 жилых помещений (благоустроенных квартир) в муниципальную собственность Муниципального образования «Хаптагайский наслег» Мегино-Кангаласского район Республики Саха (Якутия).

Истцом также заявлены требования о взыскании неустойки по государственным контрактам в размере 3 152 033,65 руб. за период с 02.08.2025 по 12.09.2025 и далее по день фактического исполнения обязательств.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктами 6.3.1 государственных контрактов предусмотрена следующая ответственность ответчика: пеня начисляется за каждый день просрочки исполнения застройщиком обязательства, предусмотренного контрактом, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства, и устанавливается контрактом в размере 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от цены контракта (отдельного этапа исполнения контракта), уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактом (соответствующим отдельным этапом исполнения контракта) и фактически исполненных застройщиком.

Поскольку строительство МКД не завершено, квартиры не переданы по причинам зависящим от ответчика (который допустил просрочку окончания строительства МКД), суд признает обоснованным требования истца о взыскании пени.

Расчет пени судом проверен, признан неверным, ввиду неправильного определения размера ключевой ставки Банка России.

При проверке расчета неустойки суд считает возможным применить по аналогии разъяснения, изложенные в ответе на вопрос 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 октября 2016 г., где указано, что законная неустойка подлежит взысканию по ключевой ставке Центрального банка Российской Федерации, действовавшей на дату вынесения резолютивной части решения.

Размер ключевой ставки на день вынесения решения суда составляет 16 %.

Вместе с тем, начисление истцом пени на всю цену контракта суд признает обоснованным, поскольку в рассматриваемом случае основным обязательством ответчика являлась передача истцу жилых помещений. Так как факт передачи квартир не состоялся, пени по государственным контрактам начисляются от полной цены государственных контрактов. И только в случае частичного исполнения обязательства по передаче квартир, то есть передачи части квартир, пеня подлежит начислению на стоимость оставшихся непереданными квартир.

Указанный вывод соответствует выводам, изложенным в судебных актах апелляционной и кассационной инстанции в деле № А58-271/2023.

Судом осуществлен самостоятельный расчет пени, размер которой составил 2 801 807,69 руб. за период с 02.08.2025 по 12.09.2025.

Период просрочки

Задолженность с по дней Ставка Формула Неустойка

13 724 520,00

02.08.2025

Новая задолженность на 13 724 520,00 руб.

13 724 520,00

02.08.2025

01.08.2025

0
16

13 724 520,00 × 0 × 1/300 × 16%

0,00 р.

29 801 651,47

02.08.2025

Новая задолженность на 16 077 131,47 руб.

29 801 651,47

02.08.2025

01.08.2025

0
16

29 801 651,47 × 0 × 1/300 × 16%

0,00 р.

46 958 445,18

02.08.2025

Новая задолженность на 17 156 793,71 руб.

46 958 445,18

02.08.2025

01.08.2025

0
16

46 958 445,18 × 0 × 1/300 × 16%

0,00 р.

65 144 577,89

02.08.2025

Новая задолженность на 18 186 132,71 руб.

65 144 577,89

02.08.2025

01.08.2025

0
16

65 144 577,89 × 0 × 1/300 × 16%

0,00 р.

78 378 446,30

02.08.2025

Новая задолженность на 13 233 868,41 руб.

78 378 446,30

02.08.2025

01.08.2025

0
16

78 378 446,30 × 0 × 1/300 × 16%

0,00 р.

94 739 217,85

02.08.2025

Новая задолженность на 16 360 771,55 руб.

94 739 217,85

02.08.2025

01.08.2025

0
16

94 739 217,85 × 0 × 1/300 × 16%

0,00 р.

114 400 736,46

02.08.2025

Новая задолженность на 19 661 518,61 руб.

114 400 736,46

02.08.2025

01.08.2025

0
16

114 400 736,46 × 0 × 1/300 × 16%

0,00 р.

125 080 700,44

02.08.2025

Новая задолженность на 10 679 963,98 руб.

При таких обстоятельствах суд частично удовлетворяет требование о взыскании неустойки в размере 2 801 807,69 руб. за период с 02.08.2025 по 12.09.2025 и далее по день фактического исполнения обязательств.

Истец в силу ст. 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно п. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта

1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.

В связи с указанным размер государственной пошлины по настоящему делу составляет 519 561 руб. (8 неимущественных требований х 50 000 руб. + 119 561 руб. за имущественное требование).

С учетом результатов рассмотрения дела с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере в размере 106 276 руб.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Основа" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу государственного казенного учреждения Республики Саха (Якутия) "Дирекция жилищного строительства Республики Саха (Якутия)" (ИНН <***>, ОГРН <***>) пени по государственным контрактам № 0816500000624005908 от 13.05.2024, № 0816500000624005907 от 13.05.2024,

№ 0816500000624005696 от 13.05.2024, № 0816500000624005695 от 13.05.2024, № 0816500000624005694 от 13.05.2024, № 0816500000624005673 от 13.05.2024,

№ 0816500000624005672 от 13.05.2024, № 0816500000624011195 от 18.07.2024 в размере 2 801 807,69 руб. за период с 02.08.2025 по 12.09.2025 и далее по день фактического исполнения обязательств.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Основа" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 106 276 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи

апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

Судья Д.И. Ивашин