Решение от 30 апреля 2021 г. по делу № А13-8658/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А13-8658/2020
г. Вологда
30 апреля 2021 года



Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 30 апреля 2021 года


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Лукенюк О.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Вологды (ОГРН <***>) к Вологодской городской общественной организации «Конно-спортивный клуб «Виват» (ОГРН <***>) о возложении обязанности освободить земельный участок, по встречному иску Вологодской городской общественной организации «Конно-спортивный клуб «Виват» к Администрации города Вологды о признании договора о предоставлении в аренду земельного участка от 18.02.2015 № 24-677гс действующим и о внесении изменений в договор,

при участии: от истца ФИО2 по доверенности от 17.12.2018, от ответчика ФИО3 по доверенности от 08.05.2020,



у с т а н о в и л:

Администрация города Вологды (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Вологодской городской общественной организации «Конно-спортивный клуб «Виват» (далее – ответчик, Общество) о возложении обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 35:24:0203009:1545, площадью 11 200 кв.м., местоположение: <...> разрешенное использование: спортивно - зрелищные сооружения, для строительства конно - спортивного комплекса, путем демонтажа сооружения, расположенного на нем, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу и передать его в состоянии и качестве не хуже первоначального Администрации города Вологды по акту приема-передачи; об установлении, что в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить истцу право совершить соответствующие действия по демонтажу сооружения за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов.

Определением суда от 19.02.2021 к производству принято встречное исковое заявление Общества к Администрации города Вологды о признании договора от 18.02.2015 № 24-677гс о предоставлении в аренду земельного участка, заключенного между Администрацией г.Вологды и ВГОО «КСК «Виват», действующим; о внесении изменения в пункт 1.1. договора от 18.02.2015 № 24-677гс о предоставлении в аренду земельного участка, в части вида разрешенного использования, изложив его в следующей редакции: «разрешенное использование: обеспечение занятий спортом в помещениях (5.1.2).»; о внесении изменения в пункт 1.2. договора от 18.02.2015 № 24-677гс о предоставлении в аренду земельного участка, изложив его в следующей редакции: «1.2. Настоящий договор заключается сроком до 31 декабря 2023 года».

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель Общества возражал против удовлетворения первоначального иска и поддержал требования, изложенные во встречном иске.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, встречный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор о предоставлении в аренду земельного участка №24-677гс от 18.02.2015 (далее – договор), в соответствии с которым ответчику был передан за плату во временное владение и пользование сроком до 18.02.2020 земельный участок с кадастровым номером 35:24:0203009:1545, площадью 11 200 кв.м., расположенный по адресу: <...> для строительства конно-спортивного комплекса, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – спортивно-зрелищные сооружения.

В силу п.1 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

С введением в действие ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 171) земельное законодательство не позволяет осуществлять пролонгацию договоров аренды.

В силу п.15 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Условия договоров аренды, заключенных до 01 марта 2015 года о наличии у арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок, о продлении действия договора на тот же срок, равно как и о возобновлении действия договора на неопределенный срок в соответствии с п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если окончание срока действия договора приходится на период после введения в действие ФЗ № 171-ФЗ, неприменимы.

Таким образом, договор аренды прекратил свое действие.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендатор имущество не возвратил, Администрация обратилась в суд с настоящим иском, Общество обратилось в суд со встречным иском о признании договора аренды действующим и внесении в него изменений.

На спорном земельном участке Общество осуществляет возведение здания конно-спортивного комплекса (манежа) в соответствии с условиями договора аренды (п.1.1 договора), вместе с тем, Общество в силу объективных причин не имело возможности завершить строительство объекта.

В течение продолжительного времени переданный по договору аренды земельный участок не был пригоден для строительства, поскольку на территории участка проходили санитарно-защитные зоны двух предприятий: МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал» и АО «Вологодский мясокомбинат». Общество получило отказ от Управления Роспотребнадзора по Вологодской области на установление на спорном земельном участке санитарно-защитных зон, следовательно, без утверждения проекта санитарно-защитных зон не возможно было получить разрешение на строительство.

Истец предпринимал меры по разрешению вопроса об установлении санитарно-защитных зон на участке.

В дальнейшем Департамент градостроительства Администрации города Вологды отказал Обществу в выдаче разрешения на строительство, в том числе, по причине нахождения земельного участка с кадастровым номером 35:24:0203009:1545 в границах санитарно-защитных зон АО «Вологодский мясокомбинат» и канализационных очистных сооружений МУП ЖКХ «Вологдагорводоканал».

АО «Вологодский мясокомбинат» утвердил новые границы санитарно-защитных зон, тогда как разрешить вопрос об утверждении новых границ санитарно-защитных зон с МП ЖКХ «Вологдагорводоканал» удалось только в августе 2020 года.

Таким образом, с учетом изложенного, на спорном земельном участке, предоставленном в аренду, имели место обстоятельства, которые препятствовали своевременному окончанию строительства по не зависящим от Общества причинам. Общество и Администрация предпринимали меры по устранению недостатков, препятствующих пользованию земельного участка по назначению.

Как пояснил представитель Общества, Общество в течение всего срока действия договора действовало добросовестно, осуществляло необходимые организационные и правовые мероприятия для надлежащего исполнения обязательств арендатора по возведению на земельном участке конно-спортивного комплекса. Общество предпринимало меры для получения разрешения на строительство, что подтверждается материалами дела.

14.10.2020 Общество направило повторно заявление на получение разрешения на строительство, вместе с тем получило отказ ввиду истечения срока действия договора аренды.

Вместе с тем, Общество как добросовестный застройщик земельного участка на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации вправе рассчитывать на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ № 8985/08 от 23.12.2008, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению в системе с нормами земельного законодательства, предусматривающими специальные основания для прекращения договора аренды – статья 46 земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, возможно продление договора аренды в целях завершения строительства в случае, если на земельном участке расположен принадлежащий заявителю объект незавершенного строительства.

Расположенный на земельном участке объект – конно-спортивный комплекс (манеж) изначально являлся сборно-разборным сооружением, в настоящий момент после укрепления фундамента и выполнения сварочных работ на металлических конструкциях манеж утратил характеристики сборно-разборного сооружения.

Общество вносит арендную плату по договору своевременно, возведенный на спорном земельном участке конно-спортивный комплекс является социальным объектом, в том числе ориентированным на реабилитацию людей с ограниченными возможностями.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, пункт 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает два условия, при соблюдении которых договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а именно:

- пользование арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора;

- отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно такого пользования.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Факт пользования арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Довод Администрации о том, что спорный договор является прекращенным в связи с истечением срока действия, поскольку в силу части 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, отклоняется в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 610 договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, пункт 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает два условия, при соблюдении которых договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а именно: - пользование арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора; - отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно такого пользования.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Факт пользования арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Довод Администрации о том, что спорный договор является прекращенным в связи с истечением срока действия, поскольку в силу части 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, отклоняется в силу следующего.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, непосредственно на момент заключения договора действовали правила статьи 30 ЗК РФ, устанавливающие возможность предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности без предварительного согласования мест размещения объектов (такое предоставление осуществлялось исключительно на торгах) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (такое предоставление осуществлялось без торгов, но с соблюдением, установленной пунктом 4 статьи 30 ЗК РФ процедуры, включающей информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства, проведение работ по формированию земельного участка и его постановки на кадастровый учет). Таким образом, на момент заключения договора земельное законодательство предусматривало возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без обязательного проведения торгов.

Материалами дела, а также пояснениями Общества, данными в судебном заседании, подтверждается, что спорный договор аренды был заключен без проведения торгов, следовательно, в силу абзаца 3 пункта 1 постановление N 73 после окончания своего срока действия спорный договор аренды мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

С учетом вышеизложенного, требования Общества подлежат удовлетворению, требования Администрации подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, с ответчика не взыскивается, поскольку в удовлетворении первоначального иска было отказано. При удовлетворении встречного иска расходы Общества подлежат возмещению Администрацией.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области



р е ш и л :

отказать Администрации города Вологды в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Удовлетворить встречный иск Вологодской городской общественной организации «Конно-спортивный клуб «Виват»: признать договор от 18.02.2015 № 24-677гс о предоставлении в аренду земельного участка, заключенный между Администрацией города Вологды и Вологодской городской общественной организации «Конно-спортивный клуб «Виват», действующим; внести изменения в пункт 1.1. договора от 18.02.2015 № 24-677гс о предоставлении в аренду земельного участка, в части вида разрешенного использования, изложив его в следующей редакции: «разрешенное использование: обеспечение занятий спортом в помещениях (5.1.2).»; внести изменения в пункт 1.2. договора от 18.02.2015 № 24-677гс о предоставлении в аренду земельного участка, изложив его в следующей редакции: «1.2. Настоящий договор заключается сроком до 31 декабря 2023 года».

Взыскать с Администрации города Вологды в пользу Вологодской городской общественной организации «Конно-спортивный клуб «Виват» в возмещение судебных расходов 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья О.И.Лукенюк