Решение от 16 октября 2024 г. по делу № А06-10894/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-10894/2022
г. Астрахань
16 октября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2024 года.

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи: Богатыренко С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ситекеновой Э.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о взыскании основного долга по договору аренды № 12319 от 19.02.2008 за период с 01.02.2020 по 31.05.2024 в сумме 296 601 руб. 25 коп., пени за период с 11.09.2015 по 09.06.2024 в сумме 251 086 руб. 25 коп., расторжении договора аренды, обязании освободить и передать объект недвижимости,


при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 14.06.2023 г.

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 22.03.2023 г.



Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании основного долга по договору аренды № 12319 от 19.02.2008 за период с 01.02.2020 по 31.08.2022 в сумме 73 640,50 руб., пени за период с 11.09.2015 по 11.08.2022 в сумме 140 655,16 руб., расторжении договора аренды, обязании освободить и передать объект недвижимости.

Представитель истца в порядке ст.49 АПК РФ заявил ходатайство об увеличении исковых требований и уточнении периода взыскания, просит взыскать основной долг по договору аренды № 12319 от 19.02.2008 за период с 01.02.2020 по 31.05.2024 в сумме 296 601 руб. 25 коп., пени за период с 11.09.2015 по 09.06.2024 в сумме 251 086 руб. 25 коп., расторгнуть договор аренды, обязать освободить и передать объект недвижимости.

Судом принято увеличение исковых требований и уточнение периода взыскания.

Представитель истца поддерживает исковые требования в полном объеме. Изложил доводы искового заявления. Считает, что ответчик может производить работы по внутреннему ремонту помещений, Охранным обязательством запрещено проводить работы только по фасаду. Дом не признан аварийным, аварию устранили, работы по ремонту не выполнялись.

Представитель ответчика иск не признает. Просит в иске отказать, пояснил, что ранее с ответчика в пользу истца была взыскана арендная плата путем заключения мирового соглашения. Арендатор согласилась на оплату арендной платы поскольку имела намерение сохранить помещение за собой, надеясь, что истец произведет ремонт. Кроме того, ответчик обращался к истцу с просьбой не начислять арендную плату за время ремонта.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Комитетом имущественных отношений города Астрахани (правопреемник- Управление МО администрации МО "Город Астрахань) (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) 19.05.2008 года заключен договор аренды № 12319, согласно которому арендодатель сдает арендатору в аренду ( во владение и пользование) нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: <...>/Никольской, 11/1, литера "А", помещение № 005, общей площадью 99,1 кв.м. под офис.

Согласно пункту 1.2 договора, договор заключается на срок с 01 мая 2008г. по 30 апреля 2057г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата оплачивается в безналичном порядке на банковские счета, указанные Комитетом, сумму арендного платежа, установленного в соответствии с приложением № 1 к договору, в авансовом порядке помесячно до 10 числа текущего месяца, оплачивая дополнительно сумму налогов (НДС), рассчитанную арендатором самостоятельно в соответствии с законодательством РФ.

Приложение 1 "Расчет ставки арендной платы" является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендатор вправе вносить арендную плату в виде затрат на капитальный ремонт и улучшения арендованного имущества при условии предварительного разрешения Комитета и согласования вида и стоимости работ. Зачет стоимости ремонтных работ оформляется дополнительным соглашением, подписываемым сторонами.

Согласно приложению № 1 к договору, арендная плата в месяц составляет 14 864 руб. 05 коп. в месяц.

Помещение передано на основании акта приема-передачи от 19.05.2008г.

Согласно доводам искового заявления ответчик обязательства по оплате аренды в период с 01.02.2020 по 31.05.2024 не исполнял, в связи с чем, у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 296 601 руб. 25 коп.

Согласно пункту 4.1 договора за просрочку внесения месячного платежа арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В связи с нарушением срока оплаты аренды истцом начислена неустойка за период с 11.09.2015 по 09.06.2024 в сумме 251 086 руб. 25 коп.

Учитывая, что арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд, имеются основания для расторжения договора аренды № 12319 от 19.05.2008г.

Истцом 16.08.2022г. ответчику направлена претензия о необходимости оплатить задолженность, с предложением расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, однако ответчиком указанные требования проигнорированы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности доводы сторон, обстоятельства по делу и имеющиеся доказательства, суд считает требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

К указанному выводу суд приходит на основании следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса). Обязательство прекращается надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408 данного кодекса).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 этого кодекса).

В пункте 2 статьи 612 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть им обнаружены при осмотре.

В силу статьи 614 (пункта 4) Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Такое толкование дано в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020 и пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом 10.11.2021.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 N 310-ЭС19-16588 приведена правовая позиция, согласно которой в отсутствие возможности пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан вносить соответствующую плату.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Как следует из материалов дела, ответчику в аренду передавалось нежилое помещение (строение) с целью использования под офис, расположенное по адресу: <...>/Никольской, 11/1, литера "А", помещение № 005, общей площадью 99,1 кв.м. расположенное на первом этаже многоквартирного дома, на втором этаже располагались жилые квартиры, в которых никто не проживал, так как жильцы были отселены.

Согласно выпискам из реестра муниципального имущества нежилое помещение № 005 и квартиры №№17,19, 20 находятся в муниципальной собственности.

Из письма Жилищного управления администрации г.Астрахани следует, что основные строительные конструкции части жилого дома имеют неудовлетворительное состояние. Учитывая объем и характер ремонтных работ, рекомендуется осуществить отселение квартир с целью постановки данной части дома на капитальный ремонт (л.д.141).

Данный факт подтверждается также письмом Главного управления архитектуры и градостроительства администрации г.Астрахани (л.д.142).

Из материалов дела следует, что 23.01.2009г. на втором этаже здания произошел прорыв системы отопления, что подтверждается справкой ООО "Аварийная служба" № 36 от 04.03.2010г., аварийная ситуация была устранена (л.д. 67).

Согласно письму Жилищного управления администрации г.Астрахани от 03.06.2016 г. муниципальные жилые помещения №№ 17, 19, 20 свободны от регистрационного учета граждан, из указанных квартир были отселены граждане.

При этом, капитальный ремонт части жилого дома не произведен до настоящего времени.

Данный факт подтвердил представитель истца.

В результате аварии арендуемое ответчиком помещение было залито кипятком со второго этажа, местами пол второго этажа провалился в офис, повреждены несущие перекрытия, мебель, оргтехникам и личные вещи.

Ответчик, неоднократно обращался в Администрацию с просьбой решить вопрос по проведению капитального ремонта второго этажа здания, что подтверждается письмами от 29.01.2009г., 09.04.2012г. и от 29.03.2016г.

Однако истец никак не отреагировал на обращение ответчика.

Согласно акту б/н от 29.11.2022г., составленному Управлением муниципального имущества "Город Астрахань" установлено, что вследствие аварийных ситуаций и неоднократных течей на внутридомовых сетях в помещении наблюдается поражение плесенью потолков, стен, потолочные перекрытия частично прогнили, имеется угроза обрушения потолка, отопление в помещение отсутствует, водоснабжение и электроснабжение отсутствуют, в силу чего санитарно-техническое состояние помещения не удовлетворительное.

Таким образом, арендатор не мог использовать арендованное нежилое помещение по его целевому назначению - офис, в связи с чем, с учетом положений статей 328 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений, арендатор, начиная с момента затопления -29.01.2009г., более не получает встречного предоставления. Истцом не выполнена встречная обязанность по представлению арендованных помещений в состоянии, соответствующем условиям договора аренды после 29.01.2009г.

Арендуемое помещение находится в здании, относящимся к памятнику культурного наследия.

Представитель истца указал, что в соответствии с п. 2.4 договора арендатор обязан в согласованный с Комитетом срок производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемых нежилых помещений, зданий, фасадов, инженерных коммуникаций, осуществлять благоустройство и санитарное состояние прилегающей территории, затраты на капитальный ремонт в последующем подлежат зачету в счет арендной платы. При этом, ответчик может производить работы по внутреннему ремонту помещений, так как Охранным обязательством запрещено проводить работы только по фасаду.

Суд, данный довод считает несостоятельным на основании следующего.

Жилой дом № 11/1 по ул. М.Горького/ул. Никольская в Кировском районе г. Астрахань признан памятником культурного наследия регионального значения "Дом доходный Артемьевых Н.И. и Д.И., 1883-1885г.г.".

Между Министерством культуры Астраханской области и собственником заключено охранное обязательство.

Согласно статье 33 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 08.08.2024г.) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя, в том числе, согласование проектной документации, необходимой для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия; осуществление в случаях и порядке, установленных настоящим Федеральным законом, мер по обеспечению сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия либо объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, в ходе проведения изыскательских, проектных, строительных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 настоящего Федерального закона работ по использованию лесов и иных работ;

Сохранение объекта культурного наследия включает в себя, в том числе, ремонт памятника, приспособление объекта культурного наследия для современного использования (статьи 40, 42, 44 Закона).

В соответствии со статьей 45 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Таким образом, понятие капитального ремонта объекта культурного наследия в Федеральном законе "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" не содержится.

29 марта 2024г. Службой государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области и ГАУ АО "Наследие" был произведен визуальный осмотр объекта культурного наследия регионального значения "Дом доходный Артемьевых Н.И. и Д.И., 1883-1885г.г.", расположенного по адресу: <...> (Лит."А").

По результатам осмотра составлен акт осмотра № 04-02-10 от 21.03.2024г., согласно которому в целях сохранения объекта культурного наследия необходимо разработать научно-проектную документацию на ремонтно-реставрационные работы здания- памятника.

В материалы дела представлено заключение специалиста ИП ФИО4 от 19.04.2024г. № 17, в котором указано, что вследствие неоднократных затоплений из вышележащей квартиры с 2009года состояние отделочных покрытий и коммуникаций нежилого помещения, наличие массовых очагов плесени, разрушения штукатурного слоя, а также разрушение деревянных балок междуэтажного перекрытия, требует проведение капитального ремонта, для возможности его дальнейшей эксплуатации. Учитывая изложенное, при наличии нарушений требований, предъявляемых законодательными и нормативными документами к нежилым помещениям, считать помещение № 005 в доме № 11/1 (литера А) по ул. М.Горького/ул. Никольская в Кировском районе г. Астрахань непригодным для эксплуатации в качестве офиса.

Истец не воспользовался процессуальным правом заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Ответчик на проведение судебной экспертизы не согласен, так как считает, что представленные им доказательства, являются достаточными для установления обстоятельств по делу.

Исходя из требований Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" обязанность по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия, возложена на собственника объекта.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Материалами дела подтверждается, что ответчик, неоднократно обращался в Администрацию с просьбой решить вопрос по проведению капитального ремонта второго этажа здания.

Однако работы по проведению капитального ремонта не были проведены.

Исходя из обстоятельств дела, документов, представленных сторонами, суд считает, что выполнение работ непосредственно в нежилом помещении без проведения капитального ремонта второго этажа здания невозможно, поскольку необходимо выполнить капитальный ремонт общедомовых коммуникаций, восстановить междуэтажное перекрытие между первым и вторым этажом и т.д.

Обязанность по проведению капитального ремонта общедомового имущества у ответчика отсутствует.

Учитывая изложенное, суд считает, что арендодатель обязан провести капитальный ремонт принадлежащих ему помещений, расположенных в здании- памятнике с соблюдением всех требований, установленных Федеральным законом "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Из вышеизложенного следует вывод, что проведение текущего и капитального ремонта арендуемых нежилых помещений без проведения капитального ремонта здания в целом нецелесообразно.

Таким образом, суд считает, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы, а потому оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате не имеется.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 11.09.2015 по 09.06.2024 в сумме 251 086 руб. 25 коп.

Согласно пункту 4.1 договора за просрочку внесения месячного платежа арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Поскольку судом установлено, что задолженность у ответчика отсутствует, то и требование о взыскании неустойки не подлежит удовлетворению.

Доводы истца о том, что произведенная ответчиком оплата аренды и заключение мирового соглашения, подтверждает факт использования помещения ИП ФИО1, суд считает необоснованными, поскольку из пояснений ответчика следует, что оплата производилась с целью сохранения арендных отношений, поскольку у арендатора имеются намерения использовать помещение и в дальнейшем после ремонта.

В силу статьи 1102 ГК РФ неосновательное обогащение имеет место независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды и об обязании освободить и передать объект.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Установив, что основания, которые приведены арендодателем (невнесение арендной платы более двух раз подряд) по приведенным мотивам для расторжения договора аренды № 12319, отсутствуют, суд также пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды и освобождении помещения.

При подаче настоящего искового заявления истец не оплачивал государственную пошлину, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru


Судья

С.В. Богатыренко