Решение от 23 мая 2024 г. по делу № А66-9846/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

24 мая 2024 года(изготовлено в полном объёме)

г.Тверь

Дело № А66-9846/2023

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Белова О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Волковой Е.В., с участием представителей: истца – ФИО1, ответчика и Департамента управления имуществом и земельными ресурсами города Твери (третье лицо) – ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску  общества с ограниченной ответственностью "Тверь-Медиа-Полиграфия"                                                                         

к   Администрации города Твери                                                                 

третьи лица  Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери                                                                                          

                        Государственное казенное учреждение Тверской области "Центр управления земельными ресурсами Тверской области"                                           

                        Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области                                                                               

                        акционерное общество "ЭКСМАШ"                                    

                        открытое акционерное общество "Тверской завод технологической оснастки имени 1 Мая"                                                                                             

о взыскании неосновательного обогащения                                                 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Тверь-Медиа-Полиграфия" (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города Твери (далее – Администрация) о взыскании неосновательного обогащения в размере 127 060 руб. 64 коп.

В обоснование своих требований Общество указало, что за период с 01.07.2020 до 31.12.2022 уплатило арендную плату за земельный участок без учёта тех обстоятельств, что договор аренды заключён в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, а также того, что участок является ограниченным в обороте ввиду нахождения в пределах объекта археологического наследия, в связи с чем вышеназванная сумма является уплаченной излишне.

Ответчик исковые требования не признал, указал, что к истцу не могло перейти право льготного порядка исчисления арендной платы в порядке пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с тем, что право пользования земельным участком ООО "Печатный Двор" не возникло в связи с отсутствием в ЕГРН записи о наличии такого права и добровольным отказом ООО "Губернские новости" от права бессрочного пользования, истец не доказал, что весь земельный участок ограничен в обороте, а также истцом пропущен срок исковой давности в отношении части требований.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела считаются извещёнными надлежащим образом в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела и заслушав представителей сторон, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом Тверской области (арендодатель) 11.07.2008 заключён договор аренды № 0256-з/08 земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400012:1 площадью 73 742,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с множественностью лиц на стороне арендатора, в том числе с Обществом (далее – договор).

Участок предоставлен арендаторам под нежилые помещения.

В соответствии с приложением № 2 к договору Общество обязалось вносить арендную плату за земельный участок площадью 2 949,7 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400012:1 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее — Закон № 137-ФЗ) предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по договору перешли в силу закона к Администрации.

Согласно расчетам арендной платы, прилагаемым к договору в 2020, 2021, 2022 г.г. арендодатель начислял, а арендатор уплачивал арендную плату исходя из формулы А=Скадастр.*S*Can*Kсэо*м/12, которая предусмотрена пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов, утверждённого Постановлением Администрации Тверской области от 26.12.2007 № 396-па (далее – Положение № 396-па), а также пунктом 3 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Тверской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утверждённого Постановлением Правительства Тверской области от 30.05.2020 № 250-пп (далее – Порядок).

Считая, что применение указанной формулы незаконно, так как в данном случае заключение договора было произведено в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, и Общество имеет право на применение льготного порядка определения размера арендной платы в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое было у первоначального владельца земельным участком, а также в связи с тем, что спорный земельный участок ограничен в обороте, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Поскольку содержащиеся в Законе № 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (Вопрос № 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 11) также разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путём заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В данном случае спорный земельный участок постановлением Администрации от 06.07.2000 № 1716 был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование ООО "Редакция "Губернские новости" (далее – Редакция). Право пользования было зарегистрировано в ЕГРН.

В тот период времени Редакции принадлежала на праве собственности часть нежилого помещения – заготовительного цеха площадью 1591,5кв.м., расположенного на спорном участке, на основании договора купли-продажи от 20.05.1998 № 1.

На основании соглашения об отступном от 28.09.2001 № 1 право собственности на данное помещение перешло к ООО "Печатный Двор Твери", которое зарегистрировало переход права собственности в Едином государственном реестре недвижимости в виде помещения площадью 1394.4 кв.м с кадастровым № 69:40:0400020:1431 и помещения площадью 197.1 кв.м. с кадастровым № 69:40:0400012:43.

Протоколом от 13.11.2002 № 1 учредители ООО "Печатный Двор Твери" приняли решение вышеперечисленные помещения внести в уставный капитал ООО "Медиа-Информ", и на основании актов приёма-передачи от 29.11.2002 №№ 1 2 имущество было передано.

Протоколом от 13.11.2002 участники ООО "Медиа-Информ" приняли решение об утверждении нового наименовании организации – "Тверь-Медиа-Полиграфия".

На основании указанного право собственности на нежилые помещения было зарегистрировано за Обществом, что позволило ему оформить свои права и на земельный участок.

Постановлением Администрации от 15.04.2003 № 967 спорный земельный участок был предоставлен Обществу в аренду. Этим же постановлением было прекращено право бессрочного пользования участком Редакцией.

Тот факт, что ООО "Печатный Двор", как промежуточный собственник здания, не оформило своих прав на земельный участок не имеет правового значения для настоящего спора.

На момент перехода права собственности к ООО "Печатный Двор" (28.09.2001) действовал Земельный кодекс РСФСР.

В соответствии с частью 1 статьи 37 Земельного кодекса РСФСР при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

В тот период времени ни Земельный кодекс РСФСР, ни Гражданский кодекс РСФСР, ни иные нормативные акты не предусматривали необходимости регистрации как условия возникновения права на землю.

Соответственно, права на спорный земельный участок перешли от Редакции к ООО "Печатный Двор" в силу закона, в связи с чем ООО "Печатный Двор" не переоформляло документы, удостоверяющие его право на землю.

Таким образом, в силу вышеуказанных норм новый собственник здания (ООО "Печатный Двор") одновременно с правами на здания приобрёл право бессрочного пользования, которое было у предыдущего собственника недвижимости.

В период владения ООО "Печатный Двор" помещением в законную силу вступили Закон № 137-ФЗ и Земельный кодекс Российской Федерации, согласно которым право постоянного (бессрочного) пользования, находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохранялось.

При этом, право на применение льготного порядка определения арендной платы имеется не только у первоначального владельца земельного участка, но и всех последующих (Определение ВС РФ от 26.03.2019 по делу № 305-ЭС18-22413).

Право собственности на помещения к Обществу перешли в период действия Закона № 137 и Земельного кодекса Российской Федерации.

Пункт 3 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции на дату совершения сделки) обязывал лиц, для которых Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривал предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформить такое право на право аренды или приобрести земельные участки в собственность.

В связи с переходом права собственности на нежилые помещения Общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды, так как законом, действующим в тот период времени, не было предусмотрено для него владение землей на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях переоформления юридическим лицом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком заявление о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду должно быть подано одновременно с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком.

Пункт 3 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации также содержит норму, согласно которой прекращение права постоянного (бессрочного) пользования осуществляется на основании заявления об отказе от такого права. При этом указанной статьёй предусматривается и сама процедура прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ввиду отказа от данного права, что не позволяет отождествлять данную процедуру с подачей заявления о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренного пунктом 5 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

То есть подача заявления о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком имеет своей целью обеспечение переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды, поскольку ни гражданским, ни земельным законодательством не предусматривается возможность принадлежности земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, одному лицу на нескольких видах прав одновременно.

Следовательно, истец, как новый собственник нежилых помещений, не мог иным образом оформить право аренды на земельный участок только как при наличии отказа Редакции от права постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, вывод ответчика о том, что спорный договор аренды был заключён не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования части земельного участка, является неправомерным, в связи с чем следует признать, что размер арендной платы за спорный участок в 2020-2021 г.г. должен был исчислять в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ — в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок ограничен в обороте.

Согласно пункту 3 раздела 4 Положения о земельном налоге, утверждённого решением Тверской городской Думы от 03.11.2005 № 106, размер земельного налога в отношении прочих земельных участков составляет 1,5% их кадастровой стоимости.

Согласно подпункту 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, занятые объектами археологического наследия.

В соответствии с Постановлением Губернатора Тверской области от 26.10.2000 № 468 "Государственный список памятников истории и культуры Тверской области местного значения" спорный земельный участок расположен в границах объекта культурного наследия "Затьмацкий посад г.Твери" (объект археологического наследия) под регистрационным номером 691741296320006 с указанием вида объекта – ансамбль. Данный факт также подтверждается Охранным обязательством от 04.07.2012 № 182/02-18.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Администрация ссылается на тот факт, что для применения льготного порядка исчисления арендной платы за весь участок, ограниченный в обороте, необходимо доказать его неделимость. В случае, если из земельного участка, ограниченного в обороте, собственник объекта недвижимости может образовать земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации данного объекта недвижимости, который не будет ограничен в обороте, льготный размер арендной платы не подлежит применению к площади земельного участка, который может быть образован для размещения и эксплуатации таких объектов недвижимости.

Из содержания пункта 2 статьи 39.20 следует, что неделимым является земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или изменённым земельным участкам.

В соответствии с пунктом 14 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия" (далее – Закон № 73-ФЗ) разделу не подлежат памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая памятники и ансамбли, относящиеся к жилищному фонду, а также земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей.

Следовательно, спорный земельный участок является неделимым, так как образовать из него земельные участки с учётом положений Генерального плана г.Твери не представляется возможным в виду прямого запрета на раздел такого земельного участка.

При указанных обстоятельствах доводы Общества о необходимости расчёта арендной платы за 2022 год в размере, не превышающем 1,5% кадастровой стоимости спорного земельного участка, является обоснованным и правомерным.

Согласно расчёту истцом были излишне уплачены арендные платежи за период с 01.07.2020 по 31.12.2022 в сумме 127 060 руб. 63 коп.

В соответствии со статьёй 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Довод Администрации о пропуске Обществом срока исковой давности в отношении части исковых требований подлежит отклонению арбитражным судом.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 данного Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определённым сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Из материалов дела следует, что Общество просит взыскать неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы за период аренды с 01.07.2020.

В соответствии с нормами действовавшего в 2020 году Положения № 396-па срок уплаты второго платежа по арендной плате за 2020 год — не позднее 15.07.2020.

С настоящим иском Общество обратилось в арбитражный суд 06.07.2023, т.е. в пределах срока исковой давности.

При указанных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с Администрации города Твери, ОГРН <***>, ИНН <***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Тверь-Медиа-Полиграфия", г.Тверь, ОГРН <***>, ИНН <***>, неосновательное обогащение в размере 127 060 руб. 64 коп., а также судебные расходы в размере 4 812 руб.

Исполнительный лист выдать взыскателю в соответствии со статьёй 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Вологда) в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                                О.В.Белов