Решение от 27 июня 2024 г. по делу № А26-10390/2023

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-10390/2023
г. Петрозаводск
28 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2024 года. Полный текст решения изготовлен 28 июня 2024 года.

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Колесовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петровой Ю.А., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя Капралова Романа Викторовича к обществу с ограниченной ответственностью «Швабе-Северо-Запад» о взыскании 411 200 руб. задолженности по арендным платежам и возврате помещения,

при участии:

индивидуального предпринимателя ФИО1; его представителя ФИО2, по доверенности от 27.10.2023,

представителя ответчика – ФИО3, по доверенности №1 от 27.09.2021,

установил:

индивидуальный предприниматель Капралов Роман Викторович (ОГРНИП: 311100109700045, ИНН: 511200988661, далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском обществу с ограниченной ответственностью «Швабе-Северо-Запад» (ОГРН: 1137847492518, ИНН: 7801618930; далее - ООО «Швабе-Северо-Запад», ответчик) о взыскании 411 200 руб., в том числе: 200 000 руб. задолженности по арендной плате за июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2023 года; 211 200 руб. пени; а также об обязании ответчика вернуть арендованные помещения в соответствии с условиями договора аренды.

Ответчик представил в суд отзыв, в котором не согласен с исковым заявлением, ввиду того, что указанные истцом договоры аренды расторгнуты с 21.06.2023, арендная плата за весь период действия договоров аренды ООО «Швабе-Северо-Запад» выплачена в полном объеме, задолженность отсутствует.

Истец в письменных пояснениях на отзыв ответчика от 08.12.2023 полагает, что ответчик не исполнил свою обязанность по возврату арендованного имущества, те обстоятельства, на которые ссылается ответчик, а именно: прекращение фактического использования спорных помещений и невозможность доступа в них не соответствуют действительности.

В настоящем судебном заседании истец и его представитель поддержали исковое требование в полном объеме.

Представитель ответчика иск не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве, пояснил следующие обстоятельства. 21.04.2023 уведомления о расторжении договоров аренды были переданы ведущим менеджером ООО «Швабе-Северо-Запад» ФИО4 ИП ФИО1 через стойку администратора бизнес-центра, в котором находятся арендуемые помещения. Такой порядок обмена документами между Арендатором и Субарендатором был установлен на протяжении всего срока действия Договоров аренды. В связи с тем, что администратору запрещено расписываться в получении документов от контрагентов, ФИО4 попросила сообщить ей входящий номер после регистрации уведомлений. В течение последующих дней администратор сообщала, что не может связаться с ИП ФИО1, а без его распоряжения не имеет право зарегистрировать уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения № 051219-1 -РК от 15.01.2020 (№ 115/805 от 21.04.2023) и уведомление о расторжений договора аренды нежилого помещения № 100420-1 -РК от 10.04.2020 (№ 116/805 от 21.04.2023). 25.04.2023 непосредственно в арендуемых ООО «Швабе-Северо-Запад» помещениях состоялась беседа ФИО1 и ФИО5, в ходе которой была достигнута договоренность о том, что договоры аренды считаются расторгнутыми с 21.06.2023, ООО «Швабе-Северо-Запад» оплачивает арендную плату за май 2023 года, в счет арендной платы за июнь 2023 года. ФИО1 удерживает обеспечительные платежи в размере ежемесячной арендной платы, которые были выплачены Субарендатором Арендатору при заключении Договоров аренды. При этом, ФИО1 попросил переделать уведомления о расторжении договора аренды в связи с достигнутыми договоренностями, что и было сделано в офисе ООО «Швабе-Северо-Запад» в присутствии ФИО1 Там же ФИО1 в присутствии свидетелей ФИО6, ФИО7, ФИО8 (директора ООО «ШВАБЕ-СИБИРЬ»), ФИО9 (генерального директора ООО «МЕК-МЕДИКАЛ») были вручены следующие документы: 1.Уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения № 051219-1-РК от 15.01.2020 с приложением соглашения о расторжении договора аренды с 21.06.2023 и акта приема-передачи арендованного помещения от 21.06.2023; 2. Уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения № 100420-1 -РК от 10.04.2020 с приложением соглашения о расторжении договора аренды с 21.06.2023 и акта приема-передачи арендованного помещения от 21.06.2023.

Заслушав представителей истца и ответчика, принимая во внимание показания свидетелей, заслушанных в предыдущих судебных заседаниях, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ООО «Швабе-Северо-Запад» заключены два договора аренды нежилых помещений, а именно: договор аренды нежилого помещения № 051219-1-РК от 15.01.2020г. и договор аренды нежилого помещения № 100420-1-РК от 10.04.2020г.

В соответствии с условиями договоров ответчику во временное пользование были переданы помещения общей площадью - 66,45 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

15.07.2023 ответчик направил истцу письмо №196-805 от 06.07.2023 (получено 17.07.2023), в котором сообщил о своем решении расторгнуть действующие договоры аренды № 051219-1-РК и № 100420-1-РК.

В соответствии с п.9.3 договора уведомление о расторжении договора должно быть вручено другой стороне договора не позднее 60 дней до даты расторжения договора.

Как указывает истец, письмом от 17.07.2023 истцом ответчику была сообщена дата возврата помещения, которой в соответствии с условиями договора и датой уведомления о расторжении, по мнению истца, является - 14.09.2023. В связи с отсутствием ответа со стороны ООО «Швабе-Северо-Запад» 04.09.2023 в его адрес повторно отравлено письмо, в котором были сообщены точные дата, время и место проведения встречи по возврату арендуемых помещений. Однако в указанное время никто из представителей ответчика к месту проведения встречи не прибыл и возврат арендуемых помещений не произвел. Со стороны ответчика действий по возврату помещения не предпринималось, дата и время проведения встречи по возврату арендуемых помещений истцу не сообщались. Таким образом, в настоящий момент арендуемые помещения находятся в пользовании ответчика.

Пунктом 2.1 договоров определен порядок внесения арендной платы: авансом ежемесячно до 1 числа текущего месяца по реквизитам, указанным в настоящем договоре. В случае отсутствия у арендатора на момент оплаты платежных документов он обязан произвести оплату по реквизитам, указанным в настоящем договоре. В п.2.1.1 договора № 051219-1-РК от 08.15.01.2020г. определен размер ежемесячной арендной платы: 30000 руб., НДС не облагается. Согласно п.2.1.1 договора № 100420-1-РК от 10.04.2020г. определен размер ежемесячной арендной платы: 10000 руб., НДС не облагается. Истец предъявляет ко взысканию с ответчика задолженность по арендной плате в размере 200 000 рублей. В пункте 8.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, указанных в п. 2.1. предусмотрено начисление пеней в размере 3% от суммы арендной платы за 1 месяц за каждый день просрочки. Однако, по мнению истца, с учетом значительного периода просрочки внесения арендной платы, размер пени будет являться несоразмерным нарушенному обязательству. В связи с чем, истец считает обоснованным уплату пени из расчета 1,5% от ежемесячной суммы арендной платы за каждый день просрочки. Пени по договору № 051219-1-РК от 08.15.01.2020г начислены в размере 158400 руб., согласно нижеследующим расчетом: пени по арендной плате за июль 2023г.: 30000 х 1,5% х 132 дней = 59400 руб. Пени по арендной плате за август 2023г.: 30000 х 1,5% х 101 дней = 45450 руб. Пени по арендной плате за сентябрь 2023г.: 30000 х 1,5% х 70 дней = 31500 руб. Пени по арендной плате за октябрь 2023г.: 30000 х 1,5% х 40 дней = 18000 руб. Пени по арендной плате за ноябрь 2023г.: 30000 х 1,5% х 9 дней = 4050 руб. Сумма пеней по Договору № 100420-1-РК от 10.04.2020г составляет 52800 руб., что отражено в следующем расчете: Пени по арендной плате за июль 2023г.: 10000 х 1,5% х 132 дней = 19800 руб. Пени по арендной плате за август 2023г.: 10000 х 1,5% х 101 дней = 15150 руб. Пени по арендной плате за сентябрь 2023г.: 10000 х 1,5% х 70 дней = 10500 руб. Пени по арендной плате за октябрь 2023г.: 10000 х 1,5% х 40 дней = 6000 руб. Пени по арендной плате за ноябрь 2023г.: 10000 х 1,5% х 9 дней = 1350 руб. Общая сумма пеней составляет 211200 руб..

22.09.2023 истцом в адрес ответчика была направлена письменная претензия с требованием о погашении задолженности, однако до настоящего времени задолженность не погашена. 08.11.2023 данное почтовое отправление было возвращено в адрес истца в связи с истечением срока его хранения в отделении получателя.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Как указывает ответчик и подтверждается свидетельскими показаниями в ходе рассмотрения дела, спорные договоры расторгнуты с 21.06.2023 на основании одностороннего отказа ООО «Швабе-Северо-Запад» от их исполнения (уведомление было вручено ИП ФИО1 заблаговременно в соответствии со сроками, согласованными сторонами при заключении указанных договоров аренды).

В начале марта 2023 года представителю Арендатора (администратору бизнес-центра, в котором расположены арендуемые помещения), а также непосредственно ИП ФИО1 начальником обособленного подразделения ООО «Швабе-Северо-Запад» в городе Петрозаводске ФИО6 было сообщено о свободном передвижении крыс по офисным помещениями, в том числе по помещениям арендуемым ООО «Швабе-Северо-Запад». После чего непосредственно ФИО1 было обещано в максимально короткие сроки вытравить всех крыс в здании. ФИО6 также были предприняты меры по борьбе с грызунами - в арендуемых офисных помещениях ООО «Швабе-Северо-Запад» были установлены три ультразвуковых отпугивателя грызунов. Покупка Ответчиком ультразвуковых огпугивателей грызунов и насекомых подтверждается УПД № ЦБЭ1100001082 от 03.04.2023.

Однако сотрудниками обособленного подразделения ООО «Швабе-Северо-Запад» в городе Петрозаводске в арендуемом помещении 20.04.2023 были обнаружены две крысы (одна на рабочем столе, вторая за холодильником), а также был установлен факт порчи имущества Субарендатора (надкусаны провода оргтехники Субарендатора).

Арендованные помещения использовались Субарендатором, в том числе, для временного хранения товара (медицинского оборудования и медицинских изделий), реализацией которого занимается ООО «Швабе-Северо-Запад».

Кроме того, на территории, примыкающей к офисному зданию, на протяжении длительного времени (на момент направления уведомлений о расторжении Договоров аренды) велись ремонтные работы, из-за проведения которых разгрузку-погрузку товара Субарендатор вынужден был производить через окно.

Как указано ответчиком и документально не опровергнуто истцом, фактически ООО «Швабе-Северо-Запад» съехало из арендуемых у ИП ФИО1 помещений 16.05.2023 в нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Петрозаводск, ум. Коммунальная. д. 1. пом. 171/2. Указанное нежилое помещение было арендовано ООО «Швабе-Северо-Запад» на основании договора аренды нежилого помещения от 21.04.2023 (дата госрегистрации договора аренды - 28.04.2023), что подтверждается Выпиской из ЕГРП от 04.05.2023.

Последние двусторонне подписанные акты по договорам аренды: акт № 85 от 30.06.2023 на 30 000.00 руб. и акт № 85 от 30.06.2023 на 10 000,00 руб.

В связи с тем, что ИП ФИО1 уклонялся от подписания актов приема-передачи помещений Истцу 04.07.2017 ООО «Швабе-Северо-Запад» в адрес ИП ФИО1 почтовой связью (почтовое отправление 18502676049356) были повторно направлены: Уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения № 051219-I-PK от 15.01.2020 с приложением соглашения о расторжении договора аренды с 21.06.2023; Письмо от 21.06.2023 № 192-805 с приложением акта приема-передачи арендованного помещения от 21.06.2023 (по договору аренды нежилого помещения № 051219-1-РК от 15.01.2020); Уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения № 100420-1-РК от 10.04.2020 с приложением соглашения о расторжении договора аренды с 21.06.2023; Письмо от 21.06.2023 № 192-805 с приложением акта приема-передачи арендованного помещения от 21.06.2023 (по договору аренды нежилого помещения № 100420-1-РК от 10.04.2020).

Почтовое отправление с идентификационным номером 18502676049356 было получено ИП ФИО1 12.07.2023, что подтверждается отчетом об отслеживании.

Как указывает ответчик, а также данные доводы подтверждаются свидетельскими показаниями, ключи от помещения № 108 были переданы ФИО4 25.05.2023 ФИО1 под предлогом необходимости их показа потенциальным арендаторам (после чего ключи от помещения № 108 ИП ФИО1 в ООО «Швабе-Северо-Запад» не возвращал, сам ФИО1 на связь больше не выходил - на телефонные звонки и сообщения не отвечал). В связи с указанным, ведущий менеджер ФИО4 написала заявление в полицию. Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 17.07.2023 представлено в материалы дела. Несмотря на достигнутые в мае 2023 года ФИО1 и ФИО5 договоренности, 06.07.2023 в адрес ООО «Швабе-Северо-Запад» (по ЭДО) поступили счета на оплату по расторгнутым Договорам аренды за июль 2023 года, что подтверждается счетом на оплату № 82 от 05.07.2023, счетом на оплату № 83 от 05.07.2023.

ООО «Швабе-Северо-Запад» 06.07.2023 в адрес ИП ФИО1 было направлено письмо об отказе в оплате счетов (копия письма от 06.07.2023 № 196-805). Письмо от 06.07.2023 № 196-805 было получено ФИО10 17.07.2023, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления 23604084018114.

17.07.2023 ООО «Швабе-Северо-Запад» в адрес ИП ФИО1 было направлено письмо № 206-805 с просьбой о назначении даты сдачи помещений.

Отказ ООО «Швабе-Северо-Запад» от договора аренды нежилого помещения №051219-1-РК от 15.01.2020 и договора аренды нежилого помещения № 100420-1-РК от 10.04.2020 был обусловлен несоответствием арендованного помещения требованиям санитарно-эпидемиологических правил и норм, поскольку в марте-апреле 2023 года сложилась ситуация, при которой ООО «Швабе-Северо-Запад» не может пользоваться арендованными офисными помещениями.

В пункте 2 статьи 612 ГК РФ указано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 612 ГК РФ ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, возлагается на арендодателя, даже если во время заключения договора аренды ему не было известно об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истцом не представлено доказательств надлежащего состояния помещений в спорный период и пригодности их к эксплуатации для хранения медицинского оборудования и медицинских изделий, реализацией которых занимается ответчик.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, в том числе относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд принимает в качестве надлежащих доказательств несоответствия переданных в аренду помещений санитарно-техническому состоянию, позволяющему их использовать для целей ответчика в качестве торговых, складских, офисных помещений, в том числе для хранения медицинского оборудования фотографии спорных помещений, свидетельские показания, переписку сотрудников в Месенджере.

Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Расходы по государственной пошлине суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Колесова Н.С.