Решение от 26 октября 2023 г. по делу № А56-106913/2022

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-106913/2022
26 октября 2023 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 26 октября 2023 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ООО «КАПИТАЛ-СЕРВИС ЛЮКС» (адрес: 198325, Санкт-Петербург, Красное село город, Советская (Дудергоф тер.) ул, дом 6, литер А, ПОМЕЩЕНИЕ 1-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.03.2016, ИНН: <***>,);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>);

третье лицо:

1) Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»

2) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "ИМУЩЕСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА"

об оспаривании,

при участии - от истца: ФИО2 от 13.10.2023; - от ответчика: ФИО3 от 30.12.2022; - от третьих лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ООО «КАПИТАЛ-СЕРВИС ЛЮКС» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик) об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Определением от 27.10.2023 исковое заявление принято к производству, назначенное предварительное и основное судебное заседание, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «ИМУЩЕСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА» и Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества».

Определением от 18.03.2023 производство по делу приостановлено, по делу назначена оценочная экспертиза.

В материалы дела поступило экспертное заключение

Определением суда от 07.09.2023 производство по делу возобновлено.

В судебное заседание 10.10.2023 представитель истца поддержал исковые требования в редакции ходатайства об уточнении, в котором просил

1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.09.2022 № К0810/00107/2022, выполненным СПб ГУП «ГУИОН», следующих объектов недвижимости:

- нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, литера Б, площадью 41,7 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001049:2010;

- земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 56 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Владимирский округ, ул. Марата, земельный участок 526 (местоположение: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Владимирский округ, ул. Марата, дом 52, литера Б), кадастровый номер 78:31:0001049:2727.

2. Установить стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, литера Б, площадью 41,7 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001049:2010, в размере 1 527 000 руб.

3. Установить стоимость земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 56 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Владимирский округ, ул. Марата, земельный участок 526 (местоположение: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Владимирский округ, ул. Марата, дом 52, литера Б), кадастровый номер 78:31 0001049:2727, в размере 944 000 руб.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение исковых требований.

В материалы дела от СПб ГУП «ГУИОН» поступили возражения на экспертное заключение.

Представители истца и ответчика не возражали против приобщения указанных документов и настаивали на рассмотрении дела по существу.

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему.

Между ООО «Капитал-Сервис» и Ответчиком 21.08.2013 заключен договор №10-А227358, согласно условиям которого ООО «Капитал-Сервис» принял в аренду нежилое здание площадью 41,7 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001049:2010, адрес: <...>, литера Б. Дополнительным соглашением от 30.08.2013 года №1 срок действия договора аренды установлен до 30.08.2023.

В последующем ООО «Капитал-Сервис» было реорганизовано путем выделения из него ООО «Капитал-Сервис Люкс», к которому согласно разделительному балансу перешли права и обязанности по договору аренды от 21.08.2013.

Указанный объект находится у Общества в аренде по настоящее время, что также следует из дополнительного соглашения от 03.12.2020 №2.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых объектов, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), Общество 14.07.2022 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

Письмом от 06.10.2022 №04-15-19888/22-0-0 Комитет направил в адрес Общества проект договора купли-продажи, графики платежей на здание и участок, выписки из ЕГРН на указанные объекты недвижимости, а также копию расторжения от 04.10.2022 года №2410-РЗ.

Распоряжением от 04.10.2022 года №2410-РЗ Комитетом принято решение осуществить приватизацию объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга по адресу: <...>, литера Б, площадью 41,7 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001049:2010 (далее - Объект), а также одновременно с приватизацией Объекта осуществить продажу земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Владимирский округ, ул. Марата, земельный участок 526 (местоположение: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Владимирский округ, ул. Марата, дом 52, литера Б), площадью 56 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001049:2727 (далее - Земельный участок), занимаемого Объектом и необходимого для его использования.

В рамках указанного распоряжения комитетом определены следующие условия приватизации:

1. Способ приватизации Объекта и Земельного участка: продажа государственного имущества по преимущественному праву приобретения.

2. Цену продажи: 4 000 000 руб. (НДС не облагается), в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.09.2022 № КО810/00107/2022, выполненным Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»: - рыночная стоимость Объекта составляет 3 360 000 руб.;

- рыночная стоимость Земельного участка составляет 640 000 (Шестьсот сорок тысяч) рублей.

3. Форму платежа: в рассрочку, ежеквартально, равными долями. Период рассрочки: 20 кварталов.

Также данным распоряжением предписано ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» осуществить необходимые действия по реализации п. 1 распоряжения, в том числе действия, связанные с переходом права собственности на объект недвижимости.

Ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиям Закона №159-ФЗ, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом №159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона №159-ФЗ.

Статьей 3 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров куплипродажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона №159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 9, пункту 3 статьи 10 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, Истец обратился в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого Объекта 14.07.2022. Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исходя из указанных положений закона и фактических обстоятельств дела, заключение договора для Комитета является обязательным. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ)в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При оценке спорного условия договора купли-продажи о цене выкупаемого помещения суд исходит из следующего. Как предусмотрено статьей 12 Закона №135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица.

В этом случае следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом указанных выше правовых норм, не исключающих оспаривание величины стоимости объекта оценки посредством назначения иной независимой оценки, а также принимая во внимание, заявленное Истцом ходатайство, судом была назначена по делу судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Марата д. 52 лит. Б площадью 41,7 кв.м. кадастровый номер: 78:31:0001049:2010, а также земельного участка, занимаемого указанным зданием и необходимым для его использования, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Марата д. 52, лит. Б, площадью 56 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001049:2727, по состоянию 14.07.2022.

Согласно заключению судебной экспертизы от 18.07.2023 №04-ЭЗ/2023, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Экспертные решения» ФИО4, имеющей стаж оценочной деятельности более 15 (пятнадцати) лет, рыночная стоимость спорного нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Марата д. 52 лит. Б площадью 41,7 кв.м. кадастровый номер: 78:31:0001049:2010 по состоянию 14.07.2022 составляет 1 527 000 рублей (без НДС), рыночная стоимость спорного земельного участка, занимаемого указанным зданием и необходимым для его использования, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Марата д. 52, лит. Б, площадью 56 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001049:2727, по состоянию 14.07.2022 составляет 944 000 рублей (без НДС).

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих и деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Истец полностью согласился с результатами проведенной экспертизы.

С учетом представленного экспертного заключения истец уточнил заявленные требования и просил обязать Комитет заключить с ним договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Марата д. 52 лит. Б площадью 41,7 кв.м. кадастровый номер: 78:31:0001049:2010, а также земельного участка, занимаемого указанным зданием и необходимым для его использования, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Марата д. 52, лит. Б, площадью 56 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001049:2727, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение имущества на условиях проекта договора, направленного истцу СПБ ГКУ «ИМУЩЕСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА» от имени Комитета, по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, на основании отчета независимого оценщика привлеченного судом.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует требованиям законодательства, в материалах дела отсутствует.

Исследовав в соответствии со статьи 71 АПК РФ представленное экспертное заключений, суд приходит к выводу, что данное заключение отвечает критерию достоверности доказательства, не содержит неясностей.

Доводы ГБУ «ГУИОН», указывающие на недостоверность проведенной экспертизы, носят предположительный характер, не основаны на нормах права и не подтверждаются материалами дела.

Оценив по правилам статей 71, 86 АПК РФ указанное заключение эксперта в совокупности и наряду с иными представленными в дело доказательствами, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта, в связи с чем пункт 2.1 договора следует изложить в следующей редакции: цена продажи Объекта составляет 2 471 000 рублей рублей, НДС не облагается и включает в себя:

2.1.1. Рыночная стоимость Здания составляет 1 527 000 рублей.

2.1.2. Рыночная стоимость Участка составляет 944 000 рублей.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных расходов входит государственная пошлина. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны, исходя из результата рассмотрения спора, с Комитета в пользу Общества следует взыскать 3 000 руб. государственной пошлины по иску, а также 74 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

Признать недостоверной величину рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.09.2022 № К0810/00107/2022, выполненным СПб ГУП «ГУИОН», следующих объектов недвижимости:

- нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, литера Б, площадью 41,7 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001049:2010;

- земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 56 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Владимирский округ, ул. Марата, земельный участок 526 (местоположение: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Владимирский округ, ул. Марата, дом 52, литера Б), кадастровый номер 78:31:0001049:2727.

Установить стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, литера Б, площадью 41,7 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001049:2010, в размере 1 527 000 руб.

Установить стоимость земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 56 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Владимирский округ, ул. Марата, земельный участок 526 (местоположение: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Владимирский округ, ул. Марата, дом 52, литера Б), кадастровый номер 78:31 0001049:2727, в размере 944 000 руб.


Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «КАПИТАЛ-СЕРВИС ЛЮКС»расходы по уплате государственной пошлины в сумме в сумме 3 000 рублей и 74 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Нетосов С.В.