Решение от 21 января 2020 г. по делу № А03-16912/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

_____________________________________________________________________________________________

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru е-mail: а03.info@arbitr.ru



Именем Российской Федерации




Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-16912/2018
21 января 2020 года
г. Барнаул



Резолютивная часть решения суда объявлена 14 января 2020 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 21 января 2020 года.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Винниковой А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Барнаул (ОГРНИП 315220400006482, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 по доверенности от 18.03.2019 №48/2670, служебное удостоверение,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 17.10.2018 № 22 АА 2413188, удостоверение адвоката,


У С Т А Н О В И Л:

Министерство имущественных отношений Алтайского края обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, здание кондитерского цеха, кадастровый номер 22:63:030317:1205, площадью 1 346, 3 кв.м, степень готовности 6% путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования со ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы истечением срока действия договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 08.07.2018 №4345-з и не достижением цели использования предоставленного в аренду земельного участка.

Определением суда от 08.11.2018 по ходатайству ответчика производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Алтайского края по делу №А03-16913/2018 по иску Управления имущественных отношений Алтайского края к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании отсутствующим права собственности ИП ФИО2 на объект незавершенного строительства – здание кондитерского цеха, площадь застройки 1346, 3 кв., степень готовности 6 % кадастровый номер 22:63:030317:1205, расположенное по адресу: <...>.

В связи с устранением обстоятельств, которые явились основанием для приостановления производства по настоящему делу, определением суда от 22.08.2019 производство по делу № А03-16912/2018 возобновлено.

Определением суда от 18.09.2019 производство по делу приостановлено, в связи с назначением экспертизы по ходатайству ответчика для определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 22:63:030317:1205, расположенного по адресу: <...>.

12.12.2019 в Арбитражный суд Алтайского края поступило заключение эксперта от 11.12.2019 № 26-2019.

Определением суда от 16.12.2019 производство по делу №А03-16912/2018 возобновлено.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился, вместе с тем, просил принять во внимание результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта незавершенного строительства.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.07.2015 между главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Артэ Бианка» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 4345-з, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030317:41. местоположение: Алтайский край, г. Барнаул, ?л. Балтийская. 76, площадью 0.8978 га или 8978 кв. м., участок предоставляется для завершения строительства кондитерского цеха. Указанное в настоящем пункте описание цели использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Целевое назначение» (пункты 1.1 -1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды по настоящему договору устанавливается 3 года с момента вступления договора в силу.

Согласно пункту 2.2 договора установлено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю.

На основании заключенного дополнительного соглашения от 21.09.2015 к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 08.07.2015 № 4345-з, между главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор), последний приобретает права и обязанности по использованию земельного участка, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта недвижимости ООО «Артэ Бианка».

Договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 08.07.2015 № 4345-з и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке.

В связи с истечением срока действия договора истец письмом от 01.06.2018 исх. № 24/8995 уведомил ответчика о необходимости завершения строительства и оформления прав в отношении объекта недвижимости, расположенного на земельном участке по адресу: <...>, до истечения срока действия договора.

После истечения срока действия договора (22.07.2018) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 22:63:030317:41, расположенного по адресу: <...> , погашена.

Ответчик является собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030317:1205, площадь застройки 1346,3 кв.м., о чем в Едином государственном реестре недвижимости 23.07.2015 сделана запись о регистрации № 22-22/001-22/001/027/2015-5610/2.

Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанного объекта недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка истек, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды может выступать собственник имущества, а также уполномоченное законом или собственником лицо.

Постановлением № 297 от 26.08.2016 «Об органах исполнительной власти Алтайского края» Главное управление имущественных отношений Алтайского края переименовано в Министерство имущественных отношений Алтайского края.

Полномочия Управление имущественных отношений Алтайского края по распоряжению земельными участками, находящимися в границах муниципального образования городского округа города Барнаула, государственная собственность на которые не разграничена, закреплены в пп. 4 п. 2.1.4 Положения, утвержденного Указом Губернатора Алтайского края от 03.11.2016 № 131 «Об утверждении положения о Министерстве имущественных отношений Алтайского края», законом Алтайского края № 102-ЗС от 23.12.2014 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Барнаул Алтайского края и органами государственной власти Алтайского края».

В соответствии с постановлением Администрации Алтайского края от 16 октября 2018 года № 392 «Об органах исполнительной власти Алтайского края», Министерство имущественных отношений Алтайского края переименовано на Управление имущественных отношений Алтайского края.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, которые установили порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Частью 6 указанной статьи установлено, что эти правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В рассматриваемом случае, между сторонами договор аренды заключен 08.07.2015 № 4345-з, следовательно, он попадает под законодательное регулирование названных норм.

При этом, согласно пунктам 2.1, 2.2 договор аренды земельного участка действовал до 22.07.2018 (3 года с момента государственной регистрации 23.07.2015).

Управление обратилось с настоящим требованием в суд 24.09.2018, то есть в пределах установленного законодателем шестимесячного срока после истечения срока аренды.

Договор аренды земельного участка от 08.07.2015 № 4345-з заключен между сторонами на основании заявления общества (являющегося обладателем зарегистрированного права собственности на объект незавершенный строительством, расположенный на данном земельном участке) сроком на три года. Договор аренды от 08.07.2015 заключен без проведения торгов.

Поскольку спорный земельный участок предоставлен ответчику без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края по делу №А03-16913/2018 отказано в удовлетворении исковых требований Управления имущественных отношений Алтайского края о признании отсутствующим право собственности предпринимателя ФИО2 на объект незавершенного строительства – здание кондитерского цеха, площадь застройки 1346, 3 кв., степень готовности 6 % кадастровый номер 22:63:030317:1205, расположенное по адресу: <...>. При этом, судом установлено, что фактически на земельном участке с кадастровым номером 22:63:030317:41, по адресу: <...>, находится объект капитального строительства.

Поскольку право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 08.07.2015 № 4345-з и на момент обращения истца с настоящим иском прекращен, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а требования управления имущественных отношений Алтайского края об изъятии объекта незавершенного строительства: здание кондитерского цеха, кадастровый номер 22:63:030317:1205, площадью 1 346, 3 кв.м, степень готовности 6%, адрес объекта: <...>, у собственника – индивидуального предпринимателя ФИО2 путем продажи с публичных торгов удовлетворению.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила № 1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 правил).

Для определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 22:63:030317:1205, расположенного по адресу: <...>, по ходатайству ответчика проведена экспертиза, проведение которой поручено закрытому акционерному обществу «Бизнес-эксперт».

Согласно представленному экспертом заключению от 11.12.2019 № 26-2019 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, кадастровый номер: 22:63:030317:1205, расположенного по адресу: <...>, на дату проведения экспертизы, составляет 9 416 797 руб.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается арбитражным судом с точки зрения относимости, допустимости, достоверности, соответствия способов получения доказательств требованиям закона (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Заключение эксперта может быть признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин. В этом случае заключение эксперта может быть исключено из числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу.

Заключение эксперта от 11.12.2019 № 26-2019 соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта, приведенные в заключении по представленным на экспертизы документам и поставленному на разрешение вопросу, обоснованы, противоречий в выводах не имеется.

Возражений по определению рыночной стоимости объекта сторонами в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, при определении начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства – здание кондитерского цеха, кадастровый номер 22:63:030317:1205, площадью 1346, 3 кв.м, степень готовности 6%, расположенного по адресу: <...>, суд исходит из рыночной стоимости объекта в отношении, которого проводилась судебная экспертиза.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Оплата государственной пошлины относится на ответчика в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд




Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Барнаул (ОГРНИП 315220400006482, ИНН <***>) объект незавершенного строительства – здание кондитерского цеха, кадастровый номер 22:63:030317:1205, площадью 1346, 3 кв.м, степенью готовности 6%, расположенный по адресу: <...>.

Способ реализации объекта незавершенного строительства определить в виде продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства – здание кондитерского цеха, кадастровый номер 22:63:030317:1205, площадью 1346, 3 кв.м, степенью готовности 6%, расположенного по адресу: <...>, в размере рыночной стоимости 9 416 797 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Барнаул (ОГРНИП 315220400006482, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы в порядке кассационного производства в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно -Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления обжалуемых решения суда, постановления в законную силу.


Судья А.Н. Винникова