Решение от 18 декабря 2018 г. по делу № А41-59949/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-59949/18
19 декабря 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2018 года

Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.Б. Семёновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации городского округа Мытищи Московской области (адрес: 141008, Московская область, городской округ Мытищи, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 11.04.1996)

к товариществу собственников недвижимости "РЕПКА" (адрес: 141031, Московская область, городской округ Мытищи, деревня Сгонники; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 16.04.1992),

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (адрес: 143969, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации 18.08.2000 ),

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.07.2007 №5536 за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 в размере 5 675 703 руб. 15 коп., пени за период с 16.03.2015 по 04.05.2018 в размере 1 026 074 руб. 44 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 13.07.2007 №5536,

при участии в судебном заседании – согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о взыскании с Товарищества собственников недвижимости «РЕПКА» (далее – Товарищество, ответчик) задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.07.2007 №5536 за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 в размере 5 675 703 руб. 15 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 16.03.2015 по 04.05.2018 в размере 1 026 074 руб. 44 коп. на основании договора аренды земли от 13.07.2007 №5536, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 13.07.2007 №5536 и возврате арендованного земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на иске, подтвердив факт поступления платежа ответчика на сумму 216 000 руб.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве. Полагает необоснованным и неправомерным требование о внесении арендной платы за период, предшествующий восстановлению в ЕГРН записи о праве аренды Товарищества на земельный участок, то есть до 01.08.2018, а также полагает неправомерным требование о взыскании аренды в размере, определенном исходя из вида разрешенного использования, установленного по заявлению ООО «Эдельвейс», с учетом признания судом недействительной сделки о передаче ООО «Эдельвейс» прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и применения последствий недействительности сделки. Ответчик полагает, что недействительность сделки об уступке прав арендатора влечет недействительность действий по изменению вида разрешенного использования, в связи с чем на стороне Товарищества имеется обязанность по внесению арендной платы в размере, подлежащем определению исходя из фактически осуществляемого на земельном участке вида деятельности – «для огородничества». Относительно требования о расторжении договора ответчик указал на недоказанность существенного нарушения условий договора, учитывая что период образования задолженности, заявленной Администрацией ко взысканию, приходится на время, предшествующее вступлению в законную силу решения суда о признании недействительной сделки уступки прав арендатора, в связи с чем Товарищество полагает недоказанным наличие оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Представитель третьего лица, извещенного надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в связи с чем дело рассмотрено в соответствии с положениями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без его участия.

Как установлено судом из представленных в материалы дела доказательств, на основании постановления от 06.06.2007 №1480 Главы Мытищинского муниципального района Московской области 13.07.2007 Администрацией (Арендодатель) и Огородническим товариществом «РЕПКА» (после изменения наименования – ТСН «РЕПКА») (Арендатор) заключен договор аренды земли №5536 в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2014, согласно которому ответчику в аренду на срок с 01.07.2007 по 01.07.2056 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:12:0102404:0011 для огородничества.

Договором от 16.03.2015 передачи прав и обязательств арендатора (перенаем), заключенным ТСН «РЕПКА» и ООО «Эдельвейс», права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102404:0011 по договору аренды от 13.07.2007 №5536 в полном объеме переданы ООО «ЭДЕЛЬВЕЙС». Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.05.2015.

Постановлением Администрации городского округа Мытищи от 10.02.2016 №196 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102404:0011 изменен с «для огородничества» на «торговые центры».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 25.04.2018 по делу №А41-155/18 договор передачи прав и обязательств арендатора (перенаем) от 16.03.2015 земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102404:0011 по договору аренды №5536 от 13.07.2007 с дополнительным соглашением от 29.12.2014 к договору аренды №5536 от 13.07.2007, заключенный ТСН «РЕПКА» и ООО «ЭДЕЛЬВЕЙС», признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки и прекращено зарегистрированное право аренды ООО «ЭДЕЛЬВЕЙС» в отношении указанного земельного участка и восстановлено право аренды ТСН «РЕПКА» на данный земельный участок.

Указывая на ненадлежащее исполнение Товариществом обязательства по внесению арендной платы в установленных договором размерах и сроки, а также на оставление без исполнения направленной претензии с требованиями о погашении задолженности по арендной плате и уплате пени за просрочку внесения арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с ТСН «РЕПКА» задолженности по арендной плате в размере 5 675 703 руб. 15 коп. за период с 01.01.2016 по 30.06.2018, пени за просрочку внесения арендной платы в размере 1 026 074 руб. 44 коп. за период с 16.03.2015 по 04.05.2018, а также о расторжении договора аренды земельного участка и возвращении Администрации земельного участка.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из представленного истцом в материалы дела расчета задолженности по арендной плате установлено, что в связи с неисполнением арендатором обязательства по договору аренды от 13.07.2007 №5536 по внесению арендной платы за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 задолженность по арендным платежам по указанному договору аренды составляет 5 675 703 руб. 15 коп.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Пунктом 2.2 договора аренды от 13.07.2007 №5536 в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2014 предусмотрено ,что арендная плата за участок устанавливается расчетным путем в соответствии с п.3 ч.1 ст.14 Закона МО «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к нему, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор аренды.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.

На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

Согласно представленному Администрацией в иске расчету размер арендной платы определен в соответствии с условиями договора аренды и требованиями действующих нормативных актов, при этом в связи с изменением 10.02.2016 вида разрешенного использования арендованного земельного участка, с указанной даты Администрацией при расчете применены коэффициенты, учитывающие вид разрешенного использования земельного участка «торговые центры», что также соответствует условиям договора и требованиям закона.

Доводы ответчика, изложенные в обоснование возражений относительно размера заявленной ко взысканию задолженности по арендной плате, со ссылкой на признание вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по делу №А41-155/18 недействительным договора передачи прав и обязательств арендатора (перенаем) от 16.03.2015, что по мнению ответчика влечет недействительность изменения вида разрешенного использования, отклоняются судом как несостоятельные и основанные на неправильном толковании норм права, поскольку вид разрешенного использования арендованного земельного участка изменен 10.02.2016 в установленном порядке. Доказательств оспаривания изменения вида разрешенного использования, либо признания такого изменения недействительным/незаконным суду не представлено. Вместе с тем, условиями договора аренды и положениями Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" размер подлежащей уплате по договору от 13.07.2007 №5536 арендной платы определяется по формуле и с применением коэффициентов, учитывающих действующий вид разрешенного использования земельного участка.

Доводы Товарищества о возникновении у него обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от 13.07.2007 №5536 только с 01.08.2018 – даты внесения в ЕГРН записи об аренде на основании решения суда по делу №А41-155/18 также отклоняются как несостоятельные, поскольку ТСН «РЕПКА» согласно условиям договора аренды от 13.07.2007 №5536 с 01.07.2007, является арендатором земельного участка, а с учетом признания судом недействительным договора передачи прав и обязательств арендатора (перенаем) от 16.03.2015, заключенного ТСН «РЕПКА» и ООО «Эдельвейс», а также установленных судом обстоятельств относительно того, что являющийся предметом договора аренды земельный участок не переходил в фактическое пользование ООО «Эдельвейс», и предусмотренных законом последствий недействительности сделки, ТСН «РЕПКА» не переставало быть арендатором земельного участка в соответствии с договором аренды от 13.07.2007 №5536, что свидетельствует о наличии на стороне ответчика обязанности по внесению арендной платы в заявленный истцом период.

Вместе с тем, судом установлено, что Товариществом 21.11.2018 произведено перечисление денежных средств в счет оплаты аренды за 2018 год в размере 216 000 руб., в подтверждение чего представлена копия квитанции – Чек-ордер от 21.11.2018 (операция 174), ссылаясь на которую ответчик считает исполненным в полном объеме обязательство по внесению арендной платы за 2018 год.

Представитель Администрации в судебном заседании подтвердил факт поступления указанного платежа.

При изложенных обстоятельствах суд признает требование Администрации о взыскании задолженности по арендной плате правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению в части, с учетом произведенной ответчиком оплаты в размере 216 000 руб. по чек-ордеру от 21.11.2018 (операция 174).

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является неустойка.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Принимая во внимание доказанность истцом обстоятельств нарушения ответчиком установленных договором аренды сроков внесения арендной платы, суд считает обоснованным, правомерным и подлежащим удовлетворению требование о взыскании с Товарищества пени за просрочку арендной платы по договору в размере 1 026 074 руб. 44 коп., начисленной за период с 16.03.2015 по 04.05.2018, согласно представленному истцом расчету, не оспоренному ответчиком, проверенному судом и признанному верным.

Администрацией также заявлено требование о расторжении договора аренды.

В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В рассматриваемом случае, с учетом конкретных обстоятельств спора, суд признает требование о расторжении договора аренды от 13.07.2007 №5536 не подлежащим удовлетворению, поскольку судебный акт арбитражного суда по делу №А41-155/18, которым признан недействительным договор передачи прав и обязательств арендатора (перенаем) от 16.03.2015, заключенный ТСН «РЕПКА» и ООО «Эдельвейс», и применены последствия недействительности сделки, вступил в законную силу 28.05.2018, в связи с чем об обстоятельствах нарушения обязательства по внесению арендных платежей именно Товариществом, сторонам договора стало известно не ранее даты вступления судебного акта в законную силу.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии в рассматриваемом случае предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора по требованию арендодателя и удовлетворения иска в данной части.

При изложенных обстоятельствах иск подлежит частичному удовлетворению.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с товарищества собственников недвижимости "РЕПКА" в пользу Администрации городского округа Мытищи Московской области задолженность по договору аренды земельного участка от 13.07.2007 №5536 за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 в размере 5 459 703 руб. 15 коп., пени за период с 16.03.2015 по 04.05.2018 в размере 1 026 074 руб. 44 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с товарищества собственников недвижимости "РЕПКА" в федеральный бюджет Российской Федерации государственную пошлину в размере 55 429 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

СудьяА.Б. Семёнова