Постановление от 22 августа 2025 г. по делу № А32-31035/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-31035/2024
г. Краснодар
23 августа 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, представителя Управления Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю (ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 13.01.2025), Федерального государственного унитарного предприятия «Управление гостиничным хозяйством» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 14.07.2025), в отсутствие общества с ограниченной ответственностью «Волость», третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Вина Прасковеи-2», общества с ограниченной ответственностью «НДВ», индивидуального предпринимателя ФИО3, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия «Управление гостиничным хозяйством» Министерства обороны Российской Федерации на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025 по делу № А32-31035/2024, установил следующее.

Управление Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Министерства обороны Российской Федерации (далее – предприятие) и ООО «Волость» (далее – общество) со следующими требованиями: признать недействительными торги по извещению № 290922/8885030/05; признать недействительным договор аренды федерального недвижимого имущества от 07.11.2022 № 088/22А, заключенный предприятием и обществом; применить последствия недействительности сделки путем возложения на

общество обязанности возвратить предприятию нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:011604:5228 площадью 138 кв. м на первом этаже и подвале жилого дома; нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:011603:2975 площадью 183,3 кв. м на первом этаже жилого дома; нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:011603:2647 площадью 235,5 кв. м на первом этаже жилого дома; нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:011604:1003 площадью 172,7 кв. м на первом этаже жилого дома.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Вина Прасковеи-2», ООО «НДВ», ИП ФИО3

Решением от 24.02.2025 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что признание аукциона № 290922/8885030/05 на право заключения договора аренды и договора, заключенного по его результатам недействительными, а также применение последствий недействительности сделки не приведут к восстановлению конкуренции на рынке в том виде, в котором они существовали или могли бы существовать на дату проведения аукциона. Согласно заключению кадастрового инженера по вопросу возможности использования помещений с кадастровыми номерами 26:12:011604:5228, 26:12:011604:1003, 26:12:011603:2975, 26:12:011603:2647 по единому функциональному предназначению и возможности дальнейшего объединения всех помещений в одно, объект расположен на 1 этаже многоквартирного дома с кадастровым номером 26:12:011604:411 и представляет собой единое пространство, за исключением мест общего пользования многоквартирного жилого дома, а именно лестничных площадок. Согласно представленной предприятием выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.03.2024 № КУВИ-001/2024-8640975, объект, расположенный по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 2/7, зарегистрирован в реестре под единым кадастровым номером 26:12:011604:6174 площадью 729,5 кв. м. Нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:12:011604:5228, 26:12:011604:1003, 26:12:011603:2975, 26:12:011603:2647 сняты с кадастрового учета. Ссылки управления на статьи 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), предоставляющие право (возможность) выставления на торги не всего помещения, а только части, не обязывают предприятие в случае организации нового аукциона формировать лоты, позволяющие участникам арендовать недвижимое имущество частями. Законодательством не установлена обязанность передачи в аренду объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности, по частям. Кроме того, применение последствий

недействительности сделки не будет отвечать социально-экономическим интересам региона, поскольку победитель торгов уплачивает арендную плату в большем размере, чем предыдущие арендаторы.

Постановлением апелляционного суда от 20.05.2025 решение от 24.02.2025 отменено; признаны недействительными торги по извещению о проведении аукциона № 290922/8885030/05 и договор аренды федерального недвижимого имущества от 07.11.2022 № 088/22А, заключенный предприятием и обществом; в порядке применения последствий недействительности сделки на общество возложена обязанность возвратить предприятию нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:011604:6174 площадью 729,5 кв. м, расположенное по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 2/7 (ранее нежилые помещения с кадастровыми номерами 26:12:011604:5228, 26:12:011603:2975, 26:12:011603:2647, 26:12:011604:1003); погашена запись в ЕГРН о регистрации права аренды в пользу общества; распределены судебные расходы. Апелляционный суд руководствовался вступившими в законную силу судебными актами по делу № А63-17487/2023, имеющими согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) преюдициальное значение для настоящего спора, которыми подтвержден факт нарушения предприятием антимонопольного законодательства: части 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) при проведении торгов. В рамках указанного дела суды установили, что предприятием незаконно укрупнен лот за счет нескольких нежилых самостоятельных, ранее арендуемых несколькими арендаторами, помещений, соответственно, с увеличением суммы задатка, и установлен запрет на подачу заявки, кроме как сдачей лично (или через представителя) только по месту нахождения заказчика (г. Москва), что является нарушением антимонопольного законодательства. До выставления спорных нежилых помещений на торги одним лотом каждое помещение было передано правопредшественником предприятия в аренду субъектам малого предпринимательства: ООО «Вина Прасковеи-2», ООО «НДВ» и ИП ФИО3 Помещение с кадастровым номером 26:12:011604:5228 находится в аренде ООО «Вина Прасковеи-2» с 2005 года (договор аренды от 01.07.2005 № 2269); помещение с кадастровым номером 26:12:011604:1003 – в аренде ООО «НДВ» и предпринимателя с 2007 года (договоры аренды от 01.01.2007 № 104 и от 01.01.2007 № 100/7). Арендуемое ООО «Вина Прасковеи-2» нежилое помещение с кадастровым номером 26:12:011604:5228 является обособленным, имеет отдельный вход с улицы и не имеет прохода в помещения с иными кадастровыми номерами. Арендуемое ООО «НДВ» и ИП ФИО3 нежилое помещение с кадастровым номером

26:12:011604:1003 площадью 172,7 кв. м, состоящее из 4 помещений, одно из которых находится в аренде ООО «НДВ» (площадь 50 кв. м), а 3 остальных – у предпринимателя (площадь 122,7 кв. м) также является обособленным. В результате формального снятия с учета помещений ранее зарегистрированные объекты никуда физически не устранились, перегородки не переносились, технически ничего не поменялось, порядок пользования помещениями остался в неизменном виде (данный факт документально не опровергнут). Необходимость совершения предприятием в марте 2024 года (иск предъявлен в суд в октябре 2023) действий, направленных на изменение формальных реестровых характеристик помещений, не подтверждает наличие оснований для отказа в признании недействительными торгов, заключенного по итогам договора аренды, соответственно, применения последствий недействительности сделки. В противном случае механизм признания торгов недействительными (при формально направленном (искусственном) изменении технических и реестровых характеристик помещений и снятии их с кадастрового учета в ходе оспаривания торгов и ведения судебного разбирательства) не привет к восстановлению нарушенных прав, позволит продолжать исполнение сделки, заключенной с нарушением требований закона. Цель предъявления иска управления заключается в устранении нарушений антимонопольного законодательства и обеспечении возможности участия в торгах максимального количества потенциальных претендентов, обеспечении формирования справедливой (конкурентной) цены за право аренды выставленного на торги имущества.

В кассационной жалобе предприятие просит апелляционное постановление от 20.05.2025 отменить, решение от 24.02.2025 оставить в силе, пояснив, что управление не указывает, какие конкретно неблагоприятные последствия для третьих лиц повлекли оспариваемые торги, какие права будут восстановлены в случае удовлетворения требований. Если договор начал исполняться, он не может быть признан недействительным, поскольку стороны не могут быть приведены в первоначальное положение. Общество с ноября 2022 года по апрель 2025 года производило оплату по договору аренды, за коммунальные услуги (отопление, водоснабжение, содержание общедомового имущества, сбор и утилизацию отходов), осуществляло страхование объекта аренды, производило оплату; понесло расходы на разработку паспорта наружной отделки и проекта фасада. Применение односторонней реституции в виде возврата нежилого помещения с кадастровым номером 26:12:011604:6174 площадью 729,5 кв. м, расположенного по адресу: <...> BЛKCM, д. 2/7, недопустимо, поскольку приведет к неправомерному ущемлению прав общества. Признание аукциона № 290922/8885030/05 на право заключения договора аренды и договора, заключенного по его результатам

недействительными и применение последствий недействительности, не приведут к восстановлению конкуренции на рынке в том виде, в котором они существовали или могли бы существовать на дату проведения аукциона, поскольку объект уже существовал как единый, зарегистрированный под одним кадастровым номером. Законодательством не установлена обязанность передачи в аренду объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности, по частям. Управление не вправе обращаться с иском об оспаривании торгов и заключенного по их результатам договора. Действия третьих лиц и управления противоречат основным принципам антимонопольного законодательства.

В отзыве управление просит апелляционное постановление от 20.05.2025 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы суда второй инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и доказательствам.

ООО «НДВ» и ИП ФИО3 в отзывах указали на несостоятельность доводов жалобы предприятия, а также законность судебного акта апелляционного суда.

На основании статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

В судебном заседании представитель предприятия, прибывший в суд округа, поддерживал доводы кассационной жалобы. Представитель управления, участвовавший в судебном заседании путем использования системы веб-конференции, возражал против удовлетворения жалобы. Иные, участвующие в деле, лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзывах, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 29.09.2022 на официальном сайте http://torgi.gov.ru предприятием опубликовано извещение о проведении аукциона № 290922/8885030/05 на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 2/7, состоящего из одного лота: нежилое помещение (кадастровый номер 26:12:011604:5228) площадью 138 кв. м, на первом этаже и подвале жилого дома; нежилое помещение (кадастровый номер 26:12:011603:2975) площадью 183,3 кв. м, на первом этаже жилого дома; нежилое помещение (кадастровый номер 26:12:011603:2647) площадью 235,5 кв. м, на первом этаже жилого дома; нежилое

помещение (кадастровый номер 26:12:011604:1003) площадью 172,7 кв. м, на первом этаже жилого дома.

На момент окончания срока подачи заявок (21.10.2022 16-00 по московскому времени) подана заявка общества.

По итогам аукциона предприятие и общество заключили договор аренды федерального недвижимого имущества от 07.11.2022 № 088/22А с составлением акта приема-передачи от 07.11.2022 (приложение № 1 к договору аренды) нежилых помещений с кадастровым номером 26:12:011604:5228 площадью 138 кв. м, с кадастровым номером 26:12:011603:2975 площадью 183,3 кв. м, с кадастровым номером 26:12:011603:2647 площадью 235,5 кв. м, с кадастровым номером 26:12:011604:1003 площадью 172,7 кв. м, расположенного по адресу: <...> ВЛКСМ, д. 2/7. Общая площадь всех передаваемых помещений согласно пункту 1.1 договора аренды составила 729,5 кв. м.

В управление поступила жалоба бывших арендаторов помещений (ООО «НДВ», ООО «Вина Прасковеи-2» и ИП ФИО3) о нарушении антимонопольного законодательства при проведении торгов на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за предприятием (извещение о проведении торгов № 290922/8885030/05), выразившегося в укрупнении лота путем объединения в один лот нескольких самостоятельных помещений, используемых каждое по своему назначению, а также в установлении в документации порядка получения заявки таким образом, что участнику необходимо явиться к организатору торгов для подачи заявления и получения одного экземпляра описи принятых организатором торгов документов, что привело к созданию препятствий для участия в торгах потенциальных участников, в том числе субъектов малого предпринимательства.

По итогам рассмотрения обращения управление приняло решение от 14.06.2023 № 026/01/17-614/2023 о нарушении антимонопольного законодательства (часть 1 статьи 17 Закона № 135-ФЗ).

Посчитав, что при проведении аукциона допущены существенные нарушения условий его проведения, влекущие признание недействительными его результатов, а также заключенного по его итогам договора аренды федерального недвижимого имущества от 07.11.2022 № 088/22А, управление обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,

с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) если иное не вытекает из существа договора, он может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. Согласно пункту 2 статьи 447 данного кодекса в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 448 Гражданского кодекса аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные

нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного кодекса.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено следующее. Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 70 и 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо. В частности, такими лицами могут быть лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов. Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 449).

В статье 17 Закона № 135-ФЗ установлен перечень возможных или наступивших последствий действий, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, нарушение которых является основанием для

признания судом соответствующих торгов (запроса котировок, запроса предложений) и заключенных по результатам указанных процедур сделок недействительными.

Право антимонопольного органа на обращение в арбитражный суд с исками о признании торгов недействительными предусмотрено подпунктом «з» пункта 6 части 1 статьи 23 Закона № 135-ФЗ.

Позиция управления сводится к тому, что при проведении аукциона допущены существенные нарушения при формировании лота, выразившиеся в объединении в один лот четырех нежилых помещений с самостоятельными кадастровыми номерами; увеличении суммы задатка для участия в аукционе до 22,5% от начальной (максимальной) цены договора в размере 5 436 234 рублей, что сократило число участников аукциона; установлении в документации порядка получения (подачи) заявки таким образом, что заявителю необходимо явиться к организатору торгов для подачи заявления и получения одного экземпляра описи принятых организатором торгов документов, что ограничивает возможность участия в аукционе заинтересованных лиц, проживающих за пределами г. Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исследовав и оценив представленные доказательства, с учетом преюдициально установленных обстоятельств (дело № А63-17487/2023), в рамках которого предприятие признано нарушившим антимонопольное законодательство при проведении спорного аукциона, суды удовлетворили иск управления. В рамках упомянутого дела установлено, что предприятием незаконно укрупнен лот за счет нескольких нежилых самостоятельных, ранее арендуемых несколькими арендаторами, помещений, с увеличением суммы задатка и установлением запрета на подачу заявки, кроме как сдачей лично (или через представителя) только по месту нахождения заказчика (г. Москва). Целью предъявления настоящего иска является устранение нарушений антимонопольного законодательства и обеспечение возможности участия в торгах максимального количества потенциальных претендентов, обеспечение формирования справедливой (конкурентной) цены за право аренды выставленного на торги имущества.

Оснований для несогласия с выводами суда апелляционной инстанции суд округа не усматривает. Суд полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права. Основания для отмены или изменения постановления

апелляционного суда по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025 по делу № А32-31035/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Сидорова

Судьи В.А. Анциферов М.Н. Малыхина