Решение от 10 октября 2018 г. по делу № А02-512/2018

Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс)

http://www.my.arbitr.ru/ http://www.altai.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А02-512/2018
город Горно-Алтайск
11 октября 2018 года
Резолютивная часть объявлена 09.10.2018 года. Полный текст решения изготовлен 11.10.2018 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Кириченко Е.Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сезам» (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр. Коммунистический, д. 180, г. Горно-Алтайск) к Исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления - администрации города Горно-Алтайска (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-т Коммунистический, д. 18, г. Горно-Алтайск),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (г. Горно- Алтайск, ул. Строителей, 8)

о признании права собственности на здание магазина, расположенного по адресу: <...>, инвентарный номер 84:401:01686:0100:10006/1.

В судебном заседании участвуют представители:

от истца – ФИО2, доверенность от 16.04.2018; от ответчика - ФИО3, доверенность № 944 от 14.05.2018.

от третьего лица – не явился, уведомлен.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сезам» (далее – ООО «Сезам», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к Исполнительно- распорядительному органу местного самоуправления - администрации города Горно-

Алтайска (далее – Администрация, ответчик) о признании права собственности на здание магазина, расположенного по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Комсомольская, 6/1, инвентарный номер 84:401:01686:0100:10006/1.

В обоснование заявленных требований истцом указано на отсутствие достаточных правоустанавливающих документов, в связи с чем отсутствует возможность произвести государственную регистрацию права во внесудебном порядке.

Иск обоснован ссылками на статьи 12, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 26.03.2018 исковое заявление было принято к производству.

Определением от 04.06.2018 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (<...>).

По ходатайству истца судом была назначена по настоящему делу строительно- техническая экспертиза. Производство экспертизы было поручено ООО «ПСП «Обь» (ул. Бриллиантовая, 26, г. Барнаул), в лице эксперта ФИО4, имеющей высшее техническое образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», общий стаж работы 15 лет.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Исходя технической характеристики объекта, определить, является ли здание магазина, расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер 84:401:01686:0100:10006/1 (далее – Здание магазина) объектом недвижимого имущества – то есть, прочно связанным с землей объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению, невозможно.

При положительном ответе на вопрос № 1, ответить нижеследующие вопросы:

2. Соответствует ли Здание магазина параметрам, установленным или обязательным требованием документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки?

3. Соответствует ли Здание магазина требованиям технических регламентов, строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, сейсмологических, противопожарных и иных норм и правил, соблюдения которых является обязательным?

4. Если имеются нарушения и правил, перечисленных в вопросах 2-4 то указать, в чем они выражаются и нарушают ли они права и охраняемые законом интересы других лиц, создают ли угрозу жизни и здоровью граждан?

5. Возможно ли сохранение и безопасная эксплуатация Здания магазина? Производство по делу № А02-512/2018 было приостановлено определением от 04.06.2018 до 02.08.2018 года (определение от 04.06.2018). Производство по делу возобновлено 28.08.2018.

20.09.2018 судом была назначена дополнительная судебная экспертиза в ООО «ПСП «Обь» (ул. Бриллиантовая, 26, г. Барнаул) На разрешение эксперта судом поставлен следующий вопрос:

Исходя из технической характеристики объекта, определить, является ли здание магазина, расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер 84:401:01686:0100:10006/1 (далее – Здание магазина) объектом недвижимого имущества – то есть, прочно связанным с землей объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению, невозможно.

При ответе на вопрос, эксперту в том числе, необходимо было исследовать фундамент, места соединения конструкций и фундамента, места соединения перекрытий и несущих конструкций сооружения, способ их крепления между собой с целью установления неразрывной связи объекта с землей, а также возможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

При ответе на вопрос, эксперту также необходимо учесть и дать оценку в заключении наличию в материалах дела следующих документов – технического паспорта, распоряжения Администрации города Горно-Алтайска № 14/2 от 06.07.2017, градостроительного плана земельного участка, технических условий для строительства магазина. Рассмотрение дела по существу было отложено до 09.10.2018.

Ответчик в отзыве на иск № 1825 от 12.09.2018 (том 3 л.д. 18-19) полагает, что удовлетворение требований возможно при наличии заключения эксперта о том, что здание магазина, расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер 84:401:01686:0100:10006/1 является объектом недвижимого имущества, то есть прочно связанным с землей, объектом перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению, невозможно, а его сохранение и эксплуатация не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни здоровью граждан.

Третье лицо Управление Росреестра по РА письменного мнения по существу спора не представители, представителя ни в одно судебное заседание не направило, надлежащим образом было уведомлено о времени и месте е их проведения, в том числе посредством размещения определений на официальном сайте суда в системе «Интернет».

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, определил провести судебное заседание в отсутствии представителя третьего лица на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в настоящем судебном заседании ходатайствовал об уточнении исковых требований касательно общей площади помещения, уточнив его до 52,1 кв.м.

Суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: принять к рассмотрению уточнение исковых требований.

Представитель истца в настоящем судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании признал исковые требования в полном объеме.

Рассмотрев и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, выслушав представителей сторон суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов настоящего дела, 25.03.2015 между ООО «Сезам» (арендатор) и Исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления - администрацией города Горно-Алтайска (арендодатель) был заключен договор на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности № 2987, по условиям которого арендодатель передал в аренду арендатору земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 04:11:020117:280, общей площадью 219 кв. м., находящийся по адресу: <...>, для использования в целях проектирования и строительства магазина. Объекты недвижимого имущества на участке отсутствовали.

Срок аренды участка в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора установлен с 25.03.2015 по 25.03.2018, а договор вступает в силу с момента его регистрации. Вместе

с тем как следует из материалов настоящего дела, договор не зарегистрирован в установленном порядке.

По правилам части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 № 13), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, к правоотношениям сторон применяются общие нормы об обязательствах (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не применяются положения статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Исходя из этих разъяснений, стороны могут считаться связанными обязательствами с момента достижения соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды при наличии доказательств исполнения договоров аренды вне зависимости от осуществления государственной регистрации договора. Соответственно, требовать исполнения взятых на себя обязательств.

Из материалов дела следует, что во исполнение договора аренды № 2987 от 25.03.2015, который имеет силу акта приема-передачи (пункт 3.9 договора) Администрация передала, а общество приняло земельный участок в фактическое пользование. Возражения против пользования на тех условиях, которые изложены в тексте представленного договора, сторонами не заявлены, кроме того общество вносило арендные платежи, в связи с чем суд приходит к выводу о наличие между сторонами договора, и установлении правоотношений по аренде земельного участка.

Распоряжением Администрации г. Горно-Алтайска № 14/2 от 06.07.2017 был утвержден градостроительный план земельного участка, которым было утверждено место допустимого размещения магазина на арендованном участке, обществу Администрацией были выданы технические условия для строительства спорного объекта.

ООО «Сезам» на указанном участке было возведено здание магазина. Во вводе объекта в эксплуатацию истцу было отказано, в связи с отсутствием разрешения на строительство (письмо № 586 от 27.03.2018 том 1 л.д. 115-117).

При этом у истца отсутствуют правоустанавливающие документы, являющиеся в силу статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации прав на объект, что послужило поводом для обращения в суд с данным иском.

Несвоевременное получение разрешения на строительство, отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта в порядке, предусмотренном статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является признаками самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 (в ред. 339-ФЗ от 03.08.2018) Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункт 3 вышеуказанной нормы право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, приведенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 этой же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 9 постановления от 29.04.2010 № 10/22, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

По смыслу приведенных правовых норм самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости.

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, м недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (пункт 1).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе (пункт 2).

Согласно пункту 29 постановления от 29.04.2010 № 10/22 положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно- бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований строительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 29.05.2014 № 0400/501/14-45006, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 04:11:020117 – для проектирования и строительства магазина, аналогично сформулирована цель предоставления участка в пункте 1.1. договора аренды.

Факт возведения ООО «Сезам» здания магазина площадью 52,.1 кв.м. на предоставленном ему в аренду земельном участке, подтверждается техническим паспортом на здание магазина, инв. № 84:401:01686:0100:10006/1.

Согласно пункту 26 Постановления № 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского

кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в пункте 9 разъяснил, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Истцом в материалы дела представлено письмо Администрации г. Горно- Алтайска № 586 от 27.09.2018 об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию спорного объекта в виду отсутствия разрешения на строительство магазина.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 3 пункта 26 постановления от 29.04.2010 № 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С целью установления является ли спорный объект недвижимым имуществом, а также установления обстоятельств, свидетельствующих о соответствии спорного объекта (магазина) параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, а также требованиям технических регламентов, строительных, градостроительных, санитарно- эпидемиологических, экологических, сейсмологических, противопожарных и иных норм и правил, соблюдение которых является обязательным судом по ходатайству истца была назначена строительно-техническая экспертиза.

Как следует из экспертного заключения № 07/1-04-18/Э (том 2 л.д. 102-128), выполненного ООО «ПСП «Обь», эксперт пришел к выводам о соответствии спорного здания магазина требованиям технических регламентов, строительных,

градостроительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, сейсмологических, противопожарных и иных норм и правил действующих на территории Российской Федерации. Здание магазина не создает угрозу жизни и здоровью граждан, сохранение и безопасная эксплуатация здания магазина возможна.

В связи с недостаточной ясностью и полнотой заключения эксперта суд определением от 20.09.2018 назначил дополнительную судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО «ПСП «Обь» (ул. Бриллиантовая, 26, г. Барнаул) тому же эксперту ФИО4, имеющей высшее техническое образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», общий стаж работы 15 лет.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: исходя из технической характеристики объекта, определить, является ли здание магазина, расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер 84:401:01686:0100:10006/1 объектом недвижимого имущества – то есть, прочно связанным с землей объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению, невозможно.

При ответе на вопрос, эксперту в том числе, необходимо исследовать фундамент, места соединения конструкций и фундамента, места соединения перекрытий и несущих конструкций сооружения, способ их крепления между собой с целью установления неразрывной связи объекта с землей, а также возможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

При ответе на вопрос, эксперту также необходимо учесть и дать оценку в заключении наличию в материалах дела следующих документов – технического паспорта, распоряжения Администрации города Горно-Алтайска № 14/2 от 06.07.2017, градостроительного плана земельного участка, технических условий для строительства магазина.

Согласно экспертному заключению № 10-01-18/Э, поступившему в суд 08.10.2018, экспертом в ходе выборочного инструментального обследования выявлено: фундамент заглублен в месте обследования 26 см; в фундамент, при монтаже, заложены закладные металлические детали; колонна приварена к закладной детали; колонна и горизонтальная связь сварены между собой и для жесткости приварены косынки; каркас и фундамент прочно связаны между собой, перемещение и (или) демонтаж объекта без ущерба невозможно. На основании выше изложенного можно сделать вывод, что обследуемый объект является объектом недвижимого имущества, то есть, прочно связанным с землей объектом.

Таким образом, исходя из приведенных выше экспертных заключений суд приходит к выводу, что представленными в дело документами доказано, что спорный объект - магазин является недвижимом имуществом, строительство магазина осуществлено с соблюдением установленных строительных норм и правил, его дальнейшая эксплуатация не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Удовлетворяя требование ООО «Сезам» в части признания права собственности на здание магазина, расположенного по адресу: <...>, инвентарный номер 84:401:01686:0100:10006/1, суд исходит из необходимости произведения регистрации прав на возведенное недвижимое имущество в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 28 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При указанных обстоятельствах исковые требования предлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о судебных расходах суд не разрешает, поскольку оснований для возложения данных расходов на ответчика не имеется, а иск заявлен исключительно в интересах истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Сезам» (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр. Коммунистический, д. 180, г. Горно-Алтайск) на самовольную постройку - на здание магазина, площадью 52,1 кв.м. расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер 84:401:01686:0100:10006/1.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

Судья Е.Ф. Кириченко