Решение от 29 июня 2017 г. по делу № А32-30446/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-30446/2016

29.06.2017

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 29.06.2017

Мотивированное решение изготовлено 29.06.2017

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску

КФХ «Семакина Семена Васильевича», п. Прикубанский, Новокубанский район (ИНН: <***> ОГРНИП: <***>),

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>),

третьи лица: 1) Администрация Новокубанского городского поселения Новокубанского района, г. Новокубанск (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

2) Администрация муниципального образования Новокубанский район, г. Новокубанск (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО2 по доверенности.

от ответчика: ФИО3 по доверенности.

КФХ «Семакина Семена Васильевича» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском об обязании Департамента имущественных отношений Краснодарского края в месячный срок с момента вступления решения суда в законную заключить с КФХ «Семакина Семена Васильевича» договор купли-продажи незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:21:0607006:3 площадью 58 500 кв. м, указав в нем выкупную цену 358 950,85 руб.

Требования мотивированы тем, что истец в силу закона имеет право на приобретение земельного участка в собственность за плату. В направленной истцу оферте департамент указал неправильную выкупную стоимость земельного участка.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражает, сообщил суду, что расчет стоимости приватизации земельного участка выполнен в соответствии с действующими нормативными предписаниями.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: администрация Новокубанского городского поселения Новокубанского района и администрация муниципального образования Новокубанский район.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

12.05.2003 администрацией Новокубанского городского округа и КФХ ФИО4 подписан договор №2100000578 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:21:0607006:0003 площадью 5, 85 га пашни.

Позднее договору присвоен номер 8821000119, что подтверждается справкой администрации Новокубанского района Краснодарского края от 19.05.2016.

10.08.2012 администрацией Новокубанского района с крестьянским хозяйством подписан договор №8821000173 аренды этого же земельного участка.

Сделки прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Крестьянское хозяйство обратилось в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением от 10.05.2016 о приобретении этого земельного участка в собственность за плату.

Департамент направил заявителю подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи №334 от 22.06.2016 с указанием на цену реализации участка в размере 897 377,13 руб.

Покупатель передал продавцу протокол разногласий к договору, в котором просил изложить его пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 №226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 358 950 (триста пятьдесят восемь тысяч девятьсот пятьдесят) рублей 85 копеек».

Письмом №52-19670/16-32-20 от 11.08.2016 департамент с предложенной главой хозяйства редакцией этого пункта договора не согласился.

Согласно части 2 статьи 445 Кодекса в случае, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Указанный порядок сторонами спора соблюден.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена договора является существенным условием заключения договора.

Пунктом 2 части 2 статьи 39.4 Земельного кодекса установлено, что при заключении договора купли-продажи находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка без проведения торгов, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту таких земельных участков, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. К числу участков, исключенных из сферы действия данного Закона, испрашиваемый главой хозяйства в собственность земельный участок не относится (пункт 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ).

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в применимой к спорным правоотношениям редакции) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может быть приобретен таким арендатором в собственность без торгов по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон края N 532-КЗ, в действующей на момент возникновения спорных отношений редакции) определено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи (28.01.2003), за исключением (помимо других земельных участков) участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель, при условии надлежащего использования этих участков.

По смыслу названных норм в собственность без торгов может быть приобретен не любой, а только арендованный по соответствующему закону, действительному договору аренды земельный участок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Закон в указанной редакции вступил в силу 28.01.2003.

Пунктом 1 статьи 34 Земельного кодекса предусмотрено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Это положение закона действует с 30.10.2001.

Таким образом, с 28.01.2003 земельные участки категории земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в аренду с соблюдением публичной процедуры – с обязательным размещением в уполномоченном печатном издании информации о предстоящем предоставлении такого земельного участка в аренду.

При этом с момента публикации до подписания сделки аренды должно пройти не менее одного месяца.

Поскольку договоры аренды заключены после 28.01.2003, соблюдение указанной процедуры для их сторон было обязательно.

Суд предлагал лицам, участвующим в деле представить доказательства опубликования такой информации перед заключением договоров аренды от 12.05.2003 и от 10.08.2012.

Указанные доказательства стороны в дело не представили.

Статьей 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент подписания договоров аренды, было установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что договоры от 12.05.2003 и от 10.08.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:21:0607006:3 являются недействительными (ничтожными) сделками.

Поскольку недействительная сделка, в силу статьи 167 Гражданского кодекса, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, крестьянское хозяйство статус арендатора из указанных договоров не получило и пользовалось участками в отсутствие установленных законом или сделкой оснований.

В силу пунктов 1, 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, статьи 21 Закона N 532-КЗ правом на приватизацию земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обладает именно арендатор этого участка по истечении трех лет законного пользования.

Беститульный владелец такого участка правом на приобретение его в собственность законом не наделен.

Иные основания для приватизации участка крестьянское хозяйство в основание заявленных требований не положило.

Обязание департамента решением суда заключить договор купли-продажи спорного участка, как на условиях истца, таки и на условиях ответчика будет противоречить закону.

При таких обстоятельствах заявленные требования следует оставить без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине суд относит на истца по делу.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько