Постановление от 18 мая 2026 г. ФАС УО (ФАС Уральского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-880/26


Екатеринбург

19 мая 2026 г. Дело № А60-24001/2025


Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2026 г. Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Суспициной Л.А., Купреенкова В.А.,


рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.09.2025 по делу № А60-24001/2025 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 12.11.2020).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу "Продторг" (далее – общество «Продторг») о расторжении договора аренды нежилого помещения N Ч 66025 от 05.08.2022, обязании ответчика передать истцу помещение, а также погасить запись регистрации в ЕГРН.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО3.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.09.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение об


удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что в действиях ответчика имеются признаки недобросовестного поведения как стороны по спорному договору, направленные в первую очередь на сохранение ставки арендной платы на протяжении всего срока действия спорного договора (10 лет) на уровне согласованной при заключении спорного договора, что, в свою очередь, влечет за собой обогащение ответчика за счет истца, причинение ущерба истцу и третьему лицу, поскольку они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении спорного договора. Данные обстоятельства, по его мнению, имеют прямую взаимосвязь с основанием для расторжения договора, предусмотренными частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Принимая во внимание то обстоятельства, что по состоянию на момент судебного разбирательства арендная ставка ни разу не индексировалась с момента заключения спорного договора истец недополучил от ответчика, а ответчик обогатился за счет истца за 2023-2024 в сумме 187 350,00 руб., за 2024-2025 в сумме 199 879,44 руб., что является для истца существенным изменением обстоятельств, при которых истец, полагаясь на добросовестное поведение ответчика, лишался того в части арендной платы, на что рассчитывал при заключении спорного договора. Заявитель жалобы отметил, что если бы истец разумно мог предвидеть, что ответчик будет уклоняться от индексации арендной платы на протяжении всего срока действия спорною договора, то данный договор вообще бы не был заключен с ответчиком либо заключен на иных условиях в отношении порядка изменения размера арендной платы. Кроме того, предприниматель обращает внимание на то, что из представленных в материалы дела документов-нарядов на проведение работ усматривается, что за период с августа 2023 года по февраль 2024 года и сервисных актов проведения дератизадии/дезинфекции за период с июля 2024 года по май 2025 года работы осуществлялись с нарушением установленных требований СанПиН 3.3686-21, а в период с марта 2024 года, по июнь 2024 года, ответчик вообще не осуществлял обследование и последующую дератизацию. Ненадлежащее исполнение принятых на себя ответчиком обязательств по соблюдению требований санитарных норм влечет за собой существенное ухудшение имущества истца. Судами не дана правовая оценка доводам и доказательствам истца о неисполнении ответчиком принятых на себя обязательств по уборке территории в границах зоны ответственности, установленных приложением № 5 к договору, как в весенне-летний период, так и осенне-зимний период.

Как следует из материалов дела, 05.08.2022 между предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и обществом "Продторг" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять помещение за плату во временное владение и пользование (пункт 1.1 договора).

Срок аренды - 10 лет с даты государственной регистрации договора (пункт 8.1 договора). Договор в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации 02.09.2022 зарегистрирован, что подтверждается записью в ЕРГН 66:58:0114001:4596-66/127/2022-3.


По акту приема-передачи от 07.09.2022 истец передал, а ответчик принял во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 423 кв. м, расположенное в здании по адресу: <...>, кадастровый номер 66:58:0114001:4596.

Согласно пункту 2.4. договора, начиная со 2 (второго) года с момента подписания акта приема передачи помещения, стороны вправе не чаще 1 (одного) раза в год по соглашению изменить размер арендной платы на величину индекса потребительских цен в РФ за предшествующий изменению календарный год, уменьшенного на 100 (сто), но не более на 5% (пять процентов) от ранее установленного размера.

Руководствуясь условиями пункта 2.4 договора, истец на протяжении с августа 2023 г. по ноябрь 2024 г. неоднократно направлял в адрес ответчика уведомления о повышении арендной платы, так в частности:

- 15.08.2023 в адрес ответчика направлено уведомление об увеличении арендной платы с 07 сентября 2023 г на 5%, в ответ ответчиком направлено письмо исх. N 021/6545 от 24.08.2023 об отказе в увеличении арендной платы;

- 01.09.2023 в адрес ответчика направлено информационное письмо касательно инициативы повышения арендной ставки с обоснованием ее поднятия на 5%, данной письмо истцом оставлено без ответа;

- 11.06.2024 истец снова обратился к ответчику с уведомлением об увеличении арендной платы с 01 июля 2024 г. на 10%, в ответ ответчиком направлен отказ в повышении арендной платы письмо N исх-100/085382-24 от 26 июня 2024 г.;

- 11.11.2024 истец повторно направил в адрес ответчика уведомление об увеличении арендной платы с 01 декабря 2024 г. на 10%, ответчик ответил отказом, письмо N исх-100/174188-24 от 15.11.2024.

По мнению истца, ответчик своим действиями существенно нарушает условия договора и права истца.

Согласно пункту 5.2.3 договора ответчик (арендатор) обязался соблюдать требования санитарных норм.

Как указывает истец, на протяжении с 2023 года ответчиком надлежащим образом не проводятся мероприятия по соблюдению санитарных норм, в частности участились случаи появления на территории, прилегающей к зданию и смежных помещениях примыкающих к арендуемому ответчиком помещению тараканов и крыс, что подтверждается следующими доказательствами:

- претензиями поступившими в адрес истца от собственника здания, примыкающего к зданию истца (претензия исх N б/н от 17 мая 2023 г., повторная претензия от 05.02.2024);

- уведомлением от третьего лица (арендатора) находящегося в смежном от помещения, арендуемого ответчиком, помещении, согласно которому им принято решение о расторжении договора аренды в связи с появлением в арендуемом им помещении крыс и тараканов (уведомление от 12.07.2024).

В адрес ответчика 15.08.2023 направленно соответствующее требование о необходимости проведения дератизации, данное требование оставлено


ответчиком без внимания, мероприятия по устранению выявленных нарушений ответчиком не осуществлялись.

В 2024 году в очередной раз было установлено появление грызунов на территории, о чем 11 июля 2024 года был составлен соответствующий акт с фотофиксацией.

На протяжении длительного времени истец неоднократно обращался в адрес ответчика о необходимости своевременно утилизировать мусор, накопленный ответчиком на контейнерной площадке, примыкающей к зданию, ответчиком данные обращения проигнорированы.

На основании поступившего обращения арендатора (третьего лица), находящегося в смежном помещении, о заливе сточными водами его торгового зала, комиссией в составе истца, представителя ответчика и третьего лица 09.01.2025 был составлен акт о том, что залив смежного с ответчиком помещения произошел в результате ненадлежащей эксплуатации и содержания системы водоотведения ответчиком.

В соответствии с пунктом 5.2.3. договора обязанность содержать помещение в технически исправном состоянии лежит в полном объеме на ответчике. В приложении N 5 к договору сторонами согласованны границы зоны ответственности по уборке территории прилегающей к зданию.

В период проведения мониторинга со стороны истца по исполнению ответчиком принятых на себя обязательств по уборке установлено, что в границах зоны ответственности ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, что подтверждается фототаблицей за период с 22.05.2024 по 23.08.2024.

Неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по соблюдению санитарных норм, содержания помещения в технически исправном помещении, не устранение нарушений/неисправностей, вызванные виновными действиями/бездействиями ответчика, влечет собой существенное ухудшение переданного ему имущества. Принимая во внимание систематическое неисполнение принятых на себя обязательств ответчиком, нежелание ответчика устранить выявленные нарушения условий заключенного сторонами договора, истец неоднократно направлял в адрес уведомления о расторжении договора, так в частности:

- 05.03.2024 в адрес ответчика направленно уведомление о расторжении договора с 29.03.2024 путем подписания соглашения о его расторжении, с обоснованием своей позиции, ответным письмо исх. N 100/037390-24 от 27.03.2024, ответчик ответил отказом, ссылаясь на то, что все нарушения им устранены;

- 08.04.2024 в адрес ответчика повторно направленно сопроводительным письмом дополнительное соглашение о расторжении договора с 27.04.2024 по тем же основаниям, ответным письмом исх. N 100/052843-24 от 24.04.2024 ответчик вновь ответил отказам, ссылаясь на те же обстоятельства;

- 03.02.2025 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении с 01.03.2025.


Обращаясь с настоящим иском, истец требует расторгнуть договор аренды в связи с тем, что ответчик не исполняет обязанность, установленную пунктом 5.2.3. договором аренды, а именно не соблюдение требований санитарных норм, а также по причине отказа ответчика от индексации арендной платы.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суды исходили из отсутствия оснований для расторжения договора по требованию арендодателя.

Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не находит оснований для их отмены.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что


она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что по условиям договора для изменения размера арендной платы необходимо соответствующее соглашение сторон, такое соглашение сторонами не достигнуто, при этом инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке, что разъяснено в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10, и не представлено доказательств, что исполнение договора на прежних условиях нарушает баланс экономических интересов сторон настолько, что для истца наступают те же отрицательные последствия, что и при существенном нарушении обязательств ответчиком, то есть заинтересованная сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, суды обоснованно не усмотрели оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя в связи с неподписанием арендатором соглашения об увеличении размера арендной платы.

Требования истца о досрочном расторжении договора мотивированы несоблюдением арендатором санитарных норм и правил.

Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Также арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации ).


В пунктах 28 - 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 101 СанПиН 3.3686-21 установлена кратность плановых обследований на заселенность членистоногими объектов, имеющих особое эпидемиологическое значение, которая должна составлять не менее 2 раз в месяц, для других объектов - 1 раз в месяц (в местах общего пользования многоквартирных домов, общежитий), в очагах инфекционных и паразитарных заболеваний, а также анофелогенных водоемов - 1 раз в неделю, открытых территорий - 1 раз в месяц.

В пункте 110 СанПиН 3.3686-21 указано, что на объектах, имеющих особое эпидемиологическое значение, дератизация осуществляется по результатам ежемесячной оценки. На территории городских и сельских поселений и в природных очагах инфекционных антропозоонозных заболеваний дератизация осуществляется по эпидемиологическим и санитарно-гигиеническими показаниям.

Ответчиком представлены доказательства систематического выполнения работ по дезинфекции/дератизации помещения, а именно наряды на проведение работ в период с августа 2023 года по февраль 2024 года ООО "Вега", договоры оказания услуг по дератизации / дезинсекции N ДД-5 от 01.05.2024, N 6-2-100/007101-25 от 07.05.2025, заключенные ответчиком с ООО "Федеральная эксплуатационно-сервисная компания", фактическое выполнение дератизации / дезинсекции на объекте подтверждено сервисными актами за период с мая 2024 года по май 2025 года.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что доводы апеллянта о нарушении ответчиком при эксплуатации помещения СанПиН 3.3686-21 на нашли подтверждения в материалах дела, существенное ухудшение санитарного состояния помещения не установлено, принимая во внимание, что приведенными выше пунктами 101, 110 СанПиН 3.3686-21 установлена кратность обследования и оценки необходимости проведения работ, а не кратность выполнения самих работ, суды правомерно отказали в расторжении договора по мотивам несоблюдения ответчиком санитарных норм и правил.


Судами правомерно отмечено, что деятельность ответчика регулируется также СП 2.3.6.3668-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию", несоблюдения указанных требований может являться основанием для привлечения ответчика к ответственности контролирующими органами, сведениями о назначении наказания в связи с нарушением санитарно-эпидемиологических требований суд не располагает, иное ответчиком не доказано.

Доводы заявителя кассационной жалобы о существенном изменении обстоятельств, из которых он исходили при заключении договора, что является основанием для расторжения договора, судом апелляционной инстанции обосновано были отклонены с учетом того, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Оснований полагать действия ответчика недобросовестными судами не установлено, поскольку при подписании договора аренды арендодатель не требовал изложения спорного пункта договора в иной редакции, предусматривающей право на одностороннее изменение арендной платы. Между тем, действуя разумно и добросовестно, должен был предполагать необходимость получения согласия арендатора на изменение условий договора.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.09.2025 по делу № А60-24001/2025 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.С. Полуяктов Судьи Л.А. Суспицина В.А. Купреенков