Решение от 25 января 2023 г. по делу № А51-12605/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-12605/2021
г. Владивосток
25 января 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 25 января 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к администрации Дальнереченского муниципального района Приморского края (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об обязании произвести перерасчёт арендной платы,

третье лицо: финансовый управляющий истца ФИО3

при участии:

от истца – ФИО4, диплом, паспорт, доверенность от 02.06.2021,

от ответчика – не явился, извещён,

от третьего лица – не явился, извещён,

установил:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – Глава ФК(Ф)Х ФИО2) обратился в арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением об обязании администрацию Дальнереченского муниципального района Приморского края (далее – администрация) произвести перерасчёт арендной платы,

На основании части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен финансовый управляющий истца ФИО3.

Представители ответчика и третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство не явились, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АР/ПК РФ, суд установил следующее.

Глава ФК(Ф)Х ФИО2 на основании договора аренды земли №70 от 16.12.2014, договора аренды земли №36 от 15.12.2015, договором аренды земли №8 от 01.02.2016 (далее – договора), соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли от 01.02.2016 №8, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли от 15.12.2015 №36 (далее – соглашения) на праве аренды были переданы следующие земельные участки, а именно:

- земельный участок площадью 12057267 кв.м, с кадастровым номером 25:02:010203:208, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 3040 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, Дальнереченский район, ст. Эбергард, ул. Школьная, д. 10. Разрешенное использование – для сельскохозяйственного использования;

- земельный участок площадью 8049414 кв.м, с кадастровым номером 25:02:000000:612, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир строение. Участок находится примерно в 1105 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <...>. Разрешенное использование -для сельскохозяйственного использования;

- земельный участок площадью 1550519 кв.м, с кадастровым номером 25:02:010207:770, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1300 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <...>;

- земельный участок площадью 790773 кв.м, с кадастровым номером 25:02:010207:773, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 3000 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <...>;

- земельный участок площадью 3469994 кв.м, с кадастровым номером 25:02:010207:772, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 5200 м. от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <...>;

- земельный участок площадью 1759333 кв.м, с кадастровым номером 25:02:010207:771, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 2600 м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>.

В соответствии с Приложением №1 являющегося неотъемлемой частью договора аренды земли №70 от 16.12.2014, договора аренды земли №36 от 15.12.2015, договора аренды земли №8 от 01.02.2016, расчет арендной платы производится на основании Постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Приморского края».

Пунктом 3.4 договоров, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, без внесения изменений в договор, в связи с изменением ставки арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельных участков, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением не позднее 30 дней с момента изменения, но не чаще одного раза в год.

Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/486 при управлении Росреестра по Приморскому краю, вынесено решение от 12.01.2021 № 1/17, 1/18, 1/19 о пересмотре и определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами:

- 25:02:010203:208 - 25 955 000 (Двадцать пять миллионов девятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей 00 коп. по состоянию на 01.02.2015;

-25:02:000000:612 – 17 620 000 (Семнадцать миллионов шестьсот двадцать тысяч) рублей 00 коп.;

- 25:02:010207:770 – 3 465 000 (Три миллиона четыреста шестьдесят пять тысяч) рублей 00 коп.;

- 25:02:010207:771 – 3 890 000 (Три миллиона восемьсот девяносто тысяч) рублей 00 коп.;

- 25:02:010207:772 – 7 139 000 (Семь миллионов сто тридцать девять тысяч) рублей 00 коп.;

- 25:02:010207:773 –1 903 000 (Один миллион девятьсот три тысячи) рублей 00 коп. по состоянию на 16.02.2016.

Сведения об изменении кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков так же внесены в Единый государственный реестр недвижимости – 20.01.2021.

Глава К(Ф)Х ФИО2 25.01.2021 обратился в администрацию с заявлением о перерасчете арендной по аренды земли №70 от 16.12.2014, договора аренды земли №36 от 15.12.2015, договора аренды земли №8 от 01.02.2016, в связи с изменением кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков.

На вышеуказанное заявление, администрация Дальнереченского муниципального района Приморского края письмом от 25.02.2021 № 578/06 отказала в проведении перерасчета и внесении изменений в договор.

Не согласившись с указанным ответом, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды земельного участка, в связи, с чем подлежат применению нормы гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ, а также нормы земельного законодательства.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, администрация Дальнереченского муниципального района Приморского края является надлежащим ответчиком в заявленных к нему требований.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ)

В пункте 4 статьи 421 ГК РФ указано, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Из содержания пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, разъяснений пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные без проведения торгов, является регулируемой.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу пункта 4 Постановления Администрации Приморского края №75-па от 11.03.2015 г. «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» установлено, что размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле:

А=К х Сап, где

А – размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год;

К – кадастровая стоимость земельного участка;

Сап – ставка арендной платы за использование земельного участка.

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Кадастровая стоимость арендуемых земельных участков на момент заключения договора определялась исходя из кадастровой стоимости, сведения о которой были внесены в ГКН с 01.02.2015, 16.02.2016.

Между тем, в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.

Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/486 при управлении Росреестра по Приморскому краю, вынесено решение от 12.01.2021 № 1/17, 1/18, 1/19 о пересмотре и определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами:

- 25:02:010203:208 – 25 955 000 рублей 00 коп. по состоянию на 01.02.2015;

- 25:02:000000:612 – 17 620 000 рублей 00 коп. по состоянию на 16.02.2016;

- 25:02:010207:770 – 3 465 000 рублей 00 коп. по состоянию на 16.02.2016;

- 25:02:010207:771 – 3 890 000 рублей 00 коп. по состоянию на 16.02.2016;

- 25:02:010207:772 – 7 139 000 рублей 00 коп. по состоянию на 16.02.2016;

25:02:010207:773 –1 903 000 рублей 00 коп. по состоянию на 16.02.2016.

Истец, обращаясь в администрацию с заявлением о проведении перерасчета арендной платы по договору аренды земли №70 от 16.12.2014 в период с 01.02.2015 по 31.12.2020, договору аренды земли №36 от 15.12.2015, договору аренды земли №8 от 01.02.2016, в период с 16.02.2016 по 31.12.2020, в связи с изменением кадастровой стоимости, ссылался на статью 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", действующей в редакции на момент обращения в администрацию.

Согласно статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ).

Таким образом, на момент принятия решения судом указанная норма права действует в иной редакции, в связи с чем, применению подлежит новая редакция Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Учитывая изложенное, расчет арендной платы в спорном договоре исходя из кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в ГКН при заключении договора аренды, признается судом не соответствующим, а указанные доводы ответчика основаны на неверном и произвольном толковании норм материального права.

Принимая во внимание изложенное, заявленные истцом требования в части обязания ответчика произвести перерасчет арендной платы по спорному договору подлежат удовлетворению.

Исходя из сведений содержащихся в Государственном кадастре недвижимости о кадастровой стоимости спорных земельных участков учитывая срок установления измененной кадастровой стоимости в отношении каждого из участков, суд установил, что ответчик должен произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земли № 70 от 16.12.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:02:010203:208 за период с 01.02.2015 по 08.07.2020 исходя их кадастровой стоимости земельного участка с размере 29 955 000 рублей; по договору аренды земли № 36 от 15.12.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:02:000000:612 за период с 16.02.2016 по 08.07.2020 исходя их кадастровой стоимости земельного участка с размере 17 620 000 рублей; по договору аренды земли № 8 от 01.02.2016 за период с 26.12.2017 по 05.07.2020 в отношении земельных участков: с кадастровым номером 25:02:010207:770 исходя их кадастровой стоимости земельного участка с размере 3 465 000 рублей, с кадастровым номером 25:02:010207:771 исходя их кадастровой стоимости земельного участка с размере 3 890 000 рублей, с кадастровым номером 25:02:010207:772 исходя их кадастровой стоимости земельного участка с размере 7 139 000 рублей, с кадастровым номером 25:02:010207:773 исходя их кадастровой стоимости земельного участка с размере 1 930 000 рублей.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

обязать администрацию Дальнереченского муниципального района Приморского края произвести перерасчет арендной платы:

по договору аренды земли № 70 от 16.12.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:02:010203:208 за период с 01.02.2015 по 08.07.2020 исходя их кадастровой стоимости земельного участка с размере 29 955 000 рублей;

по договору аренды земли № 36 от 15.12.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:02:000000:612 за период с 16.02.2016 по 08.07.2020 исходя их кадастровой стоимости земельного участка с размере 17 620 000 рублей;

по договору аренды земли № 8 от 01.02.2016 за период с 26.12.2017 по 05.07.2020 в отношении земельных участков: с кадастровым номером 25:02:010207:770 исходя их кадастровой стоимости земельного участка с размере 3 465 000 рублей, с кадастровым номером 25:02:010207:771 исходя их кадастровой стоимости земельного участка с размере 3 890 000 рублей, с кадастровым номером 25:02:010207:772 исходя их кадастровой стоимости земельного участка с размере 7 139 000 рублей, с кадастровым номером 25:02:010207:773 исходя их кадастровой стоимости земельного участка с размере 1 930 000 рублей.

Взыскать с Дальнереченского муниципального района Приморского края в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 000 рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Чжен Е.Е.