Решение от 11 октября 2017 г. по делу № А40-79923/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-79923/17-180-736
11 октября 2017 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2017 г.

Решение изготовлено в полном объеме 11 октября 2017 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Матвеева В.Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело

истец:

АДМИНИСТРАЦИЯ ЧЕХОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА (142306, <...>, ОГРН: <***> ИНН: <***> - 23.11.2002)

ответчик:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНО-ИНВЕСТИЦИОННАЯ ФИРМА "СТРОЙТЭК" (127051, ГОРОД МОСКВА, ПЛОЩАДЬ СУХАРЕВСКАЯ М., ДОМ 6, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***> ИНН: <***> - 23.01.2004)

о взыскании 4 346 440 руб. 77 коп. задолженности по договору аренды земельных участков № 1661 от 15.04.2008г.

в судебное заседание явились:

от истца - ФИО1 дов. №22/18-4 от 15.05.2017г.

от ответчика – ФИО2 дов. от 02 марта 2017г.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Чеховского муниципального района (далее истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковыми требованиями к ООО «Строительно-инвестиционная фирма «Стройтек" (далее ответчик) с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании 4 346 440 руб. 77 коп. задолженности по договору аренды №1661 от 15.04.2008г., в том числе: 2 546 144 руб. 97 коп. – долг за период 01.10.2015 по 04.08.2016, 1 800 295 руб. 80 коп. - неустойка по состоянию на 02.03.2017г.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Ответчик в судебном заседании иск в части требования о взыскании арендной платы в размере 2 101 204 руб. 23 коп. долга и 1 725 766 руб. 94 коп. неустойки не оспаривал, в остальной части против удовлетворения исковых требований возражал, кроме того, ссылался на то, что неустойка, о взыскании которой просит истца, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем заявил ходатайство об уменьшении ее размера на основании ст. 333 ГК РФ. Представил выписку из единого государственного реестра прав на недвижимого имущества и сделок с ним от 08.06.2016 г., указал на прекращение использования земельного участка площадью 2280 кв.м. с момента ввода указанного дома в эксплуатацию, с 25.12.2013 г., в связи с чем, пояснил, что начисление арендной платы за указанный земельный участок производиться не должно.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении иска в полном объеме, при этом пояснил, что предметом договора №1661 является аренда трех земельных участков и исключение либо разделение платы за земельные участки возможно только с заключением между сторонами дополнительного соглашения, поскольку, таким образом, вносится изменение в договор аренды.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, выслушав доводы представителей сторон, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

15.04.2008 года между Администрацией Чеховского муниципального района Московской области (Истец) и ООО «СТРОЙТЭК» (Ответчик) на основании Постановления Главы Чеховского муниципального района Московской области от 14.02.2008 г., Договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков № 2 от 26.02.2008 года был заключен договор аренды земельного участка № 1661 (далее - Договор). В соответствии с Договором Арендодатель (Истец) передает, а Арендатор (Ответчик) принимает в аренду без оформления акта приема-передачи земельные участки, расположенные по адресу: Московская область, г. Чехов, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «под застройку 2-ой очереди микрорайона «Вокзальный» (п.1.1.) сроком на 3 года (п. 2.1.). 02.07.2008 года проведена государственная регистрация указанного Договора, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 50-50-31/032/2008-421.

Дополнительным соглашением к Договору № 3433 от 04.08.2011 года на основании Постановления Главы Чеховского муниципального района № 702/12-2 от 04.08.2011 г. срок аренды продлен на 5 лет - с 04.08.2011 года до 04.08.2016 года. 28.10.2011 года проведена государственная регистрация указанного дополнительного соглашения, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок- с ним сделана запись регистрации № 50-50-31/047/2011-257.

26.11.2014 года на основании Постановления Администрации Чеховского муниципального района Московской области от 01.07.2014 года № 914/12-2 между Истцом и Ответчиком было заключено Дополнительное соглашение к Договору № 3740/1 (далее -Дополнительное соглашения), в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 3162 кв. м, с кадастровым номером 50:31:0040809:0004 и земельный участок площадью 9690 кв. м с кадастровым номером 50:31:0040807:0034, расположенные по адресу: Московская область, г. Чехов, категория земель «земли населенных пунктов», с разрешенным видом использования: под застройку 2-ой очереди микрорайона «Вокзальный», сроком с 16.07.2012 года по 04.08.2016 года (1.1. -2.1.). В соответствии с пунктом 2.4. Дополнительного соглашения «условия настоящего Договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего Договора, начиная с 16.07.2012 года».

В соответствии с п. 3 Дополнительного соглашения Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.

Расчет арендной платы приведен в Приложении № 1 к договору аренды земельного участка № 1661 от 15.04.2008 года.

В соответствии с п. 3.3. Дополнительного соглашения «Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме для юридических лиц до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, для физических лиц - ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено законодательством».

Размер Арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий Договор. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования Участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное (п. 3.5. Дополнительного соглашения).

В соответствии с п. 5.2 Дополнительного соглашения за нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0, 05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец ссылается на то, что Арендатор несвоевременно (или не в полном объеме) платил арендную плату по Договору аренды земельного участка № 1661 от 15.04.2008 года, в результате чего за ним за период с 15.12.2012 года до 04.08.2016 года образовалась задолженность по арендным платежам. Решением Арбитражного суда от 13.07.2016 года по делу № А40-219639/15-54-1508 с Ответчика была взыскана задолженность за период с 1 кв. 2013 года по 3-й квартал 2015 года и пени за период с 06.01.2013 года по 30.10.2015 года.

Таким образом, долг за период с 01.10.2015 года до 04.08.2016 составляет, согласно расчета истца, 2 546 144 (два миллиона пятьсот сорок шесть тысяч сто сорок четыре) рубля 97 коп. На сумму неоплаченной задолженности в соответствии с условиями Дополнительного соглашения к Договору были начислены пени за период с 01.11.2015 года по 02.03.2017 года в размере 1 814 125 (один миллион восемьсот четырнадцать тысяч сто двадцать пять) рублей 70 коп.

04.03.2017 года в адрес Ответчика направлена претензия от 03.03.2017 года № 298 с предложением оплатить задолженность по арендным платежам и пени за период с 01.10.2015 года по 02.03.2017 года в срок до 03.04.2017 года. Однако задолженность оплачены не была.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ «Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата». В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 606 Гражданского Кодекса РФ «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Статьей 614 ГК РФ установлено, что Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, ... и другими способами, предусмотренными законом или договором». В соответствии со ст. 330 ГК РФ «Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков».

В соответствии со ст. 309 ГК РФ «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов...». В соответствии с п.1. ст. 310 ГК РФ «Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами».

Отказывая частично в удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что 25.12.2013 г. ответчиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию 17-этажного многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <...> (разрешение на ввод в эксплуатацию №RU50509102-045 от 25.12.2013 г.). Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:31:0040806:0004.

24.12.2015 г., постановлением Администрации Чеховского муниципального района Московской области №1886/14-02/2015 утверждены схемы разделения земельного участка с кадастровым номером 50:31:0040806:0004 площадью 3162 кв.м. на два земельных участка: земельный участок площадью 882 кв.м. и земельный участок площадью 2280 кв.м., при этом земельный участок площадью 2280 кв.м. расположен в районе придомовой территории жилого дома по ул. Вишневая, д.2.

Квартиры указанного дома оформлены участниками долевого строительства в собственность, о чем свидетельствуют представленные в дело доказательства: свидетельство о государственной регистрации права собственности, от 02.07.2015, выписка из ЕГРП от 08.06.2016 г.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

В соответствии с п.4 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен введенный в эксплуатацию жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживая, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В п.26 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в силу ч.1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч.1 ст.36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В абз. 2 п.66 Постановления Пленума верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. В п.67 указанного Постановления разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирный дом.

В соответствии с ч.5 ст. 16 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательный акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с ч.1 ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Указанные обстоятельства были установлены судом при рассмотрении дела А40-219639/15-54-1508, а согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Рассмотрев заявление ответчика о применении ст. 333 ГК РФ к требованию о взыскании неустойки, суд не находит оснований для ее применения. Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Довод ответчика о превышении размера заявленной ко взысканию неустойки, сам по себе не может служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ. Кроме того, ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения условий договора в части оплаты арендной платы.

Таким образом, оснований для уменьшения неустойки на основании ст. 333 ГК Российской Федерации суд не усматривает, считая, что предусмотренная договором неустойка находится в разумных пределах.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Поскольку в ходе судебного разбирательства судом установлен факт неисполнения ответчиком обязанности по уплате арендной платы, а также с учетом принятых судом доводов ответчика об исключении обязанности внесения арендной платы по земельному участку в части объекта, введенного в эксплуатацию, в котором регистрировано право собственности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в размере 3 826 971 руб. 17 коп. задолженности по договору аренды №1661 от 15.04.2008г., в том числе: 2 101 204 руб. 23 коп. – долг, 1 725 766 руб. 94 коп. - неустойка.

В остальной части иска суд отказывает.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход бюджета в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 307-309, 330, 333, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 9, 65, 71, 110, 123, 156, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНО-ИНВЕСТИЦИОННАЯ ФИРМА "СТРОЙТЭК" (127051, ГОРОД МОСКВА, ПЛОЩАДЬ СУХАРЕВСКАЯ М., ДОМ 6, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***> ИНН: <***> - 23.01.2004) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ЧЕХОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА (142306, <...>, ОГРН: <***> ИНН: <***> - 23.11.2002) 3 826 971 руб. 17 коп. задолженности по договору аренды №1661 от 15.04.2008г., в том числе: 2 101 204 руб. 23 коп. – долг, 1 725 766 руб. 94 коп. - неустойка.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНО-ИНВЕСТИЦИОННАЯ ФИРМА "СТРОЙТЭК" (127051, ГОРОД МОСКВА, ПЛОЩАДЬ СУХАРЕВСКАЯ М., ДОМ 6, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***> ИНН: <***> - 23.01.2004) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 42 135 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Т.А.Ламонова