Решение от 30 июня 2019 г. по делу № А45-36360/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-36360/2017
г. Новосибирск
30 июня 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 10 июня 2019 года

Решение в полном объёме изготовлено 30 июня 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройРазвитие», г. Новосибирск к мэрии города Новосибирска о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании 69668200 рублей

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество «Сибирская энергетическая компания» (ОГРН <***>), г. Новосибирск; муниципальное казенное учреждение города Новосибирска «Управление капитального строительства» (ОГРН <***>), г. Новосибирск

при участии в судебном заседании представителей

истца – ФИО2 по доверенности от 21.12.2018, удостоверение адвоката, Мачкалиди О.Ф. по доверенности от 27.11.2017, паспорт

ответчика – ФИО3 по доверенности от 21.12.2018, паспорт, ФИО4 по доверенности от 24.12.2018, служебное удостоверение, ФИО5 по доверенности от 29.10.2018, служебное удостоверение

третьих лиц – не явились, уведомлены

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СтройРазвитие» (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, мэрия) о расторжении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 18.08.2016 № 125565р, о взыскании убытков в размере 69664200 рублей.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.05.2018 в иске отказано. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2018 решение от 05.05.2018 в части расторжения договора аренды земельного участка отменено производство по делу прекращено; в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.11.2018 решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.05.2018 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2018 по делу № А45-36360/2017 в части отказа в удовлетворении исковых требований отменены, дело в этой части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц акционерное общество «Сибирская энергетическая компания» (далее – третье лицо 1, АО «СИБЭКО»), муниципальное казенное учреждение города Новосибирска «Управление капитального строительства» (далее – третье лицо 2, МКУ «УКС»).

После привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «СИБЭКО», представившего в материалы дела акт приема-передачи теплотрассы, расположенной на арендуемом истцом земельном участке от 20.03.2019 (том дела 5, л.д. 59 - 64), согласно которому участок теплотрассы передан от муниципального казенного учреждения города Новосибирска «Управление капитального строительства» к АО «Сибирская энергетическая компания», истец заявил об уточнении исковых требований (заявление от 01.04.2019 (том дела 5, л.д. 73 - 75)): просит суд, в том числе, расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 54:35:064335:194 на территории города Новосибирска № 125565р от 18.08.2016, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, за государственным регистрационным номером 54/001-54/001/891/2016-753/1 от 06.09.2016.

Заявление истец мотивирует тем, что в судебном заседании 26.03.2019 АО «СИБЭКО» представило в качестве доказательств акт приема-передачи от 20.03.2019 к соглашению о возмещении ущерба в связи с переносом участка теплотрассы с территории школы № 210 на Горском жилмассиве в Ленинском районе от 03.10.2016, согласно которому МКУ «УКС» передает АО «СИБЭКО» спорную теплотрассу. Истец полагает, что подписанием данного акта строительство заявленного им ранее объекта, становится не возможным на спорном земельном участке, арендованном истцом по договору аренды от 18.08.2016 № 125565р, а также исключает возможность демонтажа труб.

Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Арбитражным судом с учетом фактических обстоятельств дела, продолжительности его рассмотрения в суде и исходя из необходимости соблюдения принципов эффективности правосудия и процессуальной экономии, несмотря на отказ истца от исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ в апелляционной инстанции при первоначальном рассмотрении судебного спора и принятие его апелляционным судом, удовлетворено заявление истца об изменении предмета иска. Судом при принятии судом уточнения предмета иска учтено то, что фактические обстоятельства судебного спора, являющиеся основанием иска существенно изменились с представлением акта от 20.03.2019.

Таким образом, на рассмотрении суда исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СтройРазвитие» (далее - истец, общество) к мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, мэрия), в которых истец просит:

1. Расторгнуть Договор аренды земельного участка с кадастровым номером: 54:35:064335:194 на территории города Новосибирска № 125565р от 18.08.2016 зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, за государственным регистрационным номером 54/001- 54/001/891/2016-753/1 от 06.09.2016.

2. Взыскать с муниципального образования город Новосибирск в лице Мэрии города Новосибирска за счет казны муниципального образования город Новосибирск в пользу ООО «СтройРазвитие» (ИНН <***>, ОГРН <***>) сумму понесенных убытков в размере 69664200 (шестьдесят девять миллионов шестьсот шестьдесят четыре тысячи двести) руб. 00 коп.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил.

18.08.2016 между мэрией и обществом с ограниченной ответственностью «Новоград авто» заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 125565р, в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 3506 кв. м с кадастровым номером 54:35:064335:194, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горской.

Срок действия договора определен сторонами с 18.08.2016 по 17.08.2026.

20.12.2016 ООО «Новоград авто» прекратило деятельность в качестве юридического лица.

Соглашением от 20.09.2016 указанное общество, с согласия мэрии, передало новому арендатору - истцу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 18.08.2016 № 125565р.

По условиям соглашения арендатор обязан передать новому арендатору все необходимые документы, удостоверяющие его права, договор аренды от 18.08.2016 № 125565р со всеми приложениями, дополнительными соглашениями, иные документы, имеющиеся у арендатора и относящиеся к договору, по которому происходит уступка (пункт 10 соглашения).

В мае 2017 года при исследовании земельного участка истцом обнаружены трубы теплотрассы, проходящей через весь земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:194.

Согласно письму АО «СИБЗНИИЭП» от 20.06.2017 № 89 с учетом пролегающих коммуникаций тепловых сетей строительство на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064335:194 не представляется возможным, производство строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064335:194 потребует переноса существующей теплотрассы.

Согласно техническому заключению по результатам инженерно-технического обследования земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:194, выполненному ООО «Векторпроект», строительство здания физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа на обследуемом земельном участке невозможно, поскольку величина охранной зоны теплотрассы, не учтенной при проектировании здания, в соответствии с требованиями таблицы А3 СП 124.13330.2012 составляет 8 м от наружной грани каждой из труб теплотрассы диаметром 1000 мм. Возможность выноса существующих инженерных сетей с обследуемого земельного участка вследствие близкого расположения коммуникаций на смежных земельных участках отсутствует.

Полагая, что строительство планируемого объекта стало невозможным вследствие выноса по заданию мэрии города Новосибирска теплотрассы со смежного земельного участка на земельный участок, предоставленный в аренду истцу, при этом ответчик своевременно не сообщил о планируемом выносе труб теплотрассы на предоставленный обществу в аренду спорный земельный участок, истец обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с ответчика убытков, понесенных новым арендатором в связи с освоением земельного участка, предоставленного по указанному договору.

Размер убытков истца, заявленных к взысканию с ответчика складывается из перечисленных арендных платежей за период с 20 сентября 2016 года по 29 декабря 2017 года в сумме 1469200 рублей; из оплаченной стоимости проектных работ в размере 3000000 рублей; из штрафа, взысканного решением Заельцовского районного суда города Новосибирска по делу № 2-92/2018 от 18.01.2018 (том дела 4, л.д. 19 - 21) с истца в пользу ФИО6, ФИО7 в сумме 49095000 рублей; из расходов по приобретению бетона в размере 16100000 рублей, а всего 69664200 рублей. При этом ответчик признал арифметически верной сумму перечисленных арендных платежей в размере 1469200 рублей за период с 20 сентября 2016 года по 29 декабря 2017 года.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. При принятии решения суд исходит из следующего.

Согласно статье 1064 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Для применения ответственности, предусмотренной указанной нормой права, необходимо наличие состава правонарушения, включающего причинение вреда, противоправность поведения причинителя вреда и его вину, а также причинно-следственную связь между действиями ответчика и возникшими у истца неблагоприятными последствиями, доказанность размера вреда.

Вина причинителя вреда по статье 1064 ГК РФ резюмируется, по смыслу пункта 2 указанной нормы отсутствие вины в причинении вреда должно доказываться ответчиком.

В силу статьи 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности условий: факта наступления вреда, вины причинителя вреда, противоправности поведения причинителя вреда, наличия причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями, а также размер ущерба (пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 12.10.2015 № 25-П, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2016 № 18-КГ15-237).

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В то же время, в соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из указанных норм права следует, что арендатор, должен в силу статьи 65 АПК РФ представить суду относимые, допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие факт того, что предоставляемое в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, которые не были и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества.

Арбитражным судом в ходе судебного разбирательства установлено, что спорный земельный участок площадью 3506 кв. м по улице Горской для строительства здания физкультурно-оздоровительного клуба предоставлен ООО «Новоград авто» в порядке реализации процедуры предварительного согласования места размещения объекта на основании выбора земельного участка этим обществом (статьи 30, 31, 32 Земельного кодекса РФ).

Проанализировав представление сторонами в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил, что при проведении процедуры предварительного согласования места размещения объекта и последующего предоставления земельного участка ООО «Новоград авто» было достоверно известно о наличии на земельном участке существующей теплотрассы.

К указанному выводу суд приходит исходя из представленных в материалы дела, как самим истцом, так и ответчиком, доказательств.

Так, в частности, из материалов дела на основании доказательств судом установлена хронологическая последовательность действий ООО «Новоград авто», истца и мэрии города Новосибирска, направленных на получение ООО «Новоград авто» земельного участка в аренду; истца на использование в заявленных целях земельного участка; мэрии на предоставление земельного участка.

23.09.2013 ООО «Hoboград Авто» обратился в мэрию с заявлением от 18.09.2013 № 18/09 о выборе земельною участка с приложением расчета (обоснование) плошали земельною участка, с гарантиями выноса теплотрассы с земельного участка и расселения индивидуального жилого дома по ул. Горская, 26 (том дела 2, л.д. 63).

28.11.2013 комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска заявление ООО «Новоград авто» было рассмотрено и принято решение о выборе земельного участка в целях строительства. Указанное подтверждается выпиской № 1.8 из протокола от 28.11.2013 № 372 с приложением «перечень документов, необходимых для подготовки акта о выборе земельного участка», в котором специально оговорено, что в обязательном порядке должны быть решены вопросы, связанные с прохождением проектируемых и существующих инженерных коммуникаций через рассматриваемый земельный участок.

28.11.2013 была утверждена схема границ земельного участка (приложение к протоколу комиссии о выборе земельного участка). При этом на схеме границ земельного участка для строительства к протоколу комиссии от 28.11.2013 № 372 пункт 1.8 отображена теплотрасса, проходящая по земельному участку (том № 2 л.д. 67).

29.04.2014 в мэрию было подано заявление ООО «Новоград Авто» № 4 от 28.04.2014 (том дела 2, л.д. 71) о подготовке постановления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и о предварительном согласовании места размещения объекта строительства. К указанному письму была приложена схема планировочной организации земельного участка (том дела 5, л.д. 24). На указанной схеме также отображена теплотрасса, как утверждают представители истца, планируемая к строительству.

19.06.2014 мэрией было вынесено постановление № 5130 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и о предварительном согласовании места размещения культурно-оздоровительного клуба и подземно-наземной автостоянки закрытого типа по ул. Горской в Ленинском районе» (том дела 2, л.д. 72). Указанным постановлением на основании заявления общества от 18.09.2013 № 18/09, решения комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска (протокол от 28.11.2013 № 372, подпункт 1.8), в соответствии со статьями 30, 31 Земельного кодекса РФ утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 54:35:064335 площадью 3506 кв. м для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по адресу: <...> в Ленинском районе, утвержден акт о выборе земельного участка площадью 3 506 кв. м для строительства указанного объекта, ООО «Новоград авто» предварительно согласовано место размещения указанного им объекта. При этом судом установлено, что схема, являющаяся приложением № 1 к постановлению мэрии № 5130 от 19.06.2014 в масштабе 1:500 (том дела 2, л.д. 73), на которой действительно не обозначена, ни планируемая к строительству теплотрасса, ни существующая теплотрасса, не является предварительной схемой, предусмотренной приложением к выписке № 1.8 комиссии. Предварительная схема, предусмотренная приложением к выписке 1.8 (том дела 2, л.д. 67) в масштабе 1:500 содержит нанесённую теплотрассу.

07.11.2014 ООО «Новоград Авто» обратилось с заявлением о подготовке постановления о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:194.

21.04.2015 ООО «Новоград Авто» обращалось в Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска о предоставлении информации о проектируемой теплотрассе на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064335:194. Из указанного письма следует, что директор ООО «Новоград авто» Мачкалиди О.Ф., запрашивая такую информацию, ссылается на решение комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков г. Новосибирска и постановление мэра № 5130 от 19.06.2014. Указанное опровергает доводы истца о том, что в приложении № 1 (схема расположения земельного участка) и в приложении № 2 (акт о выборе земельного участка под строительство) отсутствовала информация о проектируемой спорной теплотрассе, т.е. ни в схеме, ни в акте о проектируемой теплотрассе не было ни слова. Указанные доводы изложены истцом в возражениях на отзыв от 05.06.2019.

20.05.2015 Главным управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Новосибирска ООО «Новоград Авто» дан ответ с указанием участка спорной теплотрассы, его диаметра, адреса, заказчика и исполнителя.

01.04.2016 ООО «Новоград Авто» обратилось в МКУ «УКС» (письмо № 20 от 01.04.2016) с запросом данных о принадлежности участка труб, обозначенных в прилагаемой схеме, содержащей обозначение теплотрассы. Запрос был инициирован ООО «Новоград авто» в целях получения ТУ на вынос коммуникаций с прилагаемой схемой.

30.05.2016 МКУ «УКС» сообщило письмом № оио-1315 о невозможности выдачи технических условий на вынос участка труб, в связи с отсутствием информации на право владения данных тепловых сетей МКУ «УКС».

22.06.2016 ООО «Новоград Авто» обратилось в мэрию города Новосибирска с заявлением о заключении спорного договора аренды.

05.07.2016 было принято постановление мэрии города Новосибирска от № 2997 «О предоставлении ООО «Новоград Авто» в аренду земельного участка для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по ул. Горской в Ленинском районе» (том дела 2, л.д. 76 - 78).

18.08.2016 между мэрией города Новосибирска и ООО «Новоград авто» заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 125565р, в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 3 506 кв. м с кадастровым номером 54:35:064335:194, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, для строительства физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа по улице Горской. Срок действия договора определён сторонами с 18.08.2016 по 17.08.2026.

Договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приёма-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами в приложении № 1 к договору (пункт 7.1 договора).

Из материалов дела следует, что, действительно, ни в договоре аренды, ни в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 54:35:064335:194, являющимся приложением к договору аренды, ни в приложении № 1 к постановлению мэрии № 5130 от 19.06.2014 (том дела 1, л.д. 34) теплотрасса не обозначена. Однако, приложение № 1 к постановлению мэрии - схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 54:35:064335 это не планшет масштаба 1:500, а его уменьшенная копия, что очевидно не позволяет определить на этом документе существующую теплотрассу.

Между тем, из всей, предшествующей заключению договора аренды земельного участка по процедуре предварительного согласования, переписки ООО «Новоград авто» с мэрией города Новосибирска, другими организациями за период с 2013 года ООО «Новоград авто» вплоть до заключения договора, следует, что ООО «Новоград авто» было осведомлено о наличии на выбранном и согласованном к аренде земельном участке теплотрассы.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что представитель истца по настоящему делу Мачкалиди О.Ф., должность которого в переписке, приобщённой к материалам дела, указана как исполнительный директор, являлся единственным учредителем и директором ООО «Новоград авто». Вся переписка, представленная в материалы дела либо адресована ООО «Новоград авто», либо подписана директором ООО «Новоград авто» Мачкалиди О.Ф. Через восемь дней после заключения договора аренды, а именно, 2608.2016 в ЕГРЮЛ регистрирующим органом внесена запись о принятом регистрирующем органом решении о предстоящем исключении ООО «Новоград авто» из ЕГРЮЛ по п. 2 ст. 21.1 Федерального закона № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». 20.12.2016 ООО «Новоград авто» исключено из ЕГРЮЛ, как организация фактически прекратившая свою деятельность. Указанное означает, что ООО «Новоград авто», ведя активную подготовку к получению земельного участка в аренду, в течение последних двенадцати месяцев, предшествующих дате 26.08.2016, не представляло документы отчетности, предусмотренные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, и не осуществляло операций хотя бы по одному банковскому счету, т.е. признаётся фактически прекратившим свою деятельность.

Более того, пунктами 10, 11 соглашения от 20.09.2016 предусмотрено, что ООО «Новоград авто» обязано было сообщить истцу о наличии существующих и планируемых теплотрассах на арендуемом земельном участке и соответствующих рисках нового арендатора. И как следует из вышеизложенного, ООО «Новоград авто» еще до заключения договора аренды установило все качественные и функциональные свойства и особенности использования спорного земельного участка.

Таким образом, арендатор, являясь коммерческой организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность на свой риск, мог и должен был предполагать возможность несения расходов, в том числе и на освоение земельного участка, с учетом особенностей его расположения и наличия на нем теплотрассы, о наличии которой ООО «Новоград авто» было известно при выборе земельного участка и заключении договора.

20.09.2016 было заключено соглашение переуступки права аренды земельного участка между ООО «Новоград Авто» и ООО «СтройРазвитие».

20.09.2016 мэрия города Новосибирска уведомлена ООО «Новоград Авто» об уступке прав по договору аренды земельного участка.

25.10.2017 по заявлению ООО «СтройРазвитие» с учетом результатов публичных слушаний утверждено решение Совета депутатов города Новосибирска от 25.10.2017 №501 «О внесении изменений в приложение 2 к решению Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска» (п. 1.21, приложение 21). Решение опубликовано в Бюллетене органов местного самоуправления города Новосибирска №47, часть 1 от 02 ноября 2017 года и размещено на официальном сайте города Новосибирска (www.novo-sibirsk.ru) и сайте департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска (www.dsa.novo-sibirsk.ru). Оригиналы данных решений переданы Советом депутатов города Новосибирска в МКУ г. Новосибирска «Новосибирский городской архив».

Согласно статье 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков.

Правовой режим земель и земельных участков определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (статья 1 Земельного кодекса РФ).

Документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ). Правила землепользования и застройки включают в себя, в том числе градостроительные регламенты (пункт 2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ).

Правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом (статья 36 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с Правилами земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:194 отнесён к зоне объектов культуры и спорта (Р-4).

В границах данной территориальной зоны возможно строительство объектов капитального строительства, в том числе физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа, для строительства которых земельный участок был предоставлен.

Таким образом, судом установлено, что истцом не доказана вина мэрии города Новосибирска. ООО «СтройРазвитие», являясь участником земельных отношений, не реализовал своё право на строительство объекта капитального строительства на предоставленном ему в аренду земельном участке, ограничившись лишь получением заключения о невозможности строительства, в то время как законом (нормы градостроительного законодательства перечислены в пункте 1 настоящих объяснений) обуславливает возможность строительства необходимостью подготовки, сбора и получения конкретных документов, не предполагая их альтернативной и произвольной замены арендатором земельного участка.

Градостроительный регламент зоны объектов культуры и спорта (Р-4) Правил содержит в основных видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства «Спорт» (5.1) - «Объекты для размещения спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов», и в условно разрешенных видах использования - «Обслуживание транспорта» (4.9) - Гаражи с несколькими стояночными местами; стоянки (парковки); - гаражи, в том числе многоярусные, не указанные в виде разрешенного использование земельных участков «объекты гаражного назначения» (2.7.1.).

В настоящее время спорный земельный участок расположен в границах территориальной зоны объектов культуры и спорта (Р-4). Минимальный процент застройки в границах спорного земельного участка для заявленного истцом объекта, составляет 10 % (п. 4 ч. 2 ст. 29 ПЗЗ города Новосибирска).

В связи с указанным, признаются обоснованными доводы ответчика о том, что и в настоящее время истцом не утрачена возможность строительства на спорном земельном участке.

Таким образом, судом установлено, что истцом не доказано существенного нарушения договора со стороны арендодателя, являющегося основанием к расторжению договора аренды земельного участка в порядке ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Переданный в аренду земельный участок соответствует ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства, приобщённые к материалам дела, касающиеся деятельности ООО «Стройразвитие», направленной на освоение спорного земельного участка, суд пришёл к выводу, что и у ООО «СтройРазвитие» не было намерений на освоение земельного участка.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что 29.08.2017 Департаментом строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска был подготовлен и выдан истцу градостроительный план земельного участка с кадастровым номером: 54:35:064335:194 (том дела 1, л.д. 70 - 85), который и в настоящее время является действующим.

В силу положений статей 42, 43 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, в том числе арендаторы, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Возможность строительства конкретного объекта капитального строительства на земельном участке заключается в экономических и правовых факторах.

Экономический фактор всецело зависит от самого субъекта гражданского оборота (ст.ст.1, 9 Гражданского кодекса РФ), который должен принимать меры по поиску, например, инвестиционных средств, оплате арендных платежей (ст.ст.1, 65 Земельного кодекса РФ), если земельный участок принадлежит ему на праве аренды.

Правовой фактор выражается в наличии надлежащим образом подготовленных документах: наличии правоустанавливающих документов на земельный участок, а также документах, которые застройщик обязан подготовить и получить на основании Градостроительного кодекса РФ, чтобы приступить к непосредственно строительству какого-либо объекта капитального строительства на предоставленном ему земельном участке.

Правовая возможность строительства обусловлена наличием у застройщика в совокупности следующей документации:

- градостроительного плана земельного участка (статья 57.3 Градостроительного кодекса РФ);

- результатов инженерных изысканий (статья 47 Градостроительного кодекса РФ);

- проектной документации (статья 48 Градостроительного кодекса РФ);

- разрешением на строительство объекта капитального строительства (статья 51 Градостроительного кодекса РФ).

Градостроительный план земельного участка представляет собой документ, который, по сути, содержит в себе лишь предварительные условия освоения того или иного участка.

Основными документами, позволяющими установить возможность строительства на земельном участке являются результаты инженерных изысканий, а также проектная документация.

Так, согласно пункту 2 части 4 статьи 47 Градостроительного кодекса РФ инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства выполняются в целях получения, в том числе, материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В силу части 4.1 статьи 47 Градостроительного кодекса РФ результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой и графической формах и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении строительства, реконструкции такого объекта и после их завершения и о результатах оценки влияния строительства, реконструкции такого объекта на другие объекты капитального строительства.

Согласно части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства объектов капитального строительства, их частей. При этом проектная документация утверждается самим застройщиком (часть 15 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ).

Между тем, истцом в материалы дела не представлены результаты инженерных изысканий, по результатам которых и только них, арендатор мог бы утверждать о невозможности освоения земельного участка для заявленных целей.

Суд относится критически к представленному истцом в материалы дела (том дела 1, л.д. 69) мнению главного специалиста АО СИБЗНИИЭп о невозможности строительства физкультурно-оздоровительного комплекса и подземно-надземной автостоянки закрытого типа с учётом пролегающих коммуникация тепловых сетей на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064335:194 ввиду того, что оно является мнением конкретного специалиста, изложенного без ссылок на результаты инженерных изысканий, проектную документацию предполагаемого к строительству объекта.

Техническое заключение, представленное истцом в обоснование исковых требований, ООО «ВекторПроект» (том дела 1, л.д. 136 - 150, том дела 2, л.д. 1) содержит размеры охранных зон; вывод о невозможности строительства здания физкультурно-оздоровительного клуба и подземно-надземной автостоянки закрытого типа; вывод об отсутствии возможности выноса существующих инженерных сетей с обследуемого земельного участка, вследствие близкого расположения коммуникаци на смежных земельных участках; вывод о том, что обременение площадью 61 кв. м., не связано с теплотрассой.

Суд признаёт указанное техническое заключение не допустимым доказательством по делу, т.к. оно составлено только на основании выписки из ЕГРН за земельный участок с кадастровым номером 54:35:064335:194, инженерно-топографического плана от 15.06.2017, соглашения о возмещении ущерба сторон в связи с переносом участка теплотрассы с территории школы № 210 на Горском жилмассиве в Ленинском районе от 03.10.2016, свидетельства о допуске к работам. Как указывалось выше результаты инженерных изысканий истцом не проводились проектная документация отсутствует.

Отклоняются, как ошибочные доводы истца о том, что обращение начальника департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города Новосибирска в адрес начальника департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (том дела 4, л.д. 24) также свидетельствует о невозможности строительства заявленного объекта на спорном земельном участке.

Представители мэрии пояснили, и суд согласился с тем, что указанное письмо является лишь мнением конкретного должностного лица.

Представители мэрии пояснили, что никакого результата по рассмотрению указанного письма нет, т.к. переписка между департаментами не является основанием для принятия какого-либо решения.

Возражая против иска, мэрия г. Новосибирска ссылается также на недоказанность размера убытков, заявленных к взысканию с ответчика.

В состав убытков истцом включены: фактически оплаченная арендная плата по договору в размере 1469200 рублей, оплата проекта для строительства объекта в размере 3000000 рублей, штраф по инвестиционному договору от 03.10.2016 в размере 49095000 рублей, стоимость бетона по договору поставки от 20.02.2017 в размере 16100000 рублей.

По сумме 1469200 руб. судом установлено, что даже в настоящее время использование спорного земельного участка в заявленных целях не утрачено, отсутствуют основания для расторжения договора аренды по основаниям, заявленным истцом, что свидетельствует об обоснованности произведённых арендатором платежей в размере 1469200 рублей.

В части размера убытков 3000000 рублей суд констатирует, что доказательств их уплаты нет.

Ссылка истца на условия договора (том дела 1, л.д. 103 - 107) о том, что договор имеет силу передаточного акта денежных средств, т.е. заказчик передал, а исполнитель принял денежные средства в размере 3000000 рублей в момент подписания настоящего договора (п. 3.4. договора), судом признаётся необоснованной, т.к. как указывалось выше, разработке проектной документации должно в обязательном порядке предшествовать получение инженерных изысканий.

Согласно части 1 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Подготовка проектной документации, а также строительство, реконструкция объектов капитального строительства в соответствии с такой проектной документацией не допускаются без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Виды инженерных изысканий, порядок их выполнения для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также состав, форма материалов и результатов инженерных изысканий, порядок формирования и ведения государственного фонда материалов и данных инженерных изысканий с учетом потребностей информационных систем обеспечения градостроительной деятельности устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 6 статьи 47 настоящего Кодекса).

Обязательность выполнения инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства установлена и постановлением Правительства Российской Федерации от 19.01.2006 № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

Таким образом, невозможно приступить к выполнению проектных работ без результатов инженерных изысканий.

По сумме в размере 49095000 рублей.

Как утверждает истец, данная сумма возникла в результате оплаты штрафа инвесторам ФИО6 и ФИО7 в связи с невозможностью исполнения обязательств по договору об инвестиционной деятельности от 03.10.2016. Истец ссылается решение Заельцовского районного суда города Новосибирска от 18.01.2018 по делу № 2-92/2018, которым удовлетворены исковые требования ФИО6 и ФИО7 к ООО «СтройРазвитие» о взыскании суммы инвестиционного взноса в размере 32995000 рублей и штрафа в размере 49095000 рублей.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что возникшая задолженность образовалась исключительно по вине истца.

Как указано в представленном решении суда, представитель ООО «СтройРазвитие» в судебном заседании, по сути, против удовлетворения исковых требований не возражал, фактически признав свою вину. При этом срок исполнения по инвестиционному договору не наступил и на сегодняшний день (третий квартал 2019), на момент подачи иска, то есть на 01.09.2017, обязательства по строительству объекта действовали бы еще на протяжении двух лет. Общество не воспользовалось правом уменьшить неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Решение суда первой инстанции обществом также не оспаривалось. Поданная мэрией города Новосибирска апелляционная жалоба поддержана не была.

Во-вторых, как указано выше, ООО «СтройРазвитие», являясь застройщиком спорного земельного участка, никаким образом не проявило себя в качестве такового.

Заключение инвестиционного контракта без результатов инженерных изысканий, без разработанной проектной документации судом признаётся преждевременным. На этом же основании суд отклоняет, как подтверждённые расходы истца в размере 16100000 рублей, потраченных на приобретение бетона, который не может быть направлен на иное строительство в связи с особенностью материала и условий договора. Договор поставки бетона (том дела 1, л.д. 116 - 119) расторгнут, денежные средства в размере 16100000 рублей поставщиком покупателю не возращены.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред.

Доказательств, подтверждающих нарушение каких-либо прав ООО «СтройРазвитие» незаконными действиями (бездействием) мэрии города Новосибирска, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Земельный участок передан арендатору, препятствий для его освоения со стороны арендодателя не создано.

При этом арбитражный суд отмечает, что истец ошибочно отождествляет необходимость несения расходов на освоение земельного участка с недостатками арендуемого земельного участка, поскольку необходимость несения дополнительных затрат не признается действующим законодательством в качестве основания для взыскания убытков.

Необходимость несения дополнительных затрат, связанных с особенностями расположения участка на местности и прохождением по участку теплотрассы охватывается понятием риска предпринимательской деятельности.

В этой связи не доказанным признан судом факт причинения истцу убытков ответчиком, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения заявленных ООО «СтройРазвитие» исковых требований не имеется.

В связи с предоставленной истцу отсрочкой по оплате госпошлины в сумме 200000 рублей, выдачей исполнительного листа арбитражным судом на её взыскание в доход федерального бюджета и отсутствием заявления истца о повороте исполнения после отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционной инстанции с передачей дела на новое рассмотрение, госпошлина с истца подлежит взысканию в федеральный бюджет только в части его (истца) требования о расторжении договора аренды земельного участка в размере 6000 рублей.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройРазвитие» (ИНН <***>) доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6000 рублей.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья


Е.И. Булахова