Решение от 16 января 2024 г. по делу № А40-235705/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-235705/23-147-1910
г. Москва
16 января 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2024года

Полный текст решения изготовлен 16 января 2024 года


Арбитражный суд в составе: судьи Дейна Н.В. единолично

при ведении протокола секретарем ФИО1

по заявлению ООО "УК М. Р-Н "СОКОЛИНАЯ ГОРА" (105275, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ IV КОМНАТА 6, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.09.2015, ИНН: <***>)

к 1) ДГИ Г.МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>), 2) ООО "ТК ДЖЕНЕРАЛ ИНЖИНИРИНГ" (107553, <...>, ЭТАЖ 1, ОФИС 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2012, ИНН: <***>)

третье лицо – УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО Г.МОСКВЕ

о признании недействительным электронный аукцион для передачи в аренду объекта нежилого фонда, итоги которого оформлены протоколом от 26.11.2021 г., о признании недействительным договор аренды помещения № ЭТ04-00418/21 от 06.12.2021 г., заключенный между ДГИ г. Москвы и ООО «ТД Дженерал инжиниринг», который зарегистрирован в управлении Росреестра по г. Москве, о чем в единый государственный реестр недвижимости внесена запись № 77:03:0004004:5810-77/051/2022-1 от 24.02.2022 г.


при участии:

от истца – ФИО2 (паспорт, диплом, по дов. от 16.01.2023 г.), ФИО3 (паспорт, диплом, по дов. от 05.12.2023 г.)

от ответчика –1) ФИО4 (паспорт, диплом, по дов. от 05.12.2023 г.), 2) ФИО5 (удостов. адвоката № 10060, по дов. от 09.12.2022 г.), ФИО6 (паспорт, ген. дир.)

от третьего лица – неявка, изв.






УСТАНОВИЛ:

ООО "УК М. Р-Н "СОКОЛИНАЯ ГОРА" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ДГИ Г.МОСКВЫ, ООО "ТК ДЖЕНЕРАЛ ИНЖИНИРИНГ" об оспаривании торгов (протокол аукциона № 178z15092100014 от 25.11.21 ) и заключенного по итогам торгов Договора аренды № ЭТ04-00418/21.

Представители истца поддержали заявленные требования.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо в судебное заседание не явился, о дате, месте, времени, дате слушания дела извещен. Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствии надлежащим образом извещенного третьего лица.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей явившихся в судебное заседание лиц, оценив в совокупности представленные доказательства, суд установил что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из заявления, 16 сентября 2021 года Департаментом городского имущества города Москвы объявлен электронный аукцион для передачи в аренду объекта нежилого фонда, находящегося в имущественной казне города Москвы по адресу: <...> общей площадью 1167,2 кв.м (подвал, пом. I, комн. 1-27; этаж 1, пом. I, комн. 1-39), кадастровый номер: 77:03:0004004:5810.

26 ноября 2021 года по результатам электронного аукциона, проведенного на площадке Росэлторг, определен победитель, которым признано ООО «ТД Дженерал Инжиниринг».

06 декабря 2021 года на основании результатов электронного аукциона между ДГИ г. Москвы и Обществом подписан договор аренды Помещения № ЭТ04-00418/21 (далее -Договор).

04.02.2022 года помещение передано по Акту приема передачи.

24.02.2022 года Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве, о чем в единый государственный реестр недвижимости внесена запись № 77:03:0004004:5810-77/051/2022-1.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в Арбитражный суд города Москвы с настоящим заявлением, оснований для удовлетворения которого у суда не имеется.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Правила, предусмотренные статьей 449 ГК РФ, применяются также к торгам, проводимым в целях заключения договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг или приобретение имущественных прав, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений (пункт 6 статьи 447 ГК РФ).

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Правила, предусмотренные статьей 449 ГК РФ, применяются также к торгам, проводимым в целях заключения договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг или приобретение имущественных прав, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений (пункт 6 статьи 447 ГК РФ).

Согласно позиции, содержащейся в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2009 N 739-О-О, от 29.01.2015 N 161-О и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573/11, по смыслу статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными должно повлечь восстановление прав истца.

Из приведенных норм права следует, что истец, требуя признания торгов недействительными, должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Порядок проведения аукционов на право заключения договоров аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, регулируется приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса», в соответствии с которым определены требования к содержанию конкурсной документации, в том числе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении конкурса, она должна содержать сведения о дате, времени, графике проведения осмотра имущества, права на которое передаются по договору. Подав предварительно заявку на участие в осмотре объекта, предоставляемого в аренду, претендент до принятия решения об участии в конкурсной процедуре вправе ознакомиться с фактическим состоянием объекта.

Кроме того, в соответствии с заявкой, подаваемой заявителем на участие в аукционе, заявитель подтверждает, что на дату подписания заявки был ознакомлен с порядком проведения аукциона в электронной форме, порядком перечисления задатка, проектом договора аренды, документацией об аукционе по объекту нежилого фонда, выставленному на аукцион. Также заявитель подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и был ознакомлен с реальным состоянием выставленного на аукцион объекта нежилого фонда в результате осмотра, который был осуществлен по адресу нахождения объекта и согласен на участие в аукционе на предложенных условиях.

Как установлено судом, согласно пункту 4.2 Договора арендатор обязан застраховать объект аренды от рисков гибели и повреждения, заключив договор страхования объекта недвижимости в течение одного дня с момента оформления акта приема-передачи объекта аренды на срок не менее, чем один год и ежегодно переоформлять договор страхования на новый срок в установленном порядке. Страхователем объекта аренды выступает арендатор. Выгодоприобретателем по договору страхования выступает город Москва.

Согласно пункту 5.5.2 Договора арендатор обязан за свой счет оборудовать объект аренды средствами пожарной безопасности и осуществлять эксплуатацию объекта аренды в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». В соответствии со ст. 64 указанного Федерального закона самостоятельно подать декларацию пожарной безопасности в Управление по административному округу Главного Управления Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по городу Москве. Ответственность за противопожарную безопасность эксплуатации объекта аренды несет арендатор.

В соответствии с пунктом 7.16 Договора в случае нарушения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 4.2, 5.5.2 Договора, арендатор обязан оплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере месячной арендной платы за объект аренды.

Таким образом, ООО «ТК Дженерал Инжиниринг» на основании договора аренды № ЭТ04- 00418/21 от 06.12.2021, заключенного с Департаментом, является арендатором нежилого помещения общей площадью 1 167,20 кв. м, расположенного в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>.

ООО «УК М. Р-Н «СОКОЛИНАЯ ГОРА» является управляющей компанией в отношении многоквартирного дома по адресу: <...>, в котором расположено данное встроенно-пристроенное нежилое помещение, что ответчиком не оспаривается.

Между ООО «ТК Дженерал Инжиниринг» и ООО «УК М. Р-Н «СОКОЛИНАЯ ГОРА» заключен договор управления многоквартирным домом № 02645-503-22 от 02.03.2022.

С момента подписания акта приема-передачи Объекта аренды Арендодателем и Арендатором Объект аренды считается переданным, а обязательства по платежам возникшими. Также на момент подписания акта приема-передачи Арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием Объекта аренды в результате осмотра, который осуществляется по адресу нахождения объекта нежилого фонда.

Арендатор, на протяжении 2022 и 2023 года направлял уведомления и претензии об аварийном затоплении помещения, которые были приняты и зарегистрированы Истцом.

Ответчик 2 направил Истцу претензию от 30.03.2022 г. №37 (вх. №186 от 31.03.2022 г.). На данную претензию Истец направил Ответчику 2 ответ от 31.03.2022 года №148 о том, что: «Работы по устранению замечаний будут выполнены в срок не позднее 18.04.2022 года..».

14.12.2022 г. Арендатор обратился в суд с иском к Управляющей компании о взыскании убытков, причиненных заливами помещения.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.07.2023 г. по делу № А40-278801/2022 с Управляющей компании в пользу Арендатора были взысканы убытки, причиненные управляющей компанией в связи с ненадлежащим выполнением ею своих обязательств и причинении ущерба помещению, в общей сумме 57 170 030,75 рублей.

Суд принимается выводы, изложенные в судебных актах по делу А40-278801/2022 в порядке ст. 16 АПК РФ.

Так, в решении по делу А40-278801/2022 установлены следующие обстоятельства:

- Управляющая компания получила все уведомления Арендатора о заливе помещения с 01.03.2022 г. по 04.07.2023 г., что подтверждается отметками на них;

- Управляющая компания приглашалась на осмотры помещения, по результатам которых составлены акты 10.03.22 г., от 20.05.22 г., 03.06.22 г., 28.07.22 г.;

- На претензию Арендатора от 30.03.2022 года, Управляющей компанией направлен ответ (исх. №148 31.03.22г.) о том, что работы по устранению замечаний будут выполнены в срок до 18.04.2022 г.;

- В заключении судебной экспертизы по вопросу №2 в качестве причины дефектов помещения указано отсутствие должной и своевременной эксплуатации общедомовых инженерных сетей здания. Указано, что недобросовестное техническое обслуживание инженерных коммуникаций является причиной возникновения аварии (прорыв общедомовых канализационных сетей в подвале помещении №6 (нумерация по плану БТИ);

- Судом установлено, что Управляющей компанией ненадлежащим образом выполнены обязанности по содержанию общедомового имущества, что и стало причиной неоднократных заливов и привело к причинению убытков Арендатору;

- Судом исследован и отклонен довод Управляющей компании о том, что помещение было передано Арендатору и принято им уже в неработоспособном состоянии. Судом установлено, что затопление помещения произошло после его приемки-передачи по акту от 04.02.2022 г.;

Управляющая компания указывает в иске, что считает себя заинтересованным лицом в оспаривании электронного аукциона и Договора аренды, поскольку нарушения, допущенные при его проведении, привлекли к взысканию убытков в пользу ООО «ТК Дженерал Инжиниринг» по делу А40-278801/2022 г.

Суд полагает, что Истец преследует цель пересмотра обстоятельств, уже установленных по делу А40-278801/2022 г.

При этом, Истец указывает на то, что на момент проведения спорного аукциона помещение уже находилось в непригодном для эксплуатации состоянии, а Департамент не отразил информацию об этом в аукционной документации.

Однако истец не представил суду доказательств того, что затопление помещения имело место на момент проведения аукциона и заключения Договора аренды. Более того, эти доводы отклонены судебными актами по делу №А40-278801/2022 г.

Таким образом, Управляющая компания повторно ссылается на обстоятельства, которые опровергнуты в преюдициальном решении суда, в связи с чем его доводы о непригодном состоянии помещения на момент проведения аукциона подлежат отклонению, а значит, и основания для применения ст.449 ГК РФ отсутствуют.

При публикации извещения о проведении открытого аукциона Департамент г. Москвы по конкурентной политике, в соответствии с пп.2 п.105 правил проведения конкурсов или аукционов, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 г. №67, организатор торгов разместил в составе аукционной документации следующие документы и сведения: выписку МосгорБТИ из технического паспорта на здание; поэтажные планы на здание и помещение; экспликации к поэтажному плану помещения; справку БТИ о состоянии здания (помещения); выписки из ЕГРН на помещение; фотографии помещения на 13 листах; проект договора аренды помещения; лотовую документация к закупке;

Также, организатор торгов обеспечил доступ участника закупки в объект, являющийся предметом торгов. Осуществление осмотра объекта до аукциона было осуществлено Ответчиком 2 через соответствующий раздел на сайте закупки.

Непосредственные участники закупки, а именно ООО «ТК Дженерал Инжиниринг» и ООО «АРАЗ+СО», не предъявляли претензий к организаторам торгов, к недостаточно сведений об объекте закупки и не обжаловали процедуру проведения аукциона или его результат. Иного в материалы дела не представлено.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Данные обстоятельства судом не установлены, в виду чего оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

На основании ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Более того, Истец не указал, каким образом будут восстановлены его права в случае признания торгов недействительными, учитывая, что истец не принимал участия в торгах по собственному усмотрению. Истцом не представлены в материалы дела доказательства, подтверждающие исковые требования.

Ответчиками заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности.

В ст.ст. 195, 196 (п. 1) и 197 ГК РФ предусмотрено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 этого кодекса. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Правила ст. 195, п. 2 ст. 196 и ст. 198-207 ГК РФ распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.

Установление в законе общего срока исковой давности и специальных сроков исковой давности, в том числе в ст. 449 ГК РФ, обусловлено необходимостью обеспечить стабильность отношений участников гражданского оборота. Данная позиция сформулирована Конституционным Судом Российской Федерации в определениях от 24.10.2019 № 2798-О и от 30.01.2020 № 93-О.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Оспариваемый истцом аукцион - от 26.11.2021, договора аренды - от 06.12.2021, в силу ст.ст. 166 и 168 ГК РФ, является оспоримым и может быть признан недействительным по требованию стороны сделки или иного лица, указанного в законе, если они нарушают права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекли неблагоприятные для него последствия.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Из искового заявления следует, что аукцион состоялся 26.11.2021, договор аренды заключен сторонами 06.12.2021, нежилое помещение передано по акту приема-передачи 04.02.2022. Исковое заявление подано в суд 17.10.2023, то есть за пределами годичного срока, установленного п. 2 ст. 181 и п. 1 ст. 449 ГК РФ.

В силу руководящих разъяснений ВАС РФ и ВС РФ, данным в п.26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в случае пропуска стороной срока исковой давности суд отказывает в удовлетворении требования именно по этим мотивам.

Учитывая изложенное, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по госпошлине распределяются, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. 110, 167, 170, 180, 181 АПК РФ, ст. 449 ГК РФ суд



РЕШИЛ:

Требования ООО Управляющая компания муниципального района «Соколиная гора» к Департаменту городского имущества г. Москвы, ООО «ТК Дженерал Инжиниринг» об оспаривании торгов (протокол аукциона № 178z15092100014 от 25.11.21 ) и заключенного по итогам торгов Договора аренды № ЭТ04-00418/21 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Н.В. Дейна