Решение от 23 июня 2025 г. по делу № А76-15557/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-15557/2023
24 июня 2025 года
г. Челябинск


Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурковой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ИНН <***>, ОГРН <***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Рентком», ИНН <***>, ОГРН <***>, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1, ФИО2, ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Управление нежилым фондом» (ОГРН <***>, ИНН <***>), о взыскании 1 594 654 руб. 36 коп., при участии в судебном заседании представителя третьего лица ФИО1 ФИО4 по доверенности от 16.06.2023, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

КУИЗО г. Челябинска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Рентком» (далее – ответчик), в котором просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2019, с 01.01.2020 по 31.03.2023 в размере 1 114 969 руб. 52 коп., пени за период с 02.04.2016 по 31.03.2023 в размере 479 684 руб. 84 коп. (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшения размера требований от 03.03.2025).

Определением от 08.06.2023 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства.

В судебном заседании третье лицо ФИО1 считал требования обоснованными в части. Третье лицо ООО «Управление нежилым фондом» в письменном мнении считало требования не подлежащими удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке ст. 121-123 АПК РФ.

В судебном заседании 23.06.2025 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 24.06.2025. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, 07.02.2012 между истцом (арендодатель) и ООО «Рентком» (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды УЗ № 010330-Д-2012 (л.д. 11-15, т. 1) земельного участка с кадастровым номером 74:36:0516002:25 площадью 3644 кв.м, расположенного по улице Коммуны в Центральном районе города Челябинска, для проектирования и строительства административного здания с подземным гаражом (п. 1.1 договора).

Договор аренды заключен на основании распоряжения Главы Администрации города Челябинска от 23.01.2012 № 230 (п. 1.3. договора аренды).

Договор аренды заключен на срок с 18.07.2011 до 23.01.2015 (п. 1.4 договора аренды). Земельный участок передан по акту приема-передачи от 07.02.2012.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.07.2011 за ООО «Рентком» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадь застройки 1 686,4 кв.м, степень готовности 5% (л.д. 17, т. 1).

В силу п. 2.1 договора размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

На основании п. 2.2 договора за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

В соответствии с п. 4.2.2. договора арендатор своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

В заявлении истец указал, что ответчиком обязательства по договору исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем за период с 01.01.2016 по 30.06.2019 и с 01.01.2020 по 31.03.2023 у общества образовалась задолженность в размере 1 114 969 руб. 52 коп.

Расчет платы за аренду земли произведен на основании решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска», Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-30 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов».

В п. 6.3 договора стороны согласовали, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по своевременному внесению арендной платы ООО «Рентком» начислена пеня за период с 02.04.2016 по 31.03.2023 в размере 479 684 руб. 84 коп.

21.04.2023 в адрес ООО «Рентком» направлена претензия № 19126 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, которая оставлена без удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.02.2021 по делу № А76-16440/2020 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 в размере 366 926 руб. 62 коп., пени по договору краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ № 010330-Д-2012 от 07.02.2012 в размере 3 672 руб. 32 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

Возражая против заявленных требований, третье лицо в письменном отзыве указало, что размер арендной платы должен быть определен пропорционально доли ответчика в праве собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке. Заявил о пропуске срока исковой давности и применении ст. 333 ГК РФ. По данным третьего лица, ответчику на праве собственности принадлежит помещение площадью 11,6 кв.м с кадастровым номером 74:36:0516002:1278. Пояснил, что объекты с отметкой «без прав» не принадлежат на праве собственности ООО «Рентком», поскольку являются местами общего пользования. Представил расчет арендной платы, исходя из площади помещения 11,6 кв.м, согласно которому задолженность за период в пределах срока исковой давности составляет 8 336 руб. 92 коп.

Рассмотрев заявление о пропуске срока исковой давности, суд пришел к следующим выводам.

Судом отмечается, что заявление о пропуске срока исковой давности заявлено третьим лицом ФИО1, участником ООО «Рентком», размер доли 37,5%. Другими участниками общества являются ФИО3 (размер доли 37,5%) и ФИО2 (размер доли 25%), привлеченные к участию в споре в качестве третьих лиц.

Судом установлено, что ООО «Рентком» два раза находилось в процедуре банкротства (дела № А76-21642/2017, № А76-16434/2019). Определением от 06.08.2021 по делу № А76-16434/2019 производство по делу о банкротстве прекращено на основании абз. 8 п. 1 ст. 57 Закона о банкротстве в связи с отсутствием у должника имущества. В настоящее время единоличный исполнительный орган ООО «Рентком» не избран, в обществе отсутствует руководитель, что подтверждено письмом МИФНС России № 17 по Челябинской области от 28.11.2023.

Как разъяснено в п. 10 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», Поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (п. 2 ст. 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

В судебном заседании представитель учредителя ФИО1 пояснил, что общество длительное время хозяйственной деятельности не ведет, руководитель не избран, поскольку между учредителями не достигнуто согласие по кандидатуре.

Поскольку ФИО1 наделен статусом третьего лица в настоящем споре, что фактически свидетельствует о том, что он, как учредитель ответчика, является заинтересованным лицом, к которому впоследствии могут быть предъявлены требования кредитора КУИЗО г. Челябинска в случае непогашения задолженности ООО «Рентком», и, следовательно, имеет право заявлять о пропуске срока исковой давности.

Учитывая изложенное, в отсутствие руководителя ООО «Рентком», суд считает, что учредителем ФИО1 заявлено о пропуске срока исковой давности в интересах ООО «Рентком», в связи с чем данное ходатайство принято к рассмотрению.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

По правилам статьи 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского Кодекса РФ об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В п. 20 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 разъяснено, что течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (ст. 203 ГК РФ).

К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.

Исковое заявление поступило в арбитражный суд 22.05.2023 нарочно, о чем свидетельствует входящий штамп.

Истцом заявлено о взыскании задолженности за период с 01.01.2016 по 30.06.2019 и с 01.01.2020 по 31.03.2023.

Исходя из соотношения периода образования задолженности, а также даты обращения истца с заявленным иском и направления претензии, условий об оплате (поквартально), суд находит, что к моменту обращения в суд с иском срок исковой давности истек по требованиям за период с 01.01.2016 по 31.03.2020. Иное истцом суду не доказано, возражения на отзыв ответчика от истца в дело не поступили (ст. 65 АПК РФ).

Доказательства прерывания срока исковой давности по заявленным требованиям истцом в дело также не представлены.

Поскольку доказательств, подтверждающих совершения ответчиком действий, свидетельствующих о признании долга за заявленный период, материалы дела не содержат, в удовлетворении требования о взыскании задолженности и штрафных санкций за указанные периоды судом отказано в связи с истечением срока исковой давности.

Оценив представленный договор, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения из договора аренды земли. Стороны согласовали существенные условия договора.

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует рассматриваемый договор аренды заключенным.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

П. 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

На основании ст. 16 «О государственном кадастре недвижимости» основанием осуществления кадастрового учета является образование или создание объекта недвижимости, прекращение его существования, либо изменение уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Основанием государственной регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Исполнителем муниципальной услуги по выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в городе Челябинске является Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска на основании Постановления от 12.12.2012 № 268-п «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства».

Согласно п. 52 указанного постановления в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

25.09.2014 между ООО «Рентком» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства), заключен договор № 11/2014-Р участия в долевом строительстве (договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 20.10.2014 года, номер регистрации 74-74—01/450/2014-303).

Согласно приложения № 1 договора № 11/2014-Р в редакции дополнительного соглашения № 3 от 04.06.2015 года ФИО1 должны быть переданы объекты долевого строительства общей площадью, с учетом лоджий – 1 471,6 кв.м, при этом общая сумма денежных средств, подлежащих уплате по Договору, составляет 46 401 300 руб. 00 коп., (зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 10.07.2015, номер регистрации 74-74/036-74/001/335 2015-103)

13.05.2016 по актам приема-передачи ФИО1 были переданы объекты долевого строительства общей площадью, с учетом лоджий, площадью 1 437,7 кв.м.

В соответствии с положениями ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», согласно которой по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатации этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: определение подлежащего передачи конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре названных условий, такой договор считается незаключенным.

Под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости,

подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст. 2 ФЗ № 214-ФЗ).

В соответствии со ст. 5 ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Согласно ч. 1 ст. 7 Закона Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлением от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статье обязательных требований, приведшим к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона).

По смыслу абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В п. 25 постановления Пленума № 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве

аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.

Ч. 2 ст. 35 ЗК РФ установлено, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 Кодекса.

Учитывая во внимание указанные нормы права, следует, что с даты регистрации права собственности нежилого помещения за дольщиком, последний приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и лицо ранее пользовавшее этим земельным участком (аренды), пропорционально своей площади.

С момента государственной регистрации права собственности ФИО1 на нежилые помещения (установленные судебными актами), к ФИО1 в силу закона в независимости от оформления соглашения о перемени лиц в договоре аренды, перешли права и обязанности арендатора земельного участка площадью с кадастровым номером 74:36:0516002:25 по договору аренды земельного участка от 07.02.2012 № УЗ № 01033-Д-2012, пропорционально площади приобретенного объекта недвижимости от общей площади недвижимости, расположенной на земельном участке (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утвержденного Президиумом ВС РФ, определение ВС РФ от 29.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16772))

Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН усматривается, что за разные периоды в здании, расположенном на спорном арендуемом участке, появились новые собственники нежилых помещений, у которых возникло в силу закона право пользования земельным участком под зданием, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договора аренды.

При расчете задолженности по арендной плате истец считал, что ответчику на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, а именно: с кадастровым номером 74:36:0516002:1276, общей площадью 143,70 кв.м (с пометкой «без прав»); с кадастровым номером 74:36:0516002:1277, общей площадью 72,00 кв.м; с кадастровым номером 74:36:0516002:1289, общей площадью 34,90 кв.м (с пометкой «без прав»); с кадастровым номером 74:36:0516002:1278, общей площадью 11,60 кв.м; с кадастровым номером 74:36:0516002:1279, общей площадью 118,10 кв.м (с пометкой «без прав»); с кадастровым номером 74:36:0516002:1274, общей площадью 1071,30 кв.м (с пометкой «без прав»); с кадастровым номером 74:36:0516002:1280, общей площадью 297,60 кв.м (с пометкой «без прав»).

Судом установлено, что нежилое помещение с кадастровым номером 74:36:0516002:1277, общей площадью 72,00 кв.м, как объект гражданского оборота отсутствует, что подтверждается решением Центрального районного суда г. Челябинска по делу № 2-2558/2017 от 14.04.2017 (вступило в законную силу 14.09.2017), а также апелляционным определением Челябинского областного суда от 14.09.2017 по делу № 11-8552/2017.

Из представленных в материалы дела технических паспортов усматривается, что объекты с пометкой «без прав» не принадлежат на праве собственности ООО «Рентком», а относятся к местам общего пользования (вспомогательные объекты) в здании:

1) 74:36:0516002:1276, общей площадью 143,70 кв.м, <...>, Этаж № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, Цокольный этаж (Том. 1, л.д. 81-83) «Лестничная клетка»;

2) 74:36:0516002:1289, общей площадью 34,90 кв.м, <...>, Этаж № 3 (Том 1, л.д. 127-128) «Лестничная клетка»;

3) 74:36:0516002:1279, общей площадью 118,10 кв.м, <...>, Этаж № 1, № 2, № 3, № 4, Цокольный этаж (Том 2, л.д. 59-61) «Лестничная клетка»;

4) 74:36:0516002:1274, общей площадью 1071,30 кв.м, <...>, Этаж № 1, Цокольный этаж (Том 2, л.д. 97-98) «Тамбур»; «Автопарковка»; «Помещение»; «Лифтовой холл»; «Лифтовая шахта»; «Венкамера»; «Электрощитовая»;

5) 74:36:0516002:1280, общей площадью 297,60 кв.м, <...>, Этаж № 1, № 2, № 3, № 4, № 5 (Том 2, л.д. 99-101) «Холл»; «Лестничная клетка»; «Тамбур».

Следовательно, ООО «Рентком» на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0516002:1278, общей площадью 11,60 кв.м, (пом. 59), цокольный этаж, «Кладовка».

Доводы истца о совершении ООО «Рентком» сделок по продаже объектов недвижимости физическим лицам (16.09.2022 с ФИО1 в отношении помещений с кадастровыми номерами 74:36:0516002:1725; 74:36:0516002:1726; 74:36:0516002:1727; 74:36:0516002:1728 и 06.10.2020 с ФИО5 в отношении помещения с кадастровым номером 74:36:0516002:1710) опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

Согласно выписке из ЕГРН от 13.01.2025 в отношении нежилого помещения № 69 с кадастровым номером 74:36:0516002:1710 правообладатель ФИО5 на основании договора дарения нежилого помещения от 16.08.2022 подарила нежилое помещение ФИО6 Ранее указанное помещение № 69 с кадастровым номером 74:36:0516002:1273 площадью 149,4 кв.м принадлежало на праве собственности ФИО3, право собственности которого зарегистрировано 17.08.2016 (выписка из ЕГРН от 11.06.2025). В пояснениях от 19.06.2025 ППК «Роскадастр» указало, что на основании заявления о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости № 74-0-1-233/3336/2019-821 от 09.07.2019 и решения суда от 14.04.2017 № 2-2558/2017 было принято решение о снятии с кадастрового учета помещения № 69 с кадастровым номером 74:36:0516002:1273 площадью 149,4 кв.м и присвоении записи ЕГРН статуса «архивная». Так же сделан вывод, о том, что местоположения помещений с кадастровым номером 74:36:0516002:1710 и с кадастровым номером 74:36:0516002:1273 совпадают.

Из выписки из ЕГРН от 13.01.2025 усматривается, что собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 74:36:0516002:1725; 74:36:0516002:1726; 74:36:0516002:1727 является ФИО1 Указанные нежилые помещения образовались в результате раздела нежилого помещения с кадастровым номером 74:36:0516002:1202.

Из технического заключения № 218-2022 от 07.09.2022, подготовленного ООО «ГИСГЕО», следует, что по заявлению заказчика ФИО1 было проведено комплексное инженерное обследование нежилого помещения № 78 (кадастровый номер 74:36:0516002:1202), расположенного на 4 этаже, по адресу: <...>,

с целью оценить его соответствие требованиям строительных норм и правил, оценить пригодность к эксплуатации, установить статус объекта и подготовил экспертное заключение после проведения внутренней планировки.

На стр. 3 указанного заключения указано, что заказчиком работ произведен раздел помещения № 78 на 4 нежилых помещений: №№ 400, 401, 402, 403, подготовлены декларации на вновь образуемые объекты и поданы для постановки на учет, в связи с чем выдан технический план помещения от 12.09.2022 и осуществлена постановка на кадастровый учет.

Анализ указанных выше норм права и представленных в материалы дела доказательств в совокупности позволяет суду сделать вывод, что в пределах срока исковой давности ответчик являлся собственником только помещения площадью 11,6 кв.м с кадастровым номером 74:36:0516002:1278. Иные помещения ответчику не принадлежали.

Определением суд предлагал истцу представить справочный расчет арендной платы за пользование земельным участком, исходя из площади помещения 11,6 кв.м. Определение истцом не исполнено, справочный расчет в дело не представлен.

Согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления негативных последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчиком представлен контррасчет задолженности за период с 01.04.2020 по 31.03.2023, согласно которому задолженность составляет 8 408 руб. 08 коп.

Произведенные ответчиком расчеты арендной платы и долга проверены судом, признаны обоснованным и арифметически верными.

Ответчик не представил суду доказательств своевременного надлежащего исполнения обязательств с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению, а задолженность в указанном размере подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Помимо этого истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы. В обоснование заявленной суммы также представлен соответствующий расчет.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

П. 6.3 договора согласовано, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств.

Учитывая, что ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей подтверждено материалами дела, исковые требования о взыскании пени являются обоснованными.

Проверив представленный ответчиком контррасчет пени за период с 02.07.2020 по 31.03.2023, суд находит его обоснованным и арифметически верным, с ответчика в пользу истца поделжит взысканию пеня в размере 127 руб. 43 коп.

Довод ответчика о необходимости применения правил ст. 333 ГК РФ подлежит отклонению в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с п. 2 указанной статьи уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п. 1 и 2 ст. 333 ГК РФ; п. 77 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 постановления № 7).

При этом суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О). Возможность снижения неустойки оценивается судом исходя из конкретных обстоятельств дела.

В соответствии с п. 73 Постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Согласно положениям ст.ст. 9, 65 АПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается.

На основании изложенного, принимая во внимание отсутствие доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, учитывая, что при согласовании размера ответственности за нарушение сроков оплаты в договоре ответчиком не высказывались возражения, при этом размер неустойки (1/300 ставки рефинансирования) ограничен условиями договора и значительно ниже размера неустойки, обычно применяемого в договорах (0,1%), суд не усматривает оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно ст. 333.21 НК РФ и применительно к п. 6 ст. 52 НК РФ при заявленной цене иска 1 594 654 руб. 36 коп. подлежит уплате госпошлина в сумме 28 947 руб. 00 коп.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку требования истца удовлетворены в части, госпошлина подлежит взысканию в бюджет с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска удовлетворить в части.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рентком» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска задолженность в размере 8 535 руб. 51 коп., в т.ч. основной долг в сумме 8 408 руб. 08 коп. за период с 01.04.2020 по 31.03.2023, пеня в сумме 127 руб. 43 коп. за период с 02.07.2020 по 31.03.2023. В удовлетворении остальной части требований отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рентком» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 154 руб. 94 коп.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

5. Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

6. Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения.

7. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Д.М. Холщигина