Решение от 18 октября 2024 г. по делу № А19-28842/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761 http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-28842/2023 «18» октября 2024 года.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16.10.2024 года. Решение в полном объеме изготовлено 18.10.2024 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Исаевой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рафековой Е.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664007, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании: от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО2 – (доверенность от 18.12.2023, удостоверение);

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска, в котором просит:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора

купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 17,7 кв.м., изложив спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:

п. 2.1 договора купли-продажи изменить, изложив в следующей редакции:

«п. 2.1 Стоимость имущества - 397 000 (триста девяносто семь тысяч) рублей без учета налога на добавленную стоимость, которая определена по состоянию на 20 сентября 2023 года в соответствии с отчетом № 01Л-09/23 от 21. Сентября 2023 года об оценке рыночной

стоимости объекта оценки в составе: 1. Нежилое здание, назначение: нежилое, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, площадью 17,7 кв.м., кадастровый номер 38:36:000022:14053, расположенное по адресу: <...>. 2. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания ВНС, общей площадью 93 кв.м., с кадастровым номером: 38:36:000022:7566, по адресу: РФ, <...>, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Бюро оценки собственности».

График платежей к договору купли-продажи в части размера сумм выплат изменить исходя из общей цены Объекта равной 397 000 (триста девяносто семь тысяч) рублей без учета НДС, с сохранением сроков, процентов и периодичности ежемесячных платежей, в том числе /Суммы первоначального платежа, равной 5,01% от общей цены Объекта 397 000 (триста девяносто семь тысяч) рублей без учета НДС.

Определением от 18.07.2024 в связи с уходом судьи Гурьянова О.П. в отставку дело в соответствии с пунктом 32 Регламента Арбитражного суда Иркутской области через систему автоматизированного распределения дел передано на рассмотрение судье Исаевой Е.А.

Ответчик иск оспорил.

Неявка истца, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения дела, не препятствует суду рассмотреть дело по существу, поэтому дело на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.

Обстоятельства дела.

ИП ФИО1 в соответствии с договором аренды нежилого здания от 08.062020 № 10397 является арендатором объекта недвижимого имущества - нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 17,7 кв.м.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» арендатор пользуется преимущественным правом на приобретение арендованного помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Исходя из предоставленного законом права, ИП ФИО1 в установленном Федеральном законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ порядке 27.09.2022 обратилось с соответствующим заявлением.

Уполномоченные органы в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления арендатора обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В этой связи, муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации города Иркутска» по заказу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска в рамках муниципального контракта № 010-64-2326/22 от 15.12.2022 подготовил отчет № 274/23 от 01.08.2023 об оценке рыночной стоимости объекта, в соответствии с которым стоимость объекта определена в 750 000 руб.

По правилам пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ уполномоченный орган обязан в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска распоряжением заместителя мэра от 29.08.2023 № 504-02-1459/23 принял решение о приватизации спорного объекта.

В адрес ИП ФИО1 был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности - нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 17,7 кв.м., согласно которому выкупная (рыночная) стоимость арендованного помещения составляет 750 000 руб. (без НДС).

Рыночная стоимость выкупаемого помещения определена продавцом - ответчиком по делу на основании данных Отчета № 274/23 от 01.08.202 по определению рыночной спорного объекта муниципальной собственности, выполненного муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации города Иркутска».

ИП ФИО1 с величиной рыночной стоимости выкупаемого объекта муниципальной собственности, определенной в отчете № 274/23 от 01.08.2023 не согласился, посчитал недостоверной и 06.10.2023 направил в адрес

Комитета подписанный договор купли-продажи с приложением протокола разногласий к нему, в соответствии которым пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции:

«п. 2.1 Стоимость имущества – 397 000 (триста девяносто семь тысяч) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость, которая определена по состоянию на 20.09.2023 в соответствии с отчетом № 01Л-09/23 от 21.09.2023 об оценке рыночной стоимости объекта оценки в составе: Нежилое здание, назначение: нежилое, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, площадью 17,7 кв.м., кадастровый номер 38:36:000022:14053, расположенное по адресу: <...>. 2. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания ВНС, общей площадью 93 кв.м., с кадастровым номером: 38:36:000022:7566, по адресу: РФ, <...>, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Бюро оценки собственности».

График платежей к договору купли-продажи в части размера сумм выплат изменить исходя из общей цены Объекта равной 397 000 (триста девяносто семь тысяч) рублей без учета НДС, с сохранением сроков, процентов и периодичности ежемесячных платежей, в том числе /Суммы первоначального платежа, равной 5,01% от общей цены Объекта 397 000 (триста девяносто семь тысяч) рублей без учета НДС.

Предлагаемая выкупная стоимость имущества была рассчитана на основании Отчета № 01Л-09/23 от 21.09.2023, выполненного ООО «Бюро оценки собственности».

Письмом от 03.11.2023 № 505-79-3608/23 продавец протокол разногласий отклонил.

Возникшие между сторонами разногласия сторонами не урегулированы.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку в процессе заключения договора между сторонами возникли неурегулированные разногласия в части величины рыночной стоимости объекта муниципальной собственности, покупатель обратился в суд с требованием об урегулировании указанных разногласий путем, изложив спорные положения договора в предложенной покупателем редакции.

Ответчик иск оспорил по мотиву того, что предпринимателем пропущен тридцатидневный срок, установленного статьей 445 Гражданского кодекса РФ для

передачи протокола разногласий на рассмотрение суда, что служит основание для отказа в удовлетворении исковых требований.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 27.04.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Русская провинция» ФИО3; на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <...>?

- какова рыночная стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания ВНС, общей площадью 93 кв. м., расположенного по адресу: <...>? Производство по делу было приостановлено до поступления экспертизы.

06.08.2024 в материалы дела поступило заключение эксперта.

Согласно выводам экспертного заключения № 01Б/24 от 22.06.2024, рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <...> составляет 663 480 руб.; рыночная стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания ВНС, общей площадью 93 кв. м., расположенного по адресу: <...> составляет 530 000 руб.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт того, что ИП ФИО1 в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» имеет право на возмездное отчуждение арендуемого им имущества из муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В процессе заключения договора на возмездное отчуждение арендуемого имущества из муниципальной собственности по заказу Комитета цена арендуемого имущества была определена независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в размере 750 000 руб. (без НДС).

По правилам пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ уполномоченный орган обязан в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска распоряжением заместителя мэра от 29.08.2023 № 504-02-1459/23 принял решение о приватизации спорного объекта.

В адрес ИП ФИО1 был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципальной собственности - нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 17,7 кв.м., согласно которому выкупная (рыночная) стоимость арендованного помещения составляет 750 000 руб. (без НДС).

Рыночная стоимость выкупаемого помещения определена продавцом - ответчиком по делу на основании данных Отчета № 274/23 от 01.08.202 по определению рыночной спорного объекта муниципальной собственности, выполненного муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации города Иркутска».

ИП ФИО1 с величиной рыночной стоимости выкупаемого объекта муниципальной собственности, определенной в отчете № 274/23 от 01.08.2023 не согласился, посчитал недостоверной и 06.10.2023 направил в адрес Комитета подписанный договор купли-продажи с приложением протокола разногласий к нему, в соответствии которым пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции:

«п. 2.1 Стоимость имущества – 397 000 (триста девяносто семь тысяч) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость, которая определена по состоянию на 20.09.2023 в соответствии с отчетом № 01Л-09/23 от 21.09.2023 об оценке рыночной стоимости объекта оценки в составе: Нежилое здание, назначение: нежилое, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, площадью 17,7 кв.м., кадастровый номер 38:36:000022:14053, расположенное по адресу: <...>. 2. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания ВНС, общей площадью 93 кв.м., с кадастровым номером: 38:36:000022:7566, по адресу: РФ, Иркутская

область, <...>, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Бюро оценки собственности».

График платежей к договору купли-продажи в части размера сумм выплат изменить исходя из общей цены Объекта равной 397 000 (триста девяносто семь тысяч) рублей без учета НДС, с сохранением сроков, процентов и периодичности ежемесячных платежей, в том числе /Суммы первоначального платежа, равной 5,01% от общей цены Объекта 397 000 (триста девяносто семь тысяч) рублей без учета НДС.

Предлагаемая выкупная стоимость имущества была рассчитана на основании Отчета № 01Л-09/23 от 21.09.2023, выполненного ООО «Бюро оценки собственности».

В этой связи, между продавцом и покупателем возник спор по выкупной цене арендуемого имущества и предложенной продавцом в пункте 2.1 договора купли-продажи объекта муниципальной собственности.

Письмом от 03.11.2023 № 505-79-3608/23 продавец протокол разногласий отклонил.

Возникшие между сторонами разногласия сторонами не урегулированы.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

В этой связи, ИП ФИО1 правомерно обратилось с настоящим иском в суд.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Для проверки достоверности отчета оценщика судом была назначена экспертиза.

Согласно представленному суду заключению по результатам судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Русская провинция» ФИО3, которое обеими сторонами спора не оспаривается, рыночная стоимость

нежилого здания, расположенного по адресу: <...> составляет 663 480 руб.

Оценив экспертное заключение по критериям относимости, достаточности и соответствия требованиям закона, суд на основании статьи 64 АПК РФ принимает его в качестве доказательства.

Стороны выводы эксперта не оспорили, возражений не представили.

В этой связи, суд считает возможным определить цену продажи нежилого здания (пункт 2.1 договора) в размере 663 480 (шестьсот шестьдесят три тысячи четыреста восемьдесят) рублей без учета налога на добавленную стоимость.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда (статьи 445, 446 Гражданского кодекса РФ), спорные условия договора принимаются судом.

Суд по достигнутому в судебном заседании соглашению со сторонами принимает условия договора по дополнению раздела 2 договора пунктом 2.1, а также график платежей по договору, который является приложением к договору купли-продажи в следующей редакции:

«п. 2.1 Стоимость имущества – 663 480 (шестьсот шестьдесят три тысячи четыреста восемьдесят) рублей без учета налога на добавленную стоимость.».

График платежей к договору купли-продажи в части размера сумм выплат изменить исходя из общей цены Объекта, равной 663 480 (шестьсот шестьдесят три тысячи четыреста восемьдесят) рублей.

Довод ответчика о пропуске тридцатидневного срока, предусмотренного статьей 445 Гражданского кодекса РФ, в течение которого возможна передача разногласий, которые возникли при заключении договора, на рассмотрение суда, отклоняется судом в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, протокол разногласий отклонен Комитетом 03.11.2023, что является началом течения срока.

Тридцать дней, установленные законом, выпадают на 03.12.2023, что являлось нерабочим днем.

В соответствии со статьей 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день, т.е. 04.12.2024.

В рассматриваемом случае истец направил иск в арбитражный суд посредством Почты России, дата отметки АО "Почта России" на конверте – 04.12.2023, следовательно, указанная дата является датой обращения истца в суд.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что срок для обращения в суд предусмотренного статьей 445 Гражданского кодекса РФ истцом не пропущен.

Понесенные истцом расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 25 000 руб., расходы по уплате государственной пошлине в сумме 6 000 руб. по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664007, <...>) при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Аэрофлотская, д. 6-а.

п. 2.1 договора купли-продажи изменить, изложив в следующей редакции:

«п. 2.1 Стоимость имущества – 663 480 (шестьсот шестьдесят три тысячи четыреста восемьдесят) рублей без учета налога на добавленную стоимость.

График платежей к договору купли-продажи в части размера сумм выплат изменить исходя из общей цены Объекта, равной 663 480 (шестьсот шестьдесят три тысячи четыреста восемьдесят) рублей.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664007, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 25 000 руб. судебных расходов по экспертизе, 6 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия через Арбитражный суд Иркутской области, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья Е.А.Исаева