Решение от 28 августа 2024 г. по делу № А10-3847/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-3847/2024
28 августа 2024 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2024 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ванчиковой Д.Д., рассмотрев в открытом предварительном судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Республики Бурятия

к Администрации муниципального образования «Иволгинский район» Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Геостандарт» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительными условий договора,

при участии в предварительном судебном заседании представителя прокуратуры Хорошевой О.Я. (удостоверение),

установил:

заместитель прокурора Республики Бурятия в интересах муниципального образования «Иволгинский район» (далее – прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации муниципального образования «Иволгинский район» Республики (далее – администрация), к обществу с ограниченной ответственностью «Геостандарт» (далее – общество) о признании недействительными условий договора аренды земельного участка № 13/23 от 16.02.2023, изложенных в абзаце четвертого подпункта «г» пункта 4.1, абзацев третьего и пятого пункта 5.1, пункта 6.4.

В обоснование заявленных требований истец указал, что условия абзаца четвертого подпункта «г» пункта 4.1, абзацев третьего и пятого пункта 5.1, пункта 6.4. договора не соответствуют норме пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации,

поскольку устанавливают право арендатора на замену стороны в обязательстве, возникших из заключенного на торгах договора, в обход конкурентных процедур.

Администрация, явку представителя в судебное заседание не обеспечила, отзыв на исковое заявление не направила, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 67000896919481 вручено 08.07.2024.

Общество, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом. Представил отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что решение вопроса об удовлетворении искового заявления оставляет на рассмотрение суда.

Исследовав материалы дела, суд признал подготовку дела к судебному заседанию оконченной, на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, завершил предварительное заседание и открыл судебное разбирательство в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с постановлением администрации от 20.12.2022 № 917 по лоту № 3 назначен открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 03:08:360102:312 площадью 15 000 кв. м, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, сельское поселение Иволгинское, вблизи с. Тапхар.

Согласно протоколу от 31.01.2023 № 1 аукцион признан несостоявшимся в связи с подачей единственной заявки на аукционе, соответствующей требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе. Принято решение о заключении договора аренды земельного участка на условиях, которые предусмотрены аукционной документацией.

Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 13/23 от 16.02.2023, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор Арендатор принимает и использует на условиях аренды сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 03:08:360102:312, площадью 15 000 кв. м, местоположение: Российская Федерация, Республика Бурятия, Муниципальный район Иволгинский, МО СП Иволгинское, вблизи с. Тапхар. Категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики,

земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Разрешенное использование – склад.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.3 договора, арендная плата исчисляется с момента подписания настоящего договора. Размер ежегодного платежа, выплачиваемого арендатором, состоит из арендной платы за землю и составляет – 570 000 рублей. Арендная плата земельного участка определена в соответствии с пунктом 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (предоплата), без предъявления арендодателем счет-фактур.

Согласно пункту 4.1. договора, арендодатель имеет право:

а) досрочно расторгнуть настоящий Договор в случаях, предусмотренный законодательством РФ, РБ и настоящим Договором;

б) вносить по согласованию с Арендатором в Договор необходимые изменения и уточнения в случае изменения действующего законодательства;

в) приостанавливать работы, ведущиеся Арендатором с нарушением настоящего Договора, действующих норм и правил;

г) досрочно, в одностороннем порядке расторгнуть договор в случаях:

- использования участка не по целевому назначению, а также не использования (не освоения) участка в течении сроков, установленных уполномоченными органами местного самоуправления;

- использования участка способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики участка;

- предоставления участка во временное пользование, субаренду третьим лицам без согласия арендодателя;

- несогласия арендатора с изменением арендной платы;

- однократной и более просрочки Арендатором исполнения обязательств по оплате арендной платы, указанной в разделе 3 настоящего договора;

- при невыполнении п.2.3 и 2.4 настоящего договора;

д) в случае расторжении договора и не выполнения арендатором условий освобождения участка, арендодатель имеет право самостоятельно освободить участок, при этом арендатор обязан оплатить расходы по освобождению участка и штраф в размере 100- кратного минимального размера оплаты труда. Арендодатель не несет ответственности за ущерб, нанесенный арендатору в результате этих действий.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что арендатор имеет право:

- использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, проводить работы по улучшению экологического состояния участка, при наличии проекта, имеющего необходимые согласования органов государственного контроля;

- передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка;

- при досрочном расторжении договора или по истечении его срока все произведенные с письменного согласия арендодателя на земельном участке улучшения Арендатор может: передать арендодателю безвозмездно, либо продать арендодателю по равной рыночной стоимости выполненных улучшений. Улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не компенсируются;

- на продление настоящего договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока Договора.

В случае передачи арендатором своих арендных прав в залог или в качестве вклада в уставной капитал, а также в совместную деятельность, представление арендатором участка другим лицам в пользование без разрешения арендодателя, арендатор уплачивает штраф в размере пятикратной годовой арендной платы, установленной на момент совершения нарушений (пункт 6.4 договора).

Участок передан обществу по акту приема-передачи от 16.02.2023.

Прокурор пологая, что условия абзаца четвертого подпункта «г» пункта 4.1, абзацев третьего и пятого пункта 5.1, пункта 6.4. договора не соответствуют требованиям закона и подлежат признанию недействительными, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее – Постановление Пленума № 15) в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 Постановления Пленума № 15).

Как следует из искового заявления, в рассматриваемой ситуации прокурор в соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» и частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд в интересах муниципального образования «Мухоршибирский район» целью заявленных требований является защита публичных интересов и устранение выявленных нарушений законодательства.

Таким образом, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском в рамках законодательно предоставленных ему полномочий в защиту публичных интересов.

Существенные условия об объекте аренды, арендной плате сторонами согласованы, между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок.

Статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает принцип осуществления гражданами и юридическими лицами принадлежащих им гражданских прав по своему усмотрению.

Статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации признает сделками действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной является способом защиты нарушенного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Вместе с тем, пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Положения указанной нормы регулируют, в частности, правоотношения, касающиеся передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357).

По смыслу названной нормы, а также из анализа судебной практики, следует, что запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть приведенные нормы обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора.

В рассматриваемом случае, договор аренды земельного участка № 13/23 от 16.02.2023 заключен после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании пунктов 1, 9, 13 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за рядом

исключений. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте (пункт 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

Общество являлось единственным участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 03:08:360102:312. Протоколом заседания комиссии № 1 от 31.01.2023, в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, данный аукцион признан несостоявшимся, и комиссия решила заключить договор с обществом.

Подписание договора аренды земельного участка, в соответствии со статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, является результатом проведения торгов.

При указанных обстоятельства, исследовав и оценив условия договора на предоставление земельного участка в аренду № 13/23 от 16.02.2023 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что условия, изложенные в абзаце четвертом подпункта «г» пункта 4.1, абзацах третьем и пятом пункта 5.1, прямо противоречат положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пункте 4 данной статьи.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять пролонгацию договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и не предусматривает права арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, в случае, если земельный участок предоставлен арендатору по результатам проведения торгов.

Исследовав и оценив условия договора на предоставление земельного участка в аренду № 13/23 от 16.02.2023 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что условия пункта 6.4 договора не соответствуют императивным нормам вышеприведенного правового регулирования.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования заместителя прокурора являются обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, освобождаются прокуроры и иные органы, обращающиеся в Верховный Суд Российской Федерации, арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; государственные органы, органы местного самоуправления,

выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Пунктом 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что при применении подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации следует иметь в виду, что использованное в нем для целей исчисления государственной пошлины понятие спора о признании сделки недействительной охватывает как совместное предъявление истцом требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, так и предъявление истцом любого из данных требований в отдельности.

Следовательно, государственная пошлина по настоящему делу составляет 6 000 рублей и подлежит взысканию с общества в сумме 3 000 рублей, с ответчика – админисрации взыскание государственной пошлины не производится как с лица, освобожденного от уплаты в соответствии с положениями статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать недействительными условия договора аренды земельного участка № 13/23 от 16.02.2023, заключенного между администрацией муниципального образования «Иволгинский район» Республики Бурятия и обществом с ограниченной ответственностью «Геостандарт», изложенные в абзаце четвертом подпункта «г» пункта 4.1, абзацах третьем и пятом пункта 5.1, пункте 6.4.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Геостандарт» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 рублей –

государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья А.О. Коровкина