Постановление от 16 октября 2025 г. по делу № А56-24706/2025

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-24706/2025
17 октября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2025 года. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего С.В. Изотовой, судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев при участии: от Комитета представитель не явился,

от Управления Росреестра представителя ФИО2 (доверенность от 25.12.2024),

от ООО «Святослав» представитель не явился, от ООО «Мото» представителя ФИО3 (доверенность от 08.07.2025)

апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2025 по делу № А56-24706/2025 (судья Д.А. Егорова) по заявлению:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12; ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью «Святослав» (198516, Санкт- Петербург, пр-кт Санкт-Петербургский, д. 60, лит. Ф, офис 308; ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

общество с ограниченной ответственностью «Мото» (198302, Санкт-Петербург, пр-кт Маршала Жукова, д. 18, лит. Б, кв. 124; ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании недействительной государственной регистрации,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) о признании недействительной (незаконной) государственной регистрации права аренды земельного участка с

кадастровым номером 78:40:0019330:1895 (номер государственной регистрации 78:40:0019330:1895-78/011/2024-6, дата государственной регистрации 25.10.2024).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Святослав» (далее – Общество), общество с ограниченной ответственностью «Мото» (далее – Компания).

Решением от 01.07.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что при исчислении пятилетнего срока, предусмотренного статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), суммирование сроков не происходит, обжалуемый судебный акт противоречит сложившейся практике по данной категории дел, в силу пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договоры о передаче прав и обязанностей по договорам, заключенным без согласия Комитета, являются ничтожными.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра просит решение оставить без изменения, указывает, что, принимая платежи от имени Компании, Комитет фактически признал правомерным заключение договора, поскольку срок договора составил более пяти лет, пункт 4.3.8 договора применению не подлежал, действиями Управления Росреестра права Комитета не нарушены, оспариванию подлежат основания государственной регистрации.

В отзыве на апелляционную жалобу Компания просит оставить решение без изменения, указывает, что в силу статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, Общество 23.10.2024 уведомило Комитет об уступке прав и обязанностей и договору, 29.10.2024 представитель Компании был на приеме в Комитете, возражений со стороны Комитета не последовало, в связи с чем Комитет фактически выразил свое согласие на заключение договора цессии, с учетом дополнительных соглашений срок действия договора составил более пяти лет.

В судебном заседании представители Управления Росреестра и Компании против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 10.12.2008 № 16/ЗК-04514, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 78:40:0019330:1006, расположенный по адресу: Санкт- Петербург, <...> участок 10 (напротив дома 66, корпус 3). Срок действия данного договора установлен до 09.12.2011.

Дополнительным соглашением от 16.09.2011 № 1 срок действия договора продлен до 15.09.2014.

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.02.2015 № 2 к договору аренды срок данного договора был продлен до 26.02.2020.

Дополнительным соглашением от 21.02.2022 № 4 к договору № 16/ЗК-04514 срок данного договора был продлен до 21.04.2025.

Дополнительным соглашением от 21.04.2022 № 4 срок договора аренды продлен до 21.04.2025.

По данным Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 78:40:0019330:1006 снят с кадастрового учета, земельный участок с кадастровым номером 78:40:0019330:1895 образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 78:40:0019330:1006 и 78:40:0019330:1882.

22.09.2022 заключено дополнительное соглашение № 5 к договору аренды от 10.12.2008 № 16/ЗК-04514, установлено, что в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 78:40:0019330:1895, находящийся по адресу: Санкт- Петербург, <...> участок 76 площадью 12 кв. м.

Согласно пункту 4.3.8 указанного дополнительного соглашения установлено, что арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога и др.), без письменного разрешения арендодателя.

21.12.2022 в отношении названного земельного участка зарегистрировано обременение в пользу Общества, в качестве основания указаны: договор аренды от 10.12.2008 № 16/ЗК-04514, дополнительное соглашение от 16.09.2011 № 1, дополнительное соглашение от 27.02.2015 № 2, дополнительное соглашение от 21.09.2020 № 3, дополнительное соглашение от 21.04.2022 № 4, дополнительное соглашение от 22.09.2022 № 5.

22.10.2024 между Обществом и Компанией заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

23.10.2024 Комитету направлено уведомление о переходе прав и обязанностей по договору к Компании.

Переход прав по договору аренды к Компании зарегистрирован Управлением Росреестра 25.10.2024 (номер государственной регистрации 78:40:0019330:1895-78/011/2024-6).

Комитет, посчитав, что Управление Росреестра незаконно в отсутствие согласия арендодателя зарегистрировало договор по передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, указал, что в данном случае сторонами заключен единый договор аренды, условия которого были изменены волеизъявлением сторон посредством заключения дополнительных соглашений.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому

лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В то же время пунктом 9 той же статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договором аренды от 10.12.2008 срок его действия установлен до 09.12.2011.

Дополнительным соглашением от 16.09.2011 № 1 срок действия договора продлен до 15.09.2014.

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.02.2015 № 2 к договору аренды срок данного договора установлен до 26.02.2020.

Дополнительным соглашением от 21.02.2022 № 4 к договору № 16/ЗК-04514 срок данного договора установлен до 21.04.2025.

Проанализировав условия договора аренды в первоначальной редакции и содержание дополнительных соглашений к нему, следует сделать вывод, что продление срока договора аренды, первоначально заключенного на срок три года, не дает оснований считать этот договор заключенным на срок более пяти лет и применять к нему положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Следовательно, поскольку договор аренды был заключен на срок менее пяти лет и пунктом 4.3.8 данного договора предусмотрена необходимость получения письменного разрешения арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по этому договору третьему лицу, договор от 22.10.2024, в соответствии с которым Общество передало свои права и обязанности по договору аренды Компании, не мог быть заключен без письменного разрешения Комитета.

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ имелись основания считать сделку, представленную на государственную регистрацию, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для

государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).

Вывод суда первой инстанции об избрании Комитетом ненадлежащего способа защиты также несостоятелен с учетом наличия у зарегистрированного договора от 22.10.2024 признаков ничтожной сделки.

В силу положений статьи 313 ГК РФ несостоятельная ссылка Управления Росреестра на то, что, принимая платежи по договору от Компании, Комитет совершил действия по одобрению ничтожной сделки.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, заявленные требования – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2025 по делу № А56-24706/2025 отменить.

Признать незаконной государственную регистрацию права аренды общества с ограниченной ответственностью «Мото» в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:40:0019330:1895 (номер государственной регистрации 78:40:0019330:1895-78/011/2024-6, дата государственной регистрации 25.10.2024).

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий С.В. Изотова

Судьи М.В. Балакир

М.А. Ракчеева