Решение от 16 июля 2017 г. по делу № А07-3073/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-3073/2017
г. Уфа
17 июля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 04.07.2017

Полный текст решения изготовлен 17.07.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Кручининой Н.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бикаевой Л.Х., рассмотрев дело по иску

закрытого акционерного общества "Башкирское специализированное ремонтно-строительное управление противопожарных работ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка

в судебном заседании приняли участие представители:

истца – ФИО1 по доверенности от 30.06.2016

ответчика – представитель не явился, извещен надлежаще

ЗАО "Башкирское СРСУ ПР" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к УЗИО г. Уфы о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, просит п. 2.1. договора изложить в следующей редакции:

«Цена участка составляет 446094 руб. (Четыреста сорок шесть тысяч девяносто четыре рубля 00 копеек) согласно сведениям ГКН по состоянию на 01.01.2015. Расчет цены выкупа прилагается».

Уточнение иска по правилам ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято судом, дело рассмотрено с учетом уточнения.

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал, просил об их удовлетворении по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик, надлежаще уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в суд не обеспечил, об уважительных причинах неявки не сообщил, направил отзыв, в котором с требованиями истца не согласен по следующим основаниям. С учетом того, что вид разрешенного использования, а также выкупная цена являются существенными условиями договора аренды земельного участка, и в то же время являются взаимозависимыми показателями, Управление считает, что расчет выкупной цены участка с кадастровым номером 02:55:010143:12 исходя из кадастровой стоимости, установленной с учетом действующего вида разрешенного использования участка является правомерным. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 02/101/009/2016-13927 от 25.03.2016, выданной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и акту осмотра и установления фактического использования такого земельного участка № 1111/о от 13.04.2016, на Участке расположено: трехэтажное офисное здание и металлические складские помещения. Таким образом, руководствуясь Федеральным законом № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» и классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», Управление внесло изменения в сведения государственного кадастра недвижимости и подготовило Проект договора с ценой выкупа, рассчитанной в порядке, предусмотренном п.4 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках», в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, на момент обращения заявителя 02.04.2015 для вида разрешенного использования «Деловое управление, магазины». Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка составляет 18628018 руб. 20 коп. Управление считает, что необходимо применять кадастровую стоимость 18628018 руб. 20 коп. с учетом приведения сведений о разрешенном использовании земельного участка в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540. Ходатайством от 04.07.2017 ответчик просил об отложении судебного заседания.

Судом ходатайство об отложении судебного заседания рассмотрено, в удовлетворении отказано ввиду отсутствия доказательств наличия уважительных причин неявки.

Согласно ч. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд учитывает, что информация о времени и месте судебного разбирательства дополнительно размещена на интернет-сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан и является общедоступной.

Дело рассмотрено в порядке ч. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Башкирское СРСУ ПР", являясь собственником нежилого здания общей площадью 991,9 кв.м., кадастровый номер 02:55:010143:117, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Коммунистическая, д. 46, обратилось в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа с просьбой о заключении договора купли-продажи земельного участка по адресу: РБ, <...>, кадастровый номер 02:55:010143:12, общей площадью 594 кв.м., занимаемого вышеуказанным нежилым зданием, с целью воспользоваться возможностью выкупа данного земельного участка по льготной (25% от кадастровой стоимости) цене в соответствии с п.4. Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29 декабря 2014 года № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках».

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа своим письмом № 9790 от 16.07.2015 ответило отказом в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010143:12 в собственность за плату с указанием на то, что согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка № 2004/о от 01.07.2015 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010143:12 расположено не только нежилое здание, а также некапитальные металлические строения, используемые под складские помещения.

Отказ Управления в выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:55:010143:12 был обжалован в суде.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01 марта 2016 г. по делу № А07-23627/2015 отказ признан незаконным, на Управление возложена обязанность подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010143:12.

Во исполнение решения суда Управление направило истцу проект договора №___ от ____ о предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка с кадастровым номером 02:55:010143:12.

Не согласившись с представленным ответчиком проектом договора в части вида разрешенного использования спорного земельного участка, указанного в п.1.1 проекта договора, а также размера выкупной цены, указанной в п.2.1. проекта договора, истец 14 декабря 2016 г. представил ответчику подписанный со стороны истца протокол разногласий к договору, в котором предложил внести в редакцию договора о предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка изменения и дополнения, указанные в вышеупомянутом протоколе разногласий, в виде разрешенного использования спорного земельного участка и выкупной цены.

Управление, ссылаясь на выписку из ЕГРП № 02/101/009/2016-13927 от 25.03.2016 в своем письме № 40114 от 26.12.2016, полученном истцом 25.01.2017, проект договора о предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка оставило без изменений, а представленный истцом протокол разногласий без подписания.

Полагая, что цена выкупа земельного участка подлежит определению в соответствии с действующим на момент заключения договора постановлением Правительства Республики Башкортостан N 629 от 29.12.2014 в размере 25% от кадастровой стоимости земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.

Выслушав представителя истца, оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковое заявление подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из судебного решения.

В силу ст. 446 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из положений ст. ст. 445 и 446 названного Кодекса следует, что договор, разногласия по которому были переданы на рассмотрение суда, считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий (в том числе существенных), не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135 – ФЗ).

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса  Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи муниципального имущества с лицом, пользующимся преимущественным правом на его приобретение, является для Администрации обязательным в силу положений Закона № 159-ФЗ.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель (п. 6 ст. 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

Истец впервые обратился в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:010143:12 30.03.2015.

Как указывалось, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-23627/2015 от 01.03.2016 отказ Управления в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010143:12 в собственность заявителю признан незаконным, на Управление судом возложена обязанность в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес общества направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010143:12, общей площадью 594 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно п. 4 Постановления Правительства РБ от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках", лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации  (в редакции, действующей до 01.03.2015), стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Поскольку спорные отношения возникли в связи с обращением заявителя о приобретении земельного участка на основании заявления, поданного 30.03.2015, они подлежат регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации с учетом вступивших в силу с 01.03.2015 изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (редакции от 21 июля 2014 года) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На момент обращения истца с просьбой о выкупе спорного земельного участка (30.03.2015), вид разрешенного использования спорного земельного участка по данным кадастрового учета определен: «для размещения административно-складских помещений», как и указано в договоре аренды спорного земельного участка (копия прилагается), что также подтвердило в письме Управление Росреестра по Республике Башкортостан от 19 сентября 2016 г. № 19048/2017.

Управление в рассматриваемом проекте договора о выкупе спорного земельного участка указывает иной вид разрешенного использования спорного земельного участка, а именно «под деловое управление, магазины», ссылаясь на изменения в данных кадастрового учета.

Органом кадастрового учета разрешенное использование земельного участка 02:55:010143:12 было изменено на «деловое управление, магазины» (о чем было сообщено истцу письмом № 08124 от 14 сентября 2016 г.) на основании решения Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа от 25.05.2016 №1175рз.

Из изложенного следует, данное изменение внесено намного позже даты подачи заявления истцом о выкупе спорного земельного участка. То есть при подготовке проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010143:12 ответчик обязан был руководствоваться данными, актуальными на момент подачи заявления истцом (п.5. ст. 39.17 Земельного кодекса РФ).

Соответственно, цена выкупа спорного земельного участка, напрямую зависящая от вида разрешенного использования спорного земельного участка, должна быть рассчитана исходя из вида, действовавшего на момент обращения общества с заявлением о выкупе.

Так, на момент подачи истцом заявления по данным кадастрового учета кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 1784376 руб., соответственно, цена выкупа 25% от кадастровой стоимости составляла 446094 руб.

После внесенных Управлением изменений в сведения кадастрового учета кадастровая стоимость спорного земельного участка на 07 июня 2016 г. составила 18628018 руб. 20 коп., соответственно цена выкупа 25% от кадастровой стоимости, как фиксирует в проекте договора ответчик, составляет 4657004 руб. 55 коп.

Законность внесения данных изменений в предмет доказывания по данному спору не входит, поэтому судом не оценивается.

Между тем, при надлежащем предоставлении земельного участка в собственность в сроки, установленные законом, без незаконного отказа, выданного Управлением, который заявитель был вынужден оспаривать в суде, он имел бы возможность приобрести земельный участок именно по цене 446094 руб.

Таким образом, суд полагает, что спорные условия договора подлежат урегулированию в редакции условий, предлагаемых истцом.

Поскольку процессуальным законодательством в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их истцу за счет ответчика в случае удовлетворения исковых требований, расходы по государственной пошлине, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между закрытым акционерным обществом "Башкирское специализированное ремонтно-строительное управление противопожарных работ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010143:12, общей площадью 594 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определив выкупную цену земельного участка в размере 446094 руб.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу закрытого акционерного общества "Башкирское специализированное ремонтно-строительное управление противопожарных работ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Н.Е. Кручинина