Решение от 25 мая 2020 г. по делу № А51-18031/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-18031/2018
г. Владивосток
25 мая 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 25 мая 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Кавалеровского муниципального района

к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2; Администрации Устиновского сельского поселения

третье лицо - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю; ФИО3

о признании отсутствующим права аренды на земельный участок, признании недействительным договора аренды, обязании освободить земельный участок

встречное исковое заявление ФИО2

к Администрации Кавалеровского муниципального района

третье лицо - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

о внесении изменений в договор аренды

лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

установил:

Администрация Кавалеровского муниципального района (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ФИО2); Администрации Устиновского сельского поселения с иском о признании отсутствующим права аренды на земельный участок, признании недействительным договора аренды земельного участка от 05.08.2016 № 12/16, обязании освободить земельный участок.

Определением от 22.11.2018 к производству суда принято встречное исковое заявление Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, Администрации Устиновского сельского поселения к Администрации Кавалеровского муниципального района о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 05.08.2016 № 12/16, исключив земельный участок, находящийся под объектом недвижимости с кадастровым номером 25:04:070001:276, принадлежащий на праве собственности ФИО3 и изменить кадастровый номер земельного участка с 25:04:070001:377 на номер 25:04:070001:377.ЗУ1 (с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю; ФИО3

Лица, участвующие в деле, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела производится в отсутствие указанных лиц, по имеющимся в деле доказательствам.

Из материалов дела суд установил следующее.

На основании заявления главы КФХ ФИО2 о предварительном согласовании предоставления земельного участка Постановлением администрации Устиновского сельского поселения Кавалеровского района Приморского края от 15.07.2016 № 22 ФИО2 согласовано предоставление земельного участка по адресу: <...>/1.

05.08.2016 Администрацией Устиновского сельского поселения, как арендодателем, и ФИО2, как арендатором, заключен договор аренды земельного участка № 12/16 на 49 лет с 05.08.2016 по 05.08.2065, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 25:04:070001:377, с разрешенным использованием – производственные предприятия сельского хозяйства. Местоположение участка установлено относительно ориентира. Ориентир – здание. Ориентир находится в пределах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: <...>/1, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 30 147 кв.м.

Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.08.2016.

В соответствии с Федеральным законом № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 с 1 января 2017 года полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории сельских поселений, передаются органам местного самоуправления районов. В силу закона полномочия Устиновского сельского поселения исполняет администрация Кавалеровского муниципального района.

На земельном участке с кадастровым номером 25:04:070001:377 (спорный участок) находится объект недвижимости с кадастровым номером 25:04:070001:276 принадлежащий на праве собственности ФИО3, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 27.12.2017 № 25/007/006/2017-3558.

Обращаясь с рассматриваемым иском, Администрация ссылается на то, что в нарушение земельного законодательства земельный участок с кадастровым номером 25:04:070001:377, на котором расположен объект недвижимости иного лица предоставлен в аренду ответчику в порядке, предусмотренном статье 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

02.08.2017 администрация Устиновского сельского поселения направила главе КФХ ФИО2 письмо с предложением о предоставлении правоустанавливающих документов на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 25:04:070001:377 (вручено ФИО2 лично 15.08.2017).

Ссылаясь на то, что спорный договор аренды заключен с нарушением положений пункта 1 статьи 39.20, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ истец обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Возражая против доводов иска, ФИО2 обратился со встречным иском, полагая возможным внести изменения в договор аренды земельного участка от 05.08.2016 № 12/16, исключив земельный участок, находящийся под объектом недвижимости с кадастровым номером 25:04:070001:276, принадлежащий на праве собственности ФИО3 и изменить кадастровый номер спорного земельного участка с номера 25:04:070001:377 на номер 25:04:070001:377.ЗУ1.

Исследовав материалы дела, суд считает первоначальные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Принимая во внимание положения Федеральным законом № 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016, Администрация Кавалеровского муниципального района является функциональным правопреемником администрации Устиновского городского поселения и обладает правомочиями арендодателя в спорном договоре аренды, в силу закона, вне зависимости от переоформления арендных отношений, а следовательно правомочно реализовать права, предусмотренные пунктом 2 статьи 166 ГК РФ.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Как установлено пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ установлено, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно. Согласно закрепленному в подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. Названная правовая позиция изложена в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016).

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что названные нормы земельного законодательства не допускают возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.

Администрация предоставила в аренду ответчику спорный земельный участок не свободный от прав третьих лиц, что противоречит действующему законодательству, и нарушает право ФИО3, на использование земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности.

Учитывая, оспариваемая сделка по передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:04:070001:377 в пределах координат расположения имущества третьего лица, на основании статей 166, 168 ГК РФ, является недействительной в силу ее ничтожности в данной части.

Следовательно, требования истца о признании данной сделки недействительной подлежат удовлетворению в части земельного участка необходимого для эксплуатации (использования) объекта недвижимости, принадлежащего ФИО3 на праве собственности.

По правилам статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11 суд при рассмотрении подобного рода дел должен разрешить возникший земельный спор по границам (статья 40 Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Резолютивная часть решения суда должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости.

Суд неоднократно предлагал сторонам рассмотреть возможность назначения по делу судебной экспертизы на предмет определения границ земельного участка необходимого для эксплуатации объекта недвижимости ФИО3 и земельного участка арендуемого ФИО2 исключив из него земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости ФИО3 Предоставить кандидатуры экспертных учреждений и экспертов, внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства, достаточные для проведения такой экспертизы (определения от 08.04.2019, 23.04.2019, 20.06.2019, 18.07.2019, 12.09.2019, 03.12.2019, 23.01.20020). Данные определения оставлены без исполнения, своих позиций относительно данного вопроса стороны суду не выразили.

Кроме того, определением от 25.02.2020 сторонам предложено предоставить сведения о всём имуществе, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 25:04:070001:377. Данное определение суда также не исполнено.

Между тем, согласно статье 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Учитывая несвоершение сторонами действий на предмет определения границ земельного участка необходимого для эксплуатации объекта недвижимости ФИО3 и земельного участка арендуемого ФИО2, суд лишен возможности признать оспариваемый договор в части, поскольку лишен возможности указать уникальные характеристики земельных участков, подлежащих внесению в кадастр недвижимости. Отсутствие таких характеристик лишает судебный акт критерия исполнимости.

Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка № 05.08.2016 № 12/16 с кадастровым номером 25:04:070001:377 заключен в отношении земельного участка, не свободного от прав третьего лица, и имеет неустранимый порок в виде противоречия вышеприведенным нормативным положениям, отсутствия возможности признать оспариваемый договор недействительным в части, то в силу статьи 168 ГК РФ оспариваемый договор является недействительной (ничтожной) сделкой.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Соответственно, суд считает возможным удовлетворить исковые требования в части признания отсутствующим права аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 25:04:070001:377 и обязать ФИО2 освободить земельный участок кадастровым номером 25:04:070001:377 в течении месяца с момента вступления решения в законную силу.

В ходе производства по делу, ответчиком сделано заявление о пропуске срока исковой давности. Оценив доводы сторон в данной части, суд считает, что срок исковой давности не пропущен, в связи со следующим.

В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Принимая во внимание, что в соответствии с пунктом 8.2 оспариваемого договора, последний является актом приема-передачи спорного участка, то суд приходит к выводу о том, что исполнение договора началось в момент его подписания - 05.08.2016, доказательств иного суду не представлено.

Учитывая, что с рассматриваемым заявлением истец обратился в арбитражный суд 30.08.2018, то следует признать, что срок исковой давности не является пропущенным.

Встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ).

Как указано в подпункте 2 пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ, такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.

Из пункта 8 этой же статьи следует, что споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Как установлено пунктом 1 статьи 11.4 ЗК РФ, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу пункта 6 этой же статьи при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Как подтверждается материалами дела, в отношении спорного земельного участка вышеприведенные положения закона не соблюдены.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, между лицами, участвующими в деле имеется спор о праве на землю, включающий в себя вопрос и о границах землепользования.

Соответственно, такой спор должен быть рассмотрен в порядке искового производства с использованием установленных законодателем способов защиты (статья 12 ГК РФ).

Между тем, соответствующие требования истцом по встречному иску не заявлялись.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 2 АПК РФ, пункта 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Перечень способов защиты гражданских прав, указанных в статье 12 ГК РФ, не является исчерпывающим и выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заявителем.

Вместе с тем, указанную норму следует толковать в нормативном единстве с нормами части 1 статьи 2 АПК РФ, части 1 статьи 4 и пункта 1 статьи 1, статьи 11 ГК РФ, по смыслу которых целью обращения лица в суд является восстановление его нарушенного права, ввиду чего избираемый заявителем способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Таким образом, в любом случае заявитель, используя избранные способы защиты, в силу названных норм и статьи 65 АПК РФ должен доказать нарушение его прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты. Выбранный заявителем способ защиты должен соответствовать характеру нарушенного права, не должен нарушать права и законные интересы иных лиц.

Из содержания статей 11 и 12 ГК РФ, а также статьи 4 АПК РФ следует, что избрание неверного способа защиты гражданских прав является самостоятельным основанием для отказа судом в требованиях.

С учетом изложенного, поскольку в силу 11 и 12 ГК РФ, статьи 4 АПК РФ избрание неверного способа защиты гражданских прав является самостоятельным и достаточным основанием для отказа судом в требованиях, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание изложенное, отсутствие у суда сведений относительно границ земельного участка необходимого для эксплуатации объекта недвижимости ФИО3 и земельного участка арендуемого ФИО2, суд отказывает в удовлетворении встречного иска.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по первоначальному и встречному искам относятся на ФИО2.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Требования Администрации Кавалеровского муниципального района – удовлетворить.

Признать отсутствующим право аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 25:04:070001:377.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 05.08.2016 № 12/16 заключенный между администрацией Устиновского сельского поселения и ФИО2.

Обязать ФИО2 освободить земельный участок кадастровым номером 25:04:070001:377 в течении месяца с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 18 000 рублей.

Исполнительный лист выдать по заявлению взыскателя после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного иска – отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Р.С. Скрягин