Решение от 19 марта 2020 г. по делу № А09-10845/2019

Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Решение

Дело №А09-10845/2019
город Брянск
19 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 18.03.2020

Решение в полном объёме изготовлено 19.03.2020

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Абалаковой Т.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи №561 от 12.07.2019

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 на основании выписки из ЕГРИП от 14.10.2019г.

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 26.11.2019г.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи №561 от 12.07.2019 в части величины выкупной стоимости нежилого помещения общей площадью 62,9 кв.м., (этаж №2), государственный кадастровый учётный номер 32:28:0010934:33, расположенного по адресу: <...>.

Определением от 22.01.2020 назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено. Определением от 20.02.2020 производство по делу возобновлено.

Истец исковые требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд также установил следующее.

Предприниматель на основании договоров аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска: №27Б-2017 от 01.04.2017 и №483БД-2018 от 20.03.2018 является арендатором нежилого помещения, общей площадью 62,9 кв.м., (этаж №2), государственный кадастровый учётный номер 32:28:0010934:33, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с регистрационной записью №32-32-01/088/2012-641, внесённой в единый государственный реестр недвижимости (ранее ЕГРП) 21.12.2012, нежилое помещение является объектом права собственности муниципального образования «город Брянск» (л.д. 9).

В 2019 году Предприниматель, реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обратился с заявлением о выкупе нежилого помещения.

02.07.2019 Брянской городской администрацией по результатам рассмотрения заявления Предпринимателя вынесено Постановление №2095-п, в соответствии с которым принято решение о приватизации нежилого помещения путём совершения сделки по продаже муниципального имущества с ИП ФИО2 по договору купли–продажи по цене 1 030 833 руб. (без учёта НДС) на основании отчета об оценке рыночной стоимости №19-Н-7384-05-2229.

Во исполнение Постановления №2095-п от 02.07.2019 Управление направило в адрес Предпринимателя проект договора купли–продажи нежилого помещения №561 от 12.07.2019.

В соответствии с п.п. 1.3, 2.1 договора рыночная стоимость объекта определена в размере 1 030 833 руб. (без учёта НДС) на основании отчёта об оценке №19-Н-7384-05-2229, выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Оценочная Компания ВарМи».

Предприниматель, рассмотрев проект договора купли-продажи №561 от 12.07.2019, не согласившись с выкупной стоимостью имущества, предложенной продавцом (п.п. 1.3, 2.1 договора), направил в адрес Управления протокол разногласий к договору купли–продажи от 09.08.2019, предложив заключить договор по цене приобретения имущества в размере 723 293 руб. (без учёта НДС), определённой на основании отчёта об оценке №037-2019 выполненного независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО4

Письмом №29/09-11380 от 14.08.2019 Управление отказало Предпринимателю в урегулировании возникших разногласий, указав на отсутствие сведений о недостоверности размера стоимости нежилого помещения определённой в отчёте об оценке №19-Н-7384-05-2228, выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Оценочная Компания ВарМи» (л.д. 19).

Недостижение соглашения (наличие разногласий) по условиям п.п. 1.3, 2.1 договора купли–продажи №561 от 12.07.2019, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском об урегулировании разногласий.

Требование истца суд находит подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ, либо по соглашению сторон, условия договора по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормами), действующими в момент его заключения (ч. 1 ст. 446 ГК РФ, ст. 422 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ, статьёй 3 которого предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (ч. 4.1, п. 2 ч. 8 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N159-ФЗ).

Из ст.ст. 12-13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ в их совокупности с разъяснениями, приведёнными в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92, следует, что оспаривание достоверности величины оценки путём предъявления самостоятельных исков возможно при обязательности такой оценки, только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридическим лицом). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

Таким образом, доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со ст. 445 - 446 ГК РФ.

Поскольку возникшие разногласия сторон по существу сводятся к определению рыночной стоимости нежилого помещения, определением от 22.01.2020 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза с целью выяснения вопроса о рыночной стоимости (без учёта НДС) нежилого помещения, общей площадью общей площадью 62,9 кв.м., (этаж №2), государственный кадастровый учётный номер 32:28:0010934:33, расположенного по адресу: <...> на дату 02.07.2019.

Согласно заключения эксперта ФИО5 №01-019/Э-2020 от 18.02.2020 величина рыночной стоимости (без учёта НДС) нежилого помещения составляет 754 745 руб.

Заключение эксперта №01-019/Э-2020 от 18.02.2020 составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, регламентирующего производство судебных экспертиз, выводы эксперта согласуются с иными имеющимися в материалах дела доказательствами и установленными судом обстоятельствами.

Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ заключение эксперта №01-019/Э-2020 от 18.02.2020 в его совокупности с иными доказательствами по делу, приходит к выводу о том, что рыночная стоимость (без учёта НДС) нежилого помещения общей площадью общей площадью 62,9 кв.м., (этаж №2), государственный кадастровый учётный номер 32:28:0010934:33, расположенного по адресу: <...> на дату 02.07.2019 составляет 754 745 руб.

При таких обстоятельствах спорные условия п.п. 1.2, 2.1 договора купли–продажи №561 от 12.07.2019 суд полагает правомерным определить в следующей редакции: п. 1.3 «Рыночная стоимость объекта составляет 754 745 руб. без учета НДС» ; п. 2.1 «Продавец продал, а покупатель купил Объект за 754 745 руб. без учёта НДС».

С учетом того обстоятельства, что предметом спорного договора является имущество, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию город Брянск, арбитражный суд приходит к выводу, что в спорном правоотношении Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации выступает от имени муниципального образования город Брянск.

В силу ст. 110 АПК РФ расходы истца в размере 20 000 руб. (6 000 руб. - расходы истца по уплате государственной пошлины, 14 000 руб. - расходы истца на выплату вознаграждения эксперту относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего в пользу истца в качестве возмещения судебных расходов.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации при заключении договора купли-продажи №561 от 12.07.2019г. в части величины выкупной стоимости нежилого помещения общей площадью 62,5 кв.м., (этаж № 2), кадастровый номер: 32:28:0010934:33, расположенного по адресу: <...>, путем принятия пунктов 1.3 и 2.1. договора в следующей редакции:

п.1.3: « 1.3. Рыночная стоимость Объекта составляет 754 745 (семьсот пятьдесят четыре тысячи семьсот сорок пять) руб. без учета НДС, согласно отчету.»

п.2.1: « 2.1. «Продавец» продал, а «Покупатель» купил Объект за 754 745 (семьсот пятьдесят четыре тысячи семьсот сорок пять) руб. без учета НДС.»

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 руб. расходов госпошлине, 14 000 руб. расходов за судебную экспертизу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья Абалакова Т.К.