Решение от 16 октября 2017 г. по делу № А82-5489/2017

33/2017-106674(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-5489/2017
г. Ярославль
16 октября 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 10 октября 2017 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Лапочкиной И.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коншиной А.Д.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление администрации Некоузского сельского поселения (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Некоузская управляющая компания" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании выполнить работы по капитальному ремонту кровли,

третьи лица: департамент жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и регулирования тарифов Ярославской области, Региональный фонд содействия капитальному ремонту многоквартирных домов Ярославской области, представитель собственников ФИО1

при участии: от истца – ФИО2 по доверенности от 08.08.2017

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 27.03.2017

от третьего лица 1 (департамента жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и регулирования тарифов Ярославской области) – ФИО4 по доверенности от 12.01.2017

от третьего лица 2 (регионального фонда содействия капитальному ремонту многоквартирных домов Ярославской области) - ФИО5 по доверенности от 04.07.2017

от третьего лица (представитель собственников) – ФИО1 на основании протокола от 20.07.2017

установил:

Администрация Некоузского сельского поселения обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Некоузская управляющая компания" об обязании выполнить в разумный срок работы по капитальному ремонту кровли многоквартирного жилого дома, а именно:

- заменить и выполнить ремонт покрытия кровли, обрешетки слуховых окон, люков выхода на чердак;

- выполнить перекладку оголовков дымовых кирпичных шахт и их утепление; - установить колпаки над шахтами и защитные сетки;

- выполнить вентиляцию чердачного пространства через коньковые вентиляционные шахты;

- вывести вентиляционные канализационные стояки выше кровли.

Истец в ходе судебного разбирательства уточнил исковые требования в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, просил обязать ответчика в течение трех месяцев со дня вступления решения суда к законную силу устранить недостатки капитального ремонта многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу:

Ярославская область, с. Новый Некоуз, пер. Тракторный, д. 14, проведенного в 2011 году.

Судом ходатайство об уточнении исковых требований признано соответствующим ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, принято к рассмотрению.

Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил обязать ответчика в течение двух месяцев провести текущие ремонтные работы и исключить протекание крыши до того, как будет реализован план краткосрочного ремонта МКД по адресу: <...>.

Истец в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, пояснил, что ответчик управлял многоквартирным домом с 2009 по 2017 год, в 2011 году произвел капитальный ремонт кровли, однако, спустя пять лет кровля приведена в ненадлежащее состояние, полагал, что именно ответчик, который осуществлял содержание кровли должен провести текущий ремонт и устранить протечки.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признавал, полагал, что вина его не доказана, считал, что кровля нуждается в капитальном ремонте, также пояснил, что уже не является управляющей организацией, собственниками принято решение о смене способа управления на непосредственное управление.

Третье лицо – департамент жилищного-коммунального хозяйства, энергетики и регулирования тарифов Ярославской области поддержал позицию истца, пояснило, что собственниками подана заявка на проведение капитального ремонта кровли, что не исключает обязанность управляющей организации устранить протечки кровли.

Третье лицо – Региональный фонд содействия капитальному ремонту многоквартирных домов Ярославской области пояснил, что вопрос о включении многоквартирного дома в программу капитального ремонта за счет средств фонда находится в стадии рассмотрения, управляющая организация с целью соблюдения прав собственников обязана устранить протечки кровли.

Третье лицо – представитель собственников ФИО1 пояснила, что собственники многократно устно обращались к управляющей организации, жаловались на протечки кровли, направили претензию, управляющая организация провела обследование кровли, в ходе которого выявлено ненадлежащее состояние кровли, меры приняты не были.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ был объявлен перерыв до 28.08.2017 до 14 час.00мин.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием лиц, участвующих в деле.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

В период с 19.01.2009 по 28.04.2017 ООО «Некоузская Управляющая компания» управляло многоквартирным домом по адресу: <...>.

03.08.2011 на основании договора на предоставление субсидий ООО «Некоузская Управляющая компания» был проведен капитальный ремонт кровли многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.

24.10.2016 собственник квартир № 15 и № 21 направил в адрес управляющей организацию претензию о ненадлежащем состоянии кровли многоквартирного дома, которая была получена 26.10.2016.

01.11.2016 собственники многоквартирного дома направили претензию управляющей организации и Главе Некоузского сельского поселения с требованием о принятии мер по устранению протечек кровли.

30.11.2016 от управляющей организации поступил ответ о том, что в целом необходимо выполнить капитальный ремонт кровли.

28.04.2017 по инициативе ООО «Некоузская Управляющая компания» собственники провели общее собрание, на котором решили изменить способ управления многоквартирным домом на непосредственное управление и заключить договор на оказание услуг по содержанию и ремонту с ООО «Некоузская Управляющая компания».

Истец с учетом исковых требований ссылается на ненадлежащее исполнение обязанностей по договору управления, ненадлежащее содержание общего имущества.

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1).

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

- соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

- безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

- доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (часть 1.1).

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и 3) управление управляющей организацией (часть 2).

Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (часть 16).

В силу ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Вместе с тем, согласно подпункту а) пункта 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным

домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

В силу ч. 2 ст.162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в том числе собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Пунктом 10 Правил N 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктами 16 и 17 этих же Правил установлено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

На основании пункта 42 Правил N 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Таким образом, на основании приведенных норм жилищного законодательства общество как управляющая организация обязано исполнять требования действующего законодательства, в том числе, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. N 170 и Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. N 354.

В свою очередь, в соответствии с п. 151 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. N 354, вред, причиненный имуществу потребителей вследствие нарушения качества предоставленных коммунальных услуг, подлежит возмещению исполнителем в полном объеме независимо от вины исполнителя вследствие нарушения качества предоставления коммунальных услуг.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в п. 2 Постановления Пленума от 23.07.2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты,

лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, ответчик в период с 2009 по апрель 2017по являлся управляющей организацией многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, на основании договоров управления.

На основании договора за счет субсидий был проведен капитальный ремонт кровли многоквартирного дома.

Согласно отчету ООО «Проектное бюро «СтройПроект», составленному по заявке самой управляющей организации кровля находится в ограниченно работоспособном состоянии, имеются протечки кровли, необходимо проведение капитального ремонта.

При таких обстоятельствах суд полагает доказанными факт наличия протечек кровли, выявившихся в период управления домом ответчиком, факт ненадлежащего исполнения обязанностей по содержанию кровли, являющейся общим имуществом многоквартирного дома.

Тот факт, что собственниками многоквартирного дома подана заявка на включение в программу проведения капитального ремонта, не освобождает управляющую организацию от исполнения обязанностей по текущему ремонту общего имущества устранению протечек кровли в целях соблюдения прав собственников на благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Учитывая, что на дату подачи иска в суд, ответчик являлся управляющей организацией, суд полагает не имеющим правового значения изменение способа управления многоквартирным домом на непосредственное управление уже в ходе судебного разбирательства.

При этом, суд также считает необходимым отметить, что смена способа управления на непосредственное управление произошла по инициативе ответчика.

Доводы ответчика об отсутствии письменных жалоб судом отклоняются.

В материалы дела представлена претензия от 24.10.2016, от 01.11.2016 об устранении протечек и проведении ремонта кровли.

Ответчик, заказав обследование кровли, получив отчет о состоянии кровли, получив претензию собственников, не предпринял срочных необходимых мер по устранению протечек в рамках перечня услуг по договору управления с целью обеспечения условий проживания собственников.

Пунктами 16 и 17 Правил N 491 установлено, что надлежащее содержание управляющей организацией общего имущества многоквартирного дома обеспечивается путем заключения договора управления с собственниками, которые обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размер финансирования.

В соответствии с пунктом 18 Правил N 491 текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Согласно п. 4.1 части 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

В силу ч. 1.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В минимальный перечень таких услуг и работ, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290, входят работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно- технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

По смыслу названных положений действующего законодательства все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от перечисления в договоре соответствующих конкретных действий и наличия решения общего собрания собственников помещений по вопросу о необходимости их выполнения.

Таким образом, довод ответчика о том, что общим собранием не было принято решение о производстве текущего ремонта, основан на неверном толковании норм права.

Суд также учитывает тот факт, что согласно представленной ответчиком информации по лицевому счету многоквартирного дома у управляющей организации остались неизрасходованные средства по статье содержание и ремонт общего имущества в размере 130 426,00 руб.

При таких обстоятельствах, суд расценивает действия ответчика, как уклонение от исполнения обязанностей по договору управления многоквартирным домом, необеспечение благоприятных условий проживания собственников.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, суд полагает обоснованным иск собственника жилых помещений, и возможным возложить на ответчика обязанность по текущему ремонту кровли – устранению протечек кровли многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина по делу относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 156, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Некоузская управляющая компания" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу провести текущие ремонтные работы и исключить протекание кровли в доме, расположенном по адресу: <...>.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Некоузская управляющая компания" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000,00 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Лапочкина И.М.