Решение от 1 ноября 2017 г. по делу № А51-19881/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19881/2017
г. Владивосток
01 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гайдуковой Е.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества "Спасск-ТехСервис" (ИНН 2510008120, ОГРН 1022500819307)

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) о внесении изменения в договор аренды,

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО2, доверенность от 27.03.2017, паспорт;

от ответчика – представитель ФИО3, доверенность №20/30126 от 21.07.2017, служебное удостоверение.

установил:

истец - закрытое акционерное общество "Спасск-ТехСервис" (далее – общество) обратилось с заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – департамент) о внесении изменения в договор аренды № 05-Ю-18275 от 22.11.2013, изложив пункт 1.1. договора в следующей редакции: «арендодатель предоставляет, а арендатор принимают в аренду земельный участок (далее - участок) из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 25:28:050067:440, площадью 4328 кв.м., находящийся по адресу: <...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание (лит. 1). Участок находится примерно в 6м. от ориентира по направлению на юго-восток), вид разрешенного использования: «гостиницы», для использования в целях строительства гостиницы в границах указанных в кадастровом паспорте участка, с учетом Постановления главы г.Владивостока № 1733 от 09.06.2016.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы существенным изменением условий договора, в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:050067:440.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Департамент исковые требования оспорил, полагая невозможным изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:050067:440, без соблюдения процедур, предусмотренных Земельным Кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в редакции, действовавшей до 01.04.2015, а с 01.03.2015 предусмотренной пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, а так же как противоречащее установленным правилам оборота земель.

Основанием для обращения общества в суд с рассматриваемым иском послужили следующие обстоятельства.

22.11.2013 общество (арендатор) и департамент (арендодатель) заключили договор № 05-Ю-18275 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050067:440 (далее – договор).

В соответствии с условиями договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050067:440 (далее – спорный земельный участок), площадью 4328кв.м., из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка .Ориентир нежилое здание (лит 1).Участок находится примерно в 6м. от ориентира по направлению на юго-восток), вид разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта, для использования в целях не связанных со строительством (для размещения стоянки автомобильного транспорта), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).

Пунктом 3.4.2 договора установлена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием и требованиями утвержденной проектной документации.

В связи с решением собственника (истца по настоящему делу) здания (Лит. 1 административно – бытовой корпус), расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050067:2 и смеженного со спорным земельным участком, произвести реконструкцию здания и изменение его функционального назначения под помещения Гостиничного комплекса, 19.04.2016 управлением градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока проведены публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:050067:2, 25:28:050067:440, по итогам составлено заключение № 65 от 20.04.2016.

09.06.2016 и.о. главы г.Владивостока постановлением № 1733 предоставил разрешение на условно разрешенный вид использования «гостиницы» на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050067:440.

На основании указанного постановления, направленного в орган, осуществляющий ведение государственного кадастра недвижимости, в порядке информационного взаимодействия, в государственный кадастр недвижимости внесены изменения о том, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:050067:440 имеет разрешенное использование: гостиницы, что следует из кадастрового паспорта земельного участка от 22.07.2016.

03.08.2016 общество обратилось в департамент с заявлением о внесении изменений в договор от 22.11.2013 № 05-Ю-18275 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050067:440 в части вида разрешенного использования: «гостиницы», для использования в целях строительства гостиницы в границах указанных в кадастровом паспорте участка, с учетом Постановления главы г.Владивостока № 1733 от 09.06.2016 с приложением проекта дополнительного соглашения к договору аренды в новой редакции.

По результатам рассмотрения обращения департамент 01.10.2016 письмом № 20/04/02-13/34144, сообщил об отсутствии правовых оснований для принятия решения о внесении изменений в договор аренды от 22.11.2013 №05-Ю-18275.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении и отзыве на иск, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд находит требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, на основании следующего.

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 ЗК РФ).

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве.

При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 13016/11).

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

При этом названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из механизмов реализации права на использование земельного участка является предоставление участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, в соответствии с условиями спорного договора аренды от 22.11.2013 арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050067:440 с видом разрешенного использования: стоянки автомобильного транспорта, для использования в целях не связанных со строительством (для размещения стоянки автомобильного транспорта).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным в пункте 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Вместе с тем, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 ЗК РФ).

В то же время целевое назначение в совокупности с видом разрешенного использование земельного участка является фактором, определяющим правовой режим земельного участка и пределы осуществления прав на него. Поэтому при решении вопроса о возможности продолжения арендных правоотношений сторон и внесения в договор изменений в части вида разрешенного использования земельного участка арендодатель связан установленными порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования и ограничениями в обороте земель.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей до 01.03.2015) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось исключительно с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Следовательно, изменение разрешенного вида использования спорного земельного участка не могло автоматически наделить арендатора правом на эксплуатацию этого участка в целях строительства ввиду особого порядка приобретения такого права (статьи 30 - 32 ЗК РФ).

Материалы дела не содержат доказательств отведения обществу в установленном законом порядке земельного участка под строительство гостиницы.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

С момента вступления в законную силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", то есть с 01.03.2015, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, изменился.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Следовательно, с 01.03.2015 земельное законодательство предусматривает предоставление в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности для строительства исключительно в порядке проведения торгов.

Судом установлено, что в рассматриваемом случае постановления и.о. главы г.Владивостока № 1733 обществу согласовано предоставление разрешения на условно-разрешенный вид использования спорного земельного участка «гостиницы».

На основании указанного постановления земельный участок сформирован как земельный участок для гостиниц и сведения о таком его разрешенном использовании внесены в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку на дату заключения спорного договора аренды земельный участок имел основной вид разрешенного использования стоянки автомобильного транспорта в целях не связанных со строительством и предоставлялся для данных целей, то какие-либо конкурсные процедуры (торги) при его предоставлении в аренду не проводились.

Вместе с тем, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

В силу части 2 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 2 статьи 37 ГрК РФ).

В рассматриваемом случае, решение о предоставлении разрешения условно разрешенного вида использования спорного земельного участка – «гостиницы», было принято и.о. главы г. Владивостока (постановление от 09.06.2016 № 1733) в пределах его полномочий, что лицами, участвующими в деле не оспаривается.

Однако при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель, в силу указанных выше норм права, связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Следовательно, изменение вида условно-разрешенного использования указанного земельного участка на: «для использования в целях строительства гостиницы», посредством внесения изменений в договор аренды № 05-Ю-18275 от 22.11.2013 изложив пункт 1.1. договора в редакции истца, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством.

В данном случае, изменение вида условно–разрешенного использования земельного участка на строительство гостиницы привело бы к тому, что общество фактически миновало бы процедуру предоставления земельного участка для строительства как аукцион.

Тот факт, что изменение вида условно-разрешенного использования земельного участка произведено на основании постановления и.о. главы города Владивосток не опровергает доводы ответчика о нарушении порядка предоставления земельного участка под строительство гостиницы в случае внесения изменений в спорный договор в части разрешенного вида использования земельного участка.

Согласно статье 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как уже было указано выше, спорный земельный участок, был предоставлен обществу в аренду на основании договора № 05-Ю-18275 от 22.11.2013 для целей, не связанных со строительством.

При этом предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения стоянки автомобильного транспорта.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Предоставление обществу участка в аренду было обусловлено его обязанностью обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, не связанных со строительством.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии совокупности оснований для изменения судом договора на основании ст. 451 ГК РФ.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в качестве основания своих требований или возражений.

Истцом не доказано, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет истец.

Более того, обстоятельства, на которые ссылается истец, в качестве оснований для внесения изменений в договор в судебном порядке, как следует из материалов дела и пояснений сторон, фактически были созданы по инициативе и при непосредственном участии истца.

Таким образом, правовых оснований для изменения вида разрешенного использования земельного участка в рамках действующего договора аренды посредством внесения изменения в договор аренды № 05-Ю-18275 от 22.11.2013 с изложением пункта 1.1. договора в редакции истца не имеется.

Напротив, в случае внесения таких изменений в спорный договор аренды с указанием разрешенного вида использования в редакции истца обществу фактически будет предоставлен земельный участок для строительства гостиницы в обход установленной законодательством процедуры торгов и поставит общество в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, которые вправе рассчитывать на получение спорного земельного участка по результатам аукциона для целей строительства.

Данная правовая позиция согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда, изложенной в Постановлении Президиума от 25.06.2013 № 1756/13.

Принимая во внимание положения указанных норм права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд считает доводы, изложенные в исковом заявлении, не обоснованными, исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Госпошлина в соответствии со ст.110 АПК РФ относится на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Лошакова А.А.