Решение от 23 сентября 2025 г. по делу № А21-7255/2024

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, <...>

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru



Р Е Ш Е Н И Е


г. Калининград

Дело №

А21-7255/2024

«24»

сентября

2025 года


«15» сентября 2025 года оглашена резолютивная часть решения


         Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Гурьевой И.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Грозной К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Комитета городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Фотокопия» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о продаже с публичных торгов самовольно перепланированного нежилого помещения;


при участии: 

от истца – ФИО1 по доверенности,

от ответчика -  ФИО2 по доверенности;

установил:

Комитет городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» (далее по тексту – истец, Комитет) обратился в Центральный районный суд г. Калининграда с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фотокопия» (далее по тексту – ответчик, общество) о продаже с публичных торгов самовольно перепланированного нежилого помещения. Гражданское дело № 2-1145/2024 (2-6955/2023) передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Калининградской области. При поступлении иска в Арбитражный суд Калининградской области делу присвоен номер А21-7255/2024.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме.

Ответчик в лице представителя с исковыми требованиями не согласен, в судебном заседании изложены доводы отзыва о законности действий со стороны общества, указано на отсутствие полномочий Комитета и поддержано ходатайство об оставлении заявления без рассмотрения.

Ходатайство об оставлении заявления без рассмотрения мотивировано несоблюдением Комитетом досудебного порядка.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» под досудебным урегулированием следует понимать деятельность сторон спора до обращения в суд, осуществляемую ими самостоятельно (переговоры, претензионный порядок) либо с привлечением третьих лиц (например, медиаторов, финансового уполномоченного по правам потребителей финансовых услуг), а также посредством обращения к уполномоченному органу публичной власти для разрешения спора в административном порядке (пункт 2 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 4 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее - ГПК РФ, часть 5 статьи 4 АПК РФ. Данная деятельность способствует реализации таких задач гражданского и арбитражного судопроизводства, как содействие мирному урегулированию споров, становлению и развитию партнерских и деловых отношений (статья 2 ГПК РФ, пункт 6 статьи 2 АПК РФ).

Вместе с тем даже в случае необходимости представления дополнительных сведений для признания досудебного порядка соблюденным, необходимо учитывать по аналогии закона, что, если представленные документы с очевидностью свидетельствуют о существе и размере заявленных требований, то досудебное урегулирование спора считается соблюденным (пункт 17 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства»).

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Таким образом, целью установления положениями процессуального законодательства либо соглашением сторон данного срока, как и досудебного порядка в целом, является урегулирование спора без вмешательства суда.

В силу прямого указания пункта 8 части 2 статьи 125 и пункта 7 части 1 статьи 126 АПК РФ в исковом заявлении должны быть указаны сведения о соблюдении истцом не только претензионного, но и иного досудебного порядка, который мог бы свидетельствовать об отсутствии у ответчика намерения урегулировать спор, не передавая его на рассмотрение арбитражного суда. Суть претензионного порядка заключается не в исполнении истцом некой формальности, а в предоставлении сторонам дополнительной возможности разрешить спор вне суда, либо, в случае не достижения соглашения, иметь заранее сформированные в досудебном порядке позиции, которые и будут предметом судебного разбирательства.

Исходя из совокупности изложенных выше обстоятельств, учитывая наличие Распоряжения с разъяснением последствий его неисполнения, отсутствие действий со стороны ответчика по предоставлению Комитету сведений о выполнении работ по указанному выше распоряжению, суд пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд  не находит оснований для удовлетворения требований истца в связи со следующими обстоятельствами.

Как следует из материалов дела, общество является собственником нежилого помещения, общей площадью 173,9 кв.м., расположенного на первом этаже МКД по адресу: <...>.

Судебными актами по делу №А21-8450/2021 установлено, что с целью проверки доводов поступившего обращения жильцов многоквартирного дома №12-20 по пер.Калужскому в г. Калининграде области (далее - МКД), указывающих на осуществление работ по реконструкции нежилых помещений, расположенных между подъездами 14 и 16 МКД по пер. Калужскому без соответствующего разрешения Министерством был издан приказ о проведении в отношении заявителя (нежилое помещение I по пер.Калужскому 12-12) внеплановой выездной проверки от 01.07.2021г. №ЖК2108/пр.

На основании приказа, Министерством с участием директора общества ФИО3 проведена проверка по результатам которой составлен акт от 22.07.21г. №ЖК-1/2108/пр/КЛВ, которым зафиксированы нарушения обществом положений статей 25-29 Жилищного кодекса РФ.

В ходе проведения проверки установлено, что со стороны двора многоквартирных домов № 14 и № 16 ведется обустройство входной группы в нежилое помещение, принадлежащее ООО «Фотокопия» с устройством дверных проемов; в нежилом помещении ведутся ремонтные работы, перепланировка ведется без получения разрешительной документации.

15.03.2023 Комитетом было издано распоряжение от № КГХиС/p-29 о приведении самовольно перепланированного помещения (KH: 39:15:121609:50) в многоквартирном доме по адресу <...> в прежнее состояние.

Распоряжение ответчиком не исполнено, документы о приведении нежилого помещения в прежнее состояние в установленный срок в Комитет не предоставлены, что и явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Положениями главы 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, действующей в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме», с 08.01.2019 установлен порядок проведения переустройства и (или) перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, осуществление собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, работ по переустройству и (или) перепланировке должно происходить с соблюдением норм Жилищного кодекса Российской Федерации.

В статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений.

Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Перепланировка помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац третий пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно части 5 и 6 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является решение о таком согласовании органа, осуществляющего согласование; документ, подтверждающий принятие решения о согласовании, принятое органом, осуществляющим согласование, является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Кодекса.

Согласно части 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести помещение в прежнее состояние.

В соответствии с представленным техническим заключением№ 607/2025 от 05.09.2025, выполненным строительным экспертом ФИО4, со стороны двора многоквартирных жилых домов номер 14 и номер 16 на переулке Калужском в г. Калининграде в нежилом помещении, принадлежащем ООО «Фотокопия» на праве собственности, имеется входная группа в данное помещение. Расположение данной входной группы соответствует техническому плану помещения, в частности выкопировке из технического паспорта дома (инвентарный номер 020654), оформленного по состоянию на 25.11.1991 г. в рамках технического учета (технической инвентаризации и паспортизации) жилищного фонда, кадастровому паспорту 24.06.10 и выписки из ЕГРН от 19.07.2024. Признаков перепланировки помещения не выявлено.

Комитет заключение не опроверг, о назначении судебной экспертизы не заявил.

Таким образом, на настоящий момент у суда отсутствуют надлежащие доказательства нахождения помещения в перепланированном или реконструированном состоянии.

Из положений пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 4 Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии, отсутствии иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права, поскольку исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности избираемый истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов либо публичных интересов.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28.09.2021 № 1880-О, принудительная продажа переустроенного и (или) перепланированного помещения в многоквартирном доме по своей правовой природе является крайней мерой воздействия на собственника такого помещения и, соответственно, может быть реализована лишь по истечении разумного срока для устранения допущенных нарушений, начало которого должно определяться исходя из времени предъявления ему конкретных требований уполномоченным органом, а продолжительность в каждом конкретном случае – с учетом характера и степени указанных нарушений, принимаемых мер к их устранению и позиции самого собственника, его реальных намерений.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2018 № 18-КГ18-188 указано, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование жилого помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии и отсутствии при этом иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права.

Продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме является исключительной мерой ответственности за самовольные переустройство и (или) перепланирование помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии, отсутствии иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права (пункт 19 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023).

В нарушение пункта 65 АПК РФ истец не представил доказательств того, что состояние спорного помещения после перепланировки нарушает права и интересы других лиц, создает или может создать угрозу жизни и здоровью граждан и приводит к ухудшению помещения.

Истцом не опровергнуты выводы технического заключения, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлялось.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в настоящем споре исключительных обстоятельств, позволяющих прийти к выводу об обоснованности требования, не имеется.

Вместе с тем, суд отклоняет довод общества о ненадлежащем истце по делу:  полномочия Комитета следуют из норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Положения «О комитете городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград», утвержденного решением окружного Совета депутатов г.Калининграда от 16.07.2008 № 210.


         Руководствуясь статьями 148, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства об оставлении иска без рассмотрения отказать.

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                         И. Л. Гурьева