Решение от 11 февраля 2025 г. по делу № А15-12985/2024

Дело № А15-12985/2024
12 февраля 2025 года
г. Махачкала



 Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2025 года

 Полный текст решения изготовлен 12 февраля 2025 года


          Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Оруджева Х.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магомедовой А.И.,

   рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

   ЖСК "Чистый город" (ИНН <***>)

   к Администрации ГО "г.Кизляр" (ИНН <***>)

   об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 05:43:000274:677 на новый срок для завершения строительства,


при участии в судебном заседании 16.01.2025:

от истца – ФИО1 (паспорт),

от ответчика – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ЖСК "Чистый город" (далее - истец, кооператив) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к Администрации ГО "г.Кизляр" (далее - ответчик, администрация) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 05:43:000274:677 на новый срок для завершения строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено МКУ "Комитет по управлению имуществом города Кизляра".

В порядке п.4 ст.137 АПК РФ суд перешел к рассмотрению дела по существу спора.

В судебном заседании представитель истца просил удовлетворить исковые требования.

Ответчик в отзыве на иск просил рассмотреть дело без участия его представителя.

Выслушав представителя истца, рассмотрев материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд установил следующее. 

Как следует из материалов дела, постановлением администрации г.Кизляр от 05.07.2021 №336 кооперативу передан в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 05:43:000274:677 площадью 10000 кв.м. с видом разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка».

На основании постановления администрации г.Кизляр от 05.07.2021 №336 между МКУ «Комитет по управлению имуществом г.Кизляра» (арендодатель) и ЖСК «Чистый город» (арендатор) заключен договор аренды от 07.07.2021 №27/21. По условиям указанного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 05:43:000274:677 общей площадью 10000 кв.м. сроком на 3 года.

Договор аренды от 07.07.2021 №27/21 зарегистрирован Управлением Росреестра по РД 21.07.2021.

Согласно выпискам из ЕГРН от 11.04.2024 на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000274:677 расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 05:43:000274:2543 (степень готовности 60%), 05:43:000274:2544 (степень готовности 60%), 05:43:000274:2545 (степень готовности 60%).

Заявлением от 23.08.2024 кооператив просил администрацию продлить срок договора аренды земельного участка для завершения начатого строительства.

Рассмотрев заявление кооператива от 23.08.2024, администрация письмом от 31.10.2024 №58-4209/24 отказала в его удовлетворении, указав, что договор аренды земельного участка заключается с собственниками объектов незавершенного строительства без проведения торгов однократно и на основании заявления от 27.05.2021 кооператив уже реализовал данное право.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев материалы дела суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

На основании части 1 статьи 198, статей 200, 201 Кодекса для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

На основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает
решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

При этом указанная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699).

Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2022 N 18-КАД22-27-К4).

Судом установлено, что  договор аренды земельного участка с кадастровым номером 05:43:000274:677 от 07.07.2021 №27/21 заключен на 3 года (до 05.07.2024).

Согласно выпискам из ЕГРН от 11.04.2024 на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000274:677 расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 05:43:000274:2543 (степень готовности 60%), 05:43:000274:2544 (степень готовности 60%), 05:43:000274:2545 (степень готовности 60%).

В абзаце 4 пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

В рассматриваемом случае, поскольку публичный собственник спорного земельного участка с кадастровым номером 05:43:000274:677 не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что кооператив имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства указанных объектов.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного,руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Обязать Администрацию ГО "г.Кизляр" (ИНН <***>) в течение 10 дней с момента вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с ЖСК "Чистый город" (ИНН <***>) договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 05:43:000274:677, на новый срок для завершения строительства. 

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в тот же срок в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Ессентуки Ставропольского края), через Арбитражный суд Республики Дагестан.


Судья                                                                                                           Х.В. Оруджев