Решение от 9 июня 2020 г. по делу № А40-315688/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-315688/19-150-2248
г. Москва
09 июня 2020г.
Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2020г.

Полный текст решения изготовлен 09 июня 2020г.


Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ЗАО "ИНВЕСТРЕКОНСТРУКЦИЯ" (194100, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ ГОРОД, УЛИЦА КАНТЕМИРОВСКАЯ, 37, ЛИТ.А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.11.2003, ИНН: <***>)

к ФГУП "ППП" (125047, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ТВЕРСКАЯ-ЯМСКАЯ 2-Я, ДОМ 16, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.07.2002, ИНН: <***>)

о расторжении договора № Д160-Х/12 от 06.04.2012,

при участии представителей ответчика согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «ИНВЕСТРЕКОНСТРУКЦИЯ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ФГУП «ППП» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 06.04.2012г. № Д 160-Х/12, в соответствии со ст.ст. 450, 452, 620 ГК РФ.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени, дате и месте судебного заседания, в суд не явился, доказательств уважительности причин неявки не представил, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие.

Истец в обоснование иска указал, что на момент обращения истца к ответчику с предложением о расторжении договора истец не имеет возможности использовать объект аренды в предпринимательских целях и извлекать экономическую выгоду в том размере, на который рассчитывал истец при заключении договора, ввиду неудобного месторасположения объекта (низкая проходимость), юридической невозможности сдачи в субаренду части помещений, большое количество МОП в составе сданных в аренду помещений, и как следствие, низка рентабельность, необоснованность затрат и т.д., постановлением Правительства Москвы от 18.04.2020г. № 540 деятельность по розничной торговле мебелью, которая является профильной деятельностью ТК «Мебель Сити», приостановлена на протяжении 2 месяцев, истец по независящим от него причинам не имеет возможности использовать переданный ему ответчиком в аренду объект, так как деятельность всех арендаторов приостановлена.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и отзыве на дополнения к исковому заявлению, пояснив, что истец принял по акту приема-передачи все арендованные помещения, включая места общего пользования, что доказывает намерения истца использовать арендованные помещения для коммерческой деятельности, в течение всего периода действия договора (7 лет) истец ежемесячно оплачивал выставленные ответчиком счета на оплату услуг по аренде, что свидетельствует об отсутствии недостатков в свойствах предмета аренды, препятствующих его использованию в соответствии с целями, указанными в договоре, истец по заключенному с ответчиком договору имеет возможность использовать и использует арендованные помещения, обстоятельства, связанные с введенными мерами повышенной готовности, возникли уже после обращения с исковым заявлением, условиями договора и действующего законодательства Российской Федерации и города Москвы не предусматривают право арендатора на расторжение договора.

Исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, заслушав позицию и пояснения представителя ответчика, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со свидетельством Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о регистрации права собственности от 06.07.2011г. № 77-АН 360458 нежилое помещение общей площадью 8 255,3 кв.м (номера на поэтажном плане: подвал, помещение I – комната 2; чердак, помещение XVII – комната 1; этаж 1, помещение II – комната 1; помещение III – комнаты с 1 по 11, 13, с 15 по 30, с 32 по 35; этаж 2, помещение XI – комнаты с 1 по 8, 10; этаж 3, помещение XIII – комнаты 1) по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности ЗАО «Инвестреконструкция».

Согласно свидетельству Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о государственной регистрации права от 01.09.2011г. № 77-АН 440153 нежилые помещения общей площадью 7 152,9 кв.м (номера на поэтажном плане: подвал, помещение I – комнаты 1, с 3 по 29;, чердак, помещение XIX – комната 1, помещение XVIII – комната 1; этаж 1, помещение III – комнаты 12, 14, 31; помещение IV – комната 1; помещение IX – комнаты с 1 по 4; помещение V – комнаты 1, 2; помещение VI – комната 1; помещение VII – комната 1; помещение VIII – комнаты 1, 2; помещение X – комнаты 1, 2; этаж 2, помещение XI – комната 9; помещение XII – комнаты с 1 по 16; этаж 3, помещение XIII – комнаты с 2 по 9; помещение XIV – комнаты с 1 по 8; этаж 4, помещение XV – комнаты с 1 по 8; этаж 5, помещение XVI – комнаты с 1 по 23), по адресу: <...>, принадлежат на праве собственности Российской Федерации.

Между ФГУП «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации» (арендодатель) и ЗАО «Инвестреконструкция» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 06.04.2012г. № Д 160-Х/12, в соответствии с которым арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...>, указанные в приложении № 8 к договору, общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 7 152,9 кв.м.

В соответствии с п. 1.2 договора указанное в п. 1.1 договора помещение является объектом федеральной собственности (запись в ЕГРНо регистрации права собственности Российской Федерации от 01.09.2011г. № 77-77-12/032/2011-074) и закреплено за арендодателем на праве хозяйственного ведения (запись в ЕГРН о регистрации права хозяйственного ведения от 01.09.2011г. № 77-77-12/032/2011-075).

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора устанавливается с 06.04.2012г. по 05.04.2027г.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исполнение ответчиком обязательства по передаче помещения подтверждается актом приема-передачи помещения от 06.04.2012г.

В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель не отвечает за недостатки помещения, которые были заранее известны арендатору, либо должны были быть им обнаружены во время осмотра помещения и проверки исправности инженерного оборудования, инженерных сетей и коммуникаций при передаче помещения по акту приема-передачи.

Согласно п. 4.4.1 договора арендатор вправе сдавать помещение в субаренду (наем) в соответствии с действующим законодательством.

В п. 9.2 договора установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон до истечения срока, указанного в п. 2.1 договора.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора от 11.10.2019г., в котором предлагал расторгнуть договор аренды нежилого помещения со ссылкой на юридическую и фактическую невозможность использовать часть помещений для целей аренды в связи с тем, что большая площадь арендуемого помещения составляют места общего пользования, а также на неудобное местоположение здания, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой ответчика на экспедиторской расписке.

Впоследствии истцом в адрес ответчика было направлено требование (претензия) об осуществлении действий в связи с досрочным расторжением договора аренды от 11.11.2019г. № 59/11, в котором истец просил осуществить фактические действия по расторжению договора и приемке-передаче помещений по расторгнутому договору, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой ответчика на экспедиторской расписке.

Истцом в адрес ответчика были направлены письма от 06.04.2020г., от 21.04.2020г. № 102/04, в которых истец уведомлял ответчика о том, что условия договора об использовании помещений в соответствии с целями аренды, а также условия о внесении арендной платы и иных платежей по договору в условиях практической приостановки поступлений от использования арендованных площадей, массовых отказов арендаторов от оплаты арендной платы и требований о расторжении договора аренды по причинам запрета органами власти посещений ТРК неограниченного числа потребителей-покупателей, остановкой прямых продаж товара и отсутствия финансовых поступлений и невозможностью оплаты арендной платы в условиях форс-мажорных обстоятельств являются невыполненными по независящим от сторон договора обстоятельствам, получение ответчиком подтверждается соответствующими отметками на письмах.

В соответствии с актом осмотра нежилых помещений, закрепленных на праве хозяйственного ведения за ФГУП «ППП» и переданных в аренду ЗАО «Инвестреконструкция», от 25.05.2020г. офисные и складские помещения используются субарендаторами, не ведется деятельность субарендаторов только в торговых помещениях.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Пунктом 2 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены ст. 620 ГК РФ. В частности, по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ).

По смыслу положений ст. 620 ГК РФ (п.п. 2 и 4) к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии со ст.ст. 9, 421 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Они также свободны в заключении договора.

В силу требований ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В данном конкретном случае истец в силу положений п. 1 ст. 66, п. 1 ст. 96 ГК является коммерческой организацией, обязанной в силу положений ст.ст. 309 - 310 ГК РФ исполнять принятые на себя в добровольном порядке договорные обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Действующее законодательство исходит из приоритета исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако, только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность вмешаться в договорные отношения сторон, вопреки положениям ст. 421 ГК РФ.

Фактические обстоятельства, с которыми истец связывает свою правовую позицию, относятся к категории предпринимательских рисков, что не может быть признано уважительной причиной, освобождающей сторону от принятых на себя обязательств.

Действуя разумно и добросовестно, истец имел реальную возможность предвидеть возможность наступления данных обстоятельств на момент заключения договора.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвердленном Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, Верховный Суд РФ не исключил возможности изменения или расторжения договоров из-за эпидемиологической обстановки, ограничительных мер или режима самоизоляции, если это будет признано судом существенным изменением обстоятельств. При этом изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда его расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (ст. 451 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 АПК РФ).

На основании ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

В силу ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Материалами дела подтверждается, что истец по своему усмотрению свободно и без принуждения распорядился принадлежащими ему гражданскими правами, в том числе правом на заключение долгосрочного договора аренды именно этого помещения и правом на принятие арендуемого помещения в таком состоянии, о чем свидетельствует факт подписания акта приема-передачи, принимая помещение в аренду во избежание последствий риска осуществления предпринимательской деятельности, истец мог и должен был самостоятельно или с помощью привлеченных специалистов надлежащим образом осмотреть принимаемое помещение, проверить его на возможность использования, если полагает, что наличие таких нарушений может повлиять на возможность осуществления им деятельности в арендуемом помещении.

Поскольку истцом не представлено доказательств наступления одного из случаев, предусмотренных ст. 620 ГК РФ, с учетом того, что договором аренды не предусмотрены случаи расторжения договора по инициативе арендатора, кроме того материалами дела подтверждается передача ответчиком нежилого помещения в пользование истца, за которое истцом вносилась арендная плата, истцом не представлено доказательств того, что заявлялись претензии по поводу переданного ответчиком и принятого истцом помещения, в том числе по расположению здания, в котором арендуются нежилые помещения, также истцом не представлено доказательств того, что сложившаяся в стране обстановка, является для истца чрезвычайным обстоятельством и повлекла для истца существенное изменение обстоятельств, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 15, 307-310, 314, 421, 431, 606, 610, 614, 619, 622 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 67, 71, 101-103, 110, 112, 121, 122, 123, 156, 167-171, 228, 229 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья: С.В. Маслов