Решение от 16 августа 2018 г. по делу № А68-7924/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, г.Тула, Красноармейский пр., 5


Р Е Ш Е Н И Е


г. Тула Дело № А68-7924/2017

Дата вынесения резолютивной части решения: «09» августа 2018 года

Дата изготовления решения в полном объеме: «16» августа 2018 года

Арбитражный суд Тульской области в составе:

Судьи Чигинской Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Атака» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и общества с ограниченной ответственностью «МеркурийТранс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (ОГРН <***>, ИНН <***>) третье лицо: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по Тульской области», о признании недействительными пунктов 1.1, 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2016 № 16Ц2265 в части установления цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 71:30:050101:97, для ООО «Атака» превышающей денежную сумму в размере 45 078 руб. 14 коп. и для ООО «Меркурий Транс» превышающей денежную сумму в размере 17 247 руб. 88 коп.; применении последствий недействительности сделки, взыскании с комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы за счет казны муниципального образования г. Тулы в пользу ООО «Атака» в качестве неосновательного обогащения излишне уплаченных денежных средств в размере 268 257 руб. 40 коп., процентов на сумму долга в размере 18 772 руб. 31 коп. и в пользу ООО «Меркурий Транс» в качестве неосновательного обогащения излишне уплаченных денежных средств в размере 102 648 руб. 83 коп., процентов на сумму долга в размере 7 183 руб. 24 коп.,

при участии в заседании:

от ООО «Атака» и ООО «МеркурийТранс» - представитель ФИО2 по доверенности,

от ответчика – не явились, извещены,

от третьего лица – не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Атака» и общество с ограниченной ответственностью «МеркурийТранс» обратились в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы о признании недействительными пунктов 1.1, 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2016 № 16Ц2265 в части установления цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 71:30:050101:97, для ООО «Атака» превышающей денежную сумму в размере 45 078 руб. 14 коп. и для ООО «Меркурий Транс» превышающей денежную сумму в размере 17 247 руб. 88 коп.; применении последствий недействительности сделки, взыскании с комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы за счет казны муниципального образования г. Тулы в пользу ООО «Атака» в качестве неосновательного обогащения излишне уплаченных денежных средств в размере 268 257 руб. 40 коп., процентов на сумму долга в размере 18 772 руб. 31 коп. и в пользу ООО «Меркурий Транс» в качестве неосновательного обогащения излишне уплаченных денежных средств в размере 102 648 руб. 83 коп., процентов на сумму долга в размере 7 183 руб. 24 коп. (согласно уточнению от 19.02.2018). Третьим лицом по делу привлечен филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тульской области».

Истец поддерживает заявленные требования в полном объеме.

По основаниям изложенных в отзывах возражал против заявленных требований.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено, что ООО «МеркурийТранс» принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве 753/1483) нежилое помещение, 1,1а,2,3, назначение: нежилое помещение, общая площадь 148,3 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, г. Тула, Центральный р-н, ул. Революции, д. 2.

ООО «Атака» принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве 730/1483) нежилое помещение, 1,1а,2,3, назначение: нежилое помещение, общая площадь 148,3 кв. м, этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, г. Тула, Центральный р-н, ул. Революции, д. 2.

ООО «Атака» принадлежит на праве собственности нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 123,8 кв. м, этаж: подвал, 1, адрес (местонахождение) объекта: Тульская область, г. Тула, Центральный р-н, ул. Революции, д. 2, п. 1,1-10; 1,2.


27.09.2016 ООО «Атака» и ООО «МеркурийТранс» направили в администрацию города Тулы заявление о намерении приобрести общую долевую собственность земельный участок: земли населенных пунктов кадастровый номер 71:30:050101:97, площадью 429 кв.м, расположенный по адресу – местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г.Тула, Центральный район, ул. Революции, д.2., находящийся в собственности Муниципального образования город Тула и на котором расположено не жилое здание принадлежащие ООО «Атака» и ООО «МеркурийТранс» на праве общей долевой собственности. Цель использования земельного участка – для эксплуатации административного здания.

26.10.2016 между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее - продавец) и ООО «Атака», ООО «МеркурийТранс» (далее – покупатели) заключен договор №16Ц2265 купли-продажи земельного участка, согласно которого продавец передает в долевую собственность покупателей из земель населенных пунктов земельный участок: кадастровый номер 71:30:050101:97, площадью 429 кв.м, расположенный по адресу – местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г.Тула, Центральный район, ул. Революции, д.2; разрешенное использование – объекты научных, исследовательских, творческих, проектных, инновационных, деловых центров, бизнес-инкубаторов, а покупатели принимают земельный участок и уплачивают денежную сумму в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка согласно долей в праве собственности на помещения в общей площади здания, которая составляет: ООО «Атака» - 656/907 доли по цене 313 335 руб. 54 коп.; ООО «МеркурийТранс» - 251/907 доли по цене 119 896 руб. 71 коп. (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора покупатели производят оплату земельного участка не позднее 30 дней со дня подписания договора путем перечисления суммы 313 335 руб. 54 коп и 119 896 руб.71 коп. на расчетный счет продавца.

27.10.2016 платежным поручением №100 на сумму 119 896 руб. 71 коп. ООО «МеркурийТранс» и платежным поручением №121 на сумму 313 335 руб. 54 коп. ООО «Атака» перечислили ответчику оплату по договору купли-продажи земельного участка.

По акту приема-передачи от 28.10.2016 ответчик передал, а ответчики приняли земельный участок с кадастровым номером 71:30:050101:97, площадью 429 кв.м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г.Тула, Центральный район, ул. Революции, д.2; разрешенное использование – объекты научных, исследовательских, творческих, проектных, инновационных, деловых центров, бизнес-инкубаторов.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что в качестве основания для расчета ответчиком была использована кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на дату заключения договора в размере 2 166 261 руб. 24 коп., учитывая, что правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают с момента подачи заявки, т.е. с 27.09.2016, то именно с этого момента у уполномоченного органа возникают соответствующие обязанности по подготовке договора с определением выкупной цены по нормам, действующим на дату подачи заявления. По состоянию на 27.09.2016 кадастровая стоимость земельного участка составляла 331 630 руб. 09 коп., что подтверждается кадастровой выпиской от 30.09.2016 №71/16-459322. Таким образом, в связи с неправильным исчислением выкупной цены у ответчика возникло неосновательное обогащение.

30.05.2017 истцы направили в адрес ответчика претензию с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств ООО «МеркурийТранс» в размере 102 648 руб. 83 коп. и ООО «Атака» в размере 268 257 руб. 40 коп.

Требования, указанные в претензиях, ответчиком исполнены не были, в результате чего истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления.

Положениями пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Сведения, которые должны содержаться в соответствующем заявлении о предоставлении участка, закреплены в пункте 1 названной статьи; к заявлению прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4-6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса.

В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из перечисленных в пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации действий.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

В силу пункта 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков предусматриваются градостроительным регламентом. Отнесение земельных участков к определенным территориальным зонам и правовой режим использования земельных участков в составе таких зон, виды использования земельных участков определяются генеральным планом.

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Часть 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Таким образом, из положений указанных статей следует, что вид разрешенного использования земельного участка непосредственно связан с характером эксплуатации земельного участка, в том числе, должно учитываться - какие объекты находятся на земельном участке в случае их размещения на нем.

При этом суд учитывает правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 15.12.2011 № 12651/11, согласно которой фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходится со сведениями, внесенными в кадастр.

Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы в отзыве на исковое заявление указывает, что во время рассмотрения Арбитражным судом Тульской области дела №А68-1823/2016 постановлением администрации города Тулы от 19.05.2016 №2133 «Об утверждении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: г.Тула, Центральный район, ул.Революции, д.2» вид разрешенного использования земельного участка изменен с «нежилое здание образовательного учреждения» на «объекты научных, исследовательских, творческих, проектных, инновационных, деловых центров, бизнес-инкубаторов». Копия постановления администрации города Тулы от 19.05.2016 №2133 была представлена в материалы дела и передана истцам.

Кроме того, из решения Арбитражного суда по делу №А68-1823/2016 следует, что 06.11.2015 ООО «Атака» и ООО «МеркурийТранс» обратились в комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы с совместным заявлением о приобретении в общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером 71:30:050101:97.

Письмом от 20.11.2015 № КИиЗО/7646 Комитет ответил, что предоставление указанного земельного участка в общую долевую собственность возможно только после приведения вида разрешенного использования в соответствие с фактическим использованием земельного участка и Правилам землепользования и застройки населенного пункта города Тулы.

18.12.2015 ООО «Атака» и ООО «МеркурийТранс» обратились в администрацию города Тулы с совместным заявлением об изменении основного вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 71:30:050101:97, площадью 429 кв. м, по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Революции, д. 2, на - «Объекты административного назначения».

Письмом от 02.02.2016 № 22135-к/1 администрация города Тулы отказала ООО «Атака» и ООО «МеркурийТранс» в подготовке проекта постановления администрации города Тулы об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, ул. Революции, д. 2, с «нежилое здание образовательного учреждения» на - «Объекты административного назначения».

Не согласившись с отказом Администрации, общества обратились в арбитражный суд с заявлением, о признании незаконным отказа администрации города Тулы в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 71:30:050101:97, площадью 429 кв. м, по адресу: <...>, оформленного письмом от 02.02.2016 № 22135-к/1; обязании изменить вид 2 разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 71:30:050101:97.

Решением Арбитражного суда по делу №А68-1823/2016 от 30.06.2016 в иске отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Атака» и ООО «МеркурийТранс» обратились с апелляционной жалобой о его отмене. Однако в процессе рассмотрения апелляционной жалобы ООО «Атака» и ООО «МеркурийТранс» заявили ходатайство об отказе от иска.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2016 принят отказ от иска ООО «Атака» и ООО «МеркурийТранс» к Администрации г. Тулы, решение Арбитражного суда Тульской области от 30.06.2016 по делу № А68-1823/2016 отменено, производство по делу прекращено.

На основании изложенного истцы были уведомлены об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

В кадастровой выписке от 30.09.2016 №71/16-459322 на земельный участок с кадастровым номером 71:30:050101:97, указано разрешенное использование: объекты научных, исследовательских, творческих, проектных, инновационных, деловых центров, бизнес-инкубаторов.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 №222, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.1.16 Методических указаний в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

В соответствии с подпунктом 14 стать 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, является основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

Так как нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 71:30:050101:97, не является «нежилым зданием образовательного учреждения», то Постановлением администрации города Тулы от 19.05.2016 №2133 вид разрешенного использования изменен, постановление незаконным не признано.

Из отзыва третьего лица следует, что Постановление администрации города Тулы от 19.05.2016 №2133 поступило в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в порядке информационного взаимодействия 01.09.2016 в 15:49:43.

13.09.2016 постановление администрации города Тулы от 19.05.2016 №2133 было исполнено, в ЕГРН внесены изменения в общие сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 71:30:050101:97 в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 71:30:050101:97 с «нежилое здание образовательного учреждения» на «объекты научных, исследовательских, творческих, проектных, инновационных, деловых центров, бизнес-инкубаторов», при этом кадастровая стоимость земельного участка изменена не была.

В отзыве филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области указывает, что руководствовался п. 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 №222, в соответствии с которым в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель поселений в пределах одной группы его кадастровая стоимость не изменяется.

Однако на момент внесения изменений указанный абзац п. 2.3.2 Методических указаний исключен на основании Приказа Минэкономразвития РФ от 17.11.2011 N 673.

В кадастровом паспорте от 05.09.2016 земельного участка с кадастровым номером 71:30:050101:97 указаны сведения: вид разрешенного использования - нежилое здание образовательного учреждения; кадастровая стоимость – 311 630,09 руб.

В кадастровом паспорте от 19.09.2016 земельного участка с кадастровым номером 71:30:050101:97 указаны сведения: вид разрешенного использования - объекты научных, исследовательских, творческих, проектных, инновационных, деловых центров, бизнес-инкубаторов; кадастровая стоимость – 311 630,09 руб.

В кадастровом паспорте от 06.10.2016 земельного участка с кадастровым номером 71:30:050101:97 указаны сведения: вид разрешенного использования - объекты научных, исследовательских, творческих, проектных, инновационных, деловых центров, бизнес-инкубаторов; кадастровая стоимость – 2 166 261,24 руб.

Кроме того, суд отмечает, что 27.09.2016 ответчик направил филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области письмо №КИиЗО-Исх/4934, в котором просит пояснить, в связи с какими обстоятельствами не изменена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 71:30:050101:97 и в случае технической ошибки просит внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости в отношении данного земельного участка.

06.10.2016 филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» принято решение об исправлении технической ошибок в кадастровых сведениях, которым выявлено, что 13.09.2016 в порядке информационного взаимодействия с изменением вида разрешенного использования ЗУ 71:30:050101:97 с «нежилое здание образовательного учреждения» на «объекты научных, исследовательских, творческих, проектных, инновационных, деловых центров, бизнес-инкубаторов», кадастровая стоимость не пересчитана, в связи с чем принято решение в соответствии с п.2.1.16 Методических рекомендаций и Постановления Правительства №740 от 09.12.2013 (приложение 2) ЗУ 71:30:050101:97 переоценить на основании «Акта определения кадастровой стоимости земельных участков» б/н от 06.10.2016.

07.10.2016 филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области направил в адрес ответчика ответ №14-8848СВ, из которого следует, что при проверки правильности расчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 71:30:050101:97 обнаружена техническая ошибка в части экономических характеристик, которая исправлена 06.10.2016 и составляет 2 166 261,24 руб.

Таким образом, техническая ошибка в указании кадастровой стоимости земельного участка произошла 13.09.20016, до подачи истцами заявления о выкупе земельного участка (27.09.2016), и ответчиком 27.09.2016 были предприняты меры к ее устранению (письмо №КИиЗО-Исх/4934 от 27.09.2016).

Ссылка истца на судебную практику по другим делам отклоняется, поскольку по каждому из них суды исходили из конкретных обстоятельств, не совпадающих с обстоятельствами рассматриваемого дела.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, учитывая при этом, что в силу норм статьи 9 АПК РФ оно несет риск наступления последствий совершения или несовершения им соответствующих процессуальных действий.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, исследовав в совокупности имеющиеся в деле доказательства с учетом положений вышеназванных норм права и разъяснений, и оценив все юридически значимые обстоятельства по настоящему делу, суд не находит законных оснований для удовлетворения иска.

Исходя из принятого решения, в соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на истцов.

Руководствуясь ст.ст. 101, 110, 112, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Расходы по государственной пошлине отнести на истцов.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тульской области.


Судья Н.Е. Чигинская