Решение от 1 августа 2022 г. по делу № А32-42766/2021

Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-42766/2021

01 август 2022 г.


Резолютивная часть решения объявлена 25 июля 2022 г.

Решение в полном объеме изготовлено 01 августа 2022 г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации МО Тбилисский район, ст. Тбилисская

к ООО «ЭЛИТСТРОЙСЕРВИС», ст. Тбилисская

об изъятии объекта незавершенного строительства,


при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности;

от ответчика: ФИО2 по доверенности;

УСТАНОВИЛ:

Администрации МО Тбилисский район обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «ЭЛИТСТРОЙСЕРВИС» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:29:0304114:999 площадью застройки 1614 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, ст. Тбилисская, ул. Первомайская, д.37, путем продажи с публичных торгов.

Определением суда от 21.02.2022 производство по делу в части заявленных требований к ЖСК «ПРЕМЬЕР» прекращено.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчик не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между администрацией муниципального образования Тбилисский район (арендодатель) и ООО «Элитстройсервис» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 29000006096 от 31.07.2018 г.

18 декабря 2018 года было заключено дополнительное соглашение № 49.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора, арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок площадью 4639 кв.м. с кадастровым номером 23:29:0304114:59 из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира. расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Тбилисский, с/п Тбилисское, ст-ца Тбилисская, ул. Первомайская. 37. Разрешенное использование земельного участка для размещения дома многоэтажной жилой застройки.

В последующем права и обязанности по Договор были переданы Жилищно-строительному кооперативу «Премьер».

Договор аренды был заключен на основании пп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке.

На данном земельном участке возведен объект недвижимого имущества до уровня фундамента.

Объект незавершенного строительства имеет следующие характеристики: площадь застройки: 1614 кв. м, степень готовности объекта: 15 %, адрес: Краснодарский край, Тбилисский р-н. ст-ца Тбилисская. ул. Первомайская, д. 37. кадастровый номер: 23:29:0304114:999.

Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН за ООО «Элитстройсервис» (регистрационная запись № 23:29:0304114:999-23/004/2017-1 от 22.06.2017).

Указанный объект незавершенного строительства в соответствии с договором паенакопления № 1 от 5 марта 2019 года был передан ЖСК «Премьер» в качестве пая (государственная регистрация договора паенакопления не производилась).

Договор аренды земельного участка № 29000006096 от 31.07.2018 г. расторгнут решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 мая 2021 года по делу № А32-5903/2021. Регистрационная запись об аренде в ЕГРН погашена.

Однако строительство вышеназванного объекта не было завершено в установленный данным договором срок.

В силу положений части 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства. при условии, что строительство этого объекта не было завершено, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Таким образом, поскольку вышеназванный договор аренды земельного участка прекратил действие, а строительство объекта не завершено, объект незавершенного строительства подлежит изъятию у ответчика на основании статьи 239.1 ГК РФ.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

При рассмотрении и разрешении данного спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), которые установили порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ).

В соответствии со статьёй 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

По правилам пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в указанном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющимся к отношениям, возникшим до 01.03.2015. В частности, согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как установлено ранее, спорный договор аренды земельного участка № 29000006096 от 31.07.2018 г. расторгнут решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 мая 2021 года по делу № А32-5903/2021. Регистрационная запись об аренде в ЕГРН погашена.

Ответчиком вопреки требованиям ст.65 АПК РФ не представлено доказательств завершения строительства объекта.

С учетом отсутствия в материалах дела доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ), а также с учетом данной судами оценке действиям администрации (решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 мая 2021 года по делу № А32-5903/2021 договор расторгнут) суд полагает требование администрации об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов подлежит удовлетворению

Учитывая вышеизложенное, исковые требования подлежат удовлетворению, объект подлежит изъятию у ответчика путём продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", подлежащему применению по аналогии в соответствии со статьей 6 ГК РФ, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

В пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано на недопустимость определения начальной цены продажи иными лицами в тех случаях, когда данный вопрос отнесен к компетенции суда.

Определение начальной продажной стоимости имущества в судебном решении исключает необходимость повторного обращения в суд для урегулирования соответствующих разногласий, а также ведет к процессуальной экономии в виде возможности оценки обоснованности указанной стоимости.

Таким образом, в судебном решении в случае наличия оснований для удовлетворения иска должен быть определен способ реализации имущества, а также начальная продажная цена.

Определением суда от 21.02.2022 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту АНО «Исследовательский центр судебных экспертиз» ФИО3.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:29:0304114:999 площадью застройки 1614 кв.м.. расположенного по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, ст. Тбилисская, ул. Первомайская, д.37.

В материалы дела представлено заключение эксперта № 32.06-ИЦСЭ от 10.06.2022, согласно которому рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:29:0304114:999 площадью застройки 1614 кв.м.. расположенного по адресу: Краснодарский край, Тбилисский район, ст. Тбилисская, ул. Первомайская, д.37, составляет 19 738 000 рублей.

В статье 64 АПК РФ перечислены виды доказательств. Одним из видов доказательств является заключение эксперта (статья 86 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствует.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, равно как и ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы администрацией не представлено.

Представленное заключение эксперта исследовано по правилам статьи 71 АПК РФ, в результате чего сделан вывод о том, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ), содержит полные данные о содержании и результатах исследования с указанием примененных методов, оценку результатов исследований и обоснованные выводы по поставленному вопросу.

Согласно статье 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, заключение эксперта занимает среди них особое место при оценке его в ряде других доказательств, поскольку суд в этом случае исследует факты, сведения о которых могут быть получены только в результате специального исследования (экспертизы), и которые могут быть подтверждены (или опровергнуты) лишь специальными познаниями в области науки, искусства, техники, строительства, информатизации и так далее. Поэтому экспертиза является средством получения верного знания о факте (фактах).

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со ст. ст. 85, 87 АПК РФ у суда не имеется.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 71 АПК РФ суд признает вышеуказанное заключение эксперта допустимым и надлежащим доказательством по настоящему делу.

У сторон не возникло сомнений в обоснованности заключения эксперта.

В этой связи, суд считает необходимым в решении определить начальную продажную стоимость спорного объекта в сумме 19 738 000 рублей.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат возложению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Элитстройсервис» (ИНН <***>) объект незавершенного строительства кадастровый номер 23:29:0304114:999, степенью готовности: 15 %, площадью застройки 1614 кв.м., расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта в сумме 19 738 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элитстройсервис» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.


Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья В.А. Язвенко