Решение от 17 сентября 2025 г. по делу № А73-22152/2024

Арбитражный суд Хабаровского края

<...>, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-22152/2024
г. Хабаровск
18 сентября 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 04.09.2025.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Т.И. Тереховой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.И. Созыгашевой,

рассмотрел в заседании суда дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681000, <...>)

об обязании произвести перерасчет арендной платы.

третье лицо: ФИО2.

лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Администрации города Комсомольска-на-Амуре об обязании внести изменения в пункт 5 Приложения № 3, Расчет арендной платы за землю по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 13014/3 от 18.09.2024 года в части применения коэффициента вида разрешенного использования (Квз) - 0,030025, что соответствует для вида использования земельного участка - Культурное развитие (код 3.6), пункт 48, объекты культурно-досуговой деятельности (код 3.6.1.) в расчете за период с 13.06.2023 по 31.12.2023 и с 01.01.2024 по 31.12.2024.

Определением суда от 24.12.2024 исковое заявление было оставлено без движения.

Определением суда от 20.01.2025 исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание.

Ответчиком представлен отзыв на иск, согласно которому полагает, что оснований для перерасчета платы не имеется.

Определением суда от 04.03.2025 дело назначено к судебному разбирательству, судом в порядке ст. 51 АПК РФ привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2.

Определениями суда от 17.04.2025, от 19.05.2025, от 28.07.2025 судебное разбирательство откладывалось, в том числе в целях мирного урегулирования спора.

В судебное заседание 04.09.2025 стороны явку представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании заявления истца от 11.09.2023 № 1-1-37/21562 о предоставлении в аренду земельного участка 18.09.2023 истцом, ФИО2 (арендаторы) и ответчиком (арендодатель) заключен договор № 13014/3 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:22:0030702:357, площадью 3156 кв. м, имеющий местоположение: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, местоположение установлено относительно адресного ориентира. Ориентир - нежилое здание, расположенное по адресу: <...>.

Договор с множественностью лиц на стороне арендатора заключен с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них, согласно требованиям пункта 9 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, о чем имеется указание в п. 1.8 договора.

Вид разрешенного использования земельного участка: «Деловое управление, культурное развитие».

Цель использования участка – с целью использования «Деловое управление, культурное развитие».

Срок аренды - с 13.06.2023 по 12.06.2072 (п. 2.1).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует запись в ЕГРН (выписка от 29.11.2023).

На участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 27:22:0030702:117.

На момент заключения договора истец и ФИО2 являлись собственниками помещений в указанном выше нежилом здании с кадастровым номером 27:22:0030702:117.

12.02.2025 за истцом зарегистрировано право собственности на все здание площадью 3 071,8 кв.м.

Расчет арендной платы на дату заключения договора выполнен исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территории земельных участков «деловое управление» (код классификатора 4.1). Договор подписан арендаторами без разногласий.

Решением Хабаровского краевого суда от 11.03.2024 по делу № 3а-78/2024 (с учетом определения от 30.10.2024 об исправлении опечатки), вынесенному по административному заявлению ФИО1, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:22:0030702:357, площадью 3 156 кв., утвержденная по состоянию на 01.01.2022, определена в размере его рыночной стоимости 2 482 475 руб. 35 коп. Дата обращения с заявлением о пересмотре – 26.12.2023.

Согласно пункту 2.1 постановления Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 № 565-пр «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Хабаровского края», размер арендной платы для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территорий. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2.16 вышеуказанного постановления, сведения о кадастровой стоимости земельных участков, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Указанные правовые нормы также отражены в мотивировочной части решения Хабаровского краевого суда от 11.03.2024 по делу № За-78/2024.

20.03.2025 в ЕГРН внесены изменения в части установленного вида разрешенного использования земельного участка на «дошкольное, начальное и среднее общее образование».

В ходе судебного разбирательства ответчиком, с учетом представленных истцом судебных актов по делу № 3а-78/2024, произведен перерасчет платы исходя из измененной кадастровой стоимости (с 01.01.2023) и с учетом измененного вида разрешенного использования:

с 13.06.2023 по 31.12.2023 применен вид разрешенного использования «деловое управление, культурное развитие»;

с 01.01.2024 по 31.12.2024 применен вид разрешенного использования «деловое управление, культурное развитие» с индексацией на размер уровня инфляции;

с 01.01.2025 по 20.03.2025 применен вид разрешенного использования «деловое управление, культурное развитие» с индексацией на размер уровня инфляции;

с 21.03.2025 по 31.12.2025 применен вид разрешенного использования «дошкольное, начальное и среднее общее образование».

Полагая, что в период с 13.06.2023 по 20.03.2025 коэффициент по виду разрешенного использования при расчете арендной платы необходимо применять с учетом фактического использования помещений, истец просил применить к указанному периоду коэффициент по виду «культурное развитие (код 3.6)», а не по виду «деловое управление (код 4.1)», как указано в произведенных ответчиком перерасчетах.

Ответчик против указанного перерасчета возражал, ссылался на положения п. 20 разд. 5 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 сентября 2018 года № 514.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из смысла положений, содержащихся в статье 424 ГК РФ, следует, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.\

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

В силу подпункта 10 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов правового регулирования земельных правоотношений является принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7 ЗК РФ целевое и разрешенное использование земельного участка являются одними из существенных условий эксплуатации земельного участка, при этом дополнительным элементом специфики правового режима для исчисления регулируемой платы выступает разрешенное использование в соответствии с зонированием территории.

Согласно пункту 20 Приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» кадастровая стоимость земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования определяется с применением соответствующего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков той категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение является наибольшим, за исключением случаев, когда земельный участок предназначен в том числе для жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.

С учетом изложенного коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами использования также выбирается по принципу его наибольшего значения.

Коэффициенты, примененные ответчиком в расчете, установлены Постановлениями Администрации города Комсомольска-на-Амуре (в т.ч. № 2882-па от 25.12.2023).

Проверив представленный ответчиком расчет, судом установлено, что расчет арендной платы произведен с учетом применения верного коэффициента и кадастровой стоимости земельного участка.

Вид разрешенного использования «Деловое управление, культурное развитие» для спорного земельного участка установлен Постановлением Администрации города Комсомольска-на-Амуре № 403-па от 09.03.2022.

Данное постановление утверждено на основании статей 11.10, 39.15 ЗК РФ,  Федерального закона 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», Решения Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009 № 72 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Комсомольска-на-Амуре» и заявления ФИО2 (предыдущего собственника здания).

Вид разрешенного использования земельного участка деловое управление применяется для размещения объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Вид культурное развитие - размещение зданий и сооружений, предназначенных для размещения объектов культуры.

Установленный вид разрешенного использования истцом в установленном порядке изменен или оспорен не был, доказательств тому, что расположенное на участке здание предназначено для размещения объектов культуры, материалы дела не содержат.

Доводы истца об указанных в ЕГРИП видах деятельности ИП ФИО1 (91.01 «Деятельность библиотек и архивов»), как и довод о не использовании здания ввиду производимых ремонтных работ, не имеют правового значения для рассмотрения вопроса о применяемом коэффициенте по виду разрешенного использования земельного участка, поскольку плата за использование земельного участка под объектом недвижимости от указанных истцом обстоятельств не зависит.

При изложенном, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения коэффициента по виду разрешенного использования «культурное развитие» в период с даты заключения договора по 20.03.2025. В иске надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья                                                                                    Т.И. Терехова