Решение от 12 апреля 2026 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-37158/2025
13 апреля 2026 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 01 апреля 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 13 апреля 2026 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Парнюк Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловской А.Е.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Спецдвери и Консалтинг» (адрес: 105005, г.Москва, вн.тер.<...>)

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО1 (адрес: 197372, г.Санкт-Петербург, м.о.Озеро Долгое, ул.Ильюшина, д.1,к.2, литер. А,кв.46)

о взыскании неосновательного обогащения,

по встречному иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1 (адрес: 197372, г.Санкт-Петербург, м.о.Озеро Долгое, ул.Ильюшина, д.1,к.2, литер. А,кв.46)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Спецдвери и Консалтинг» (адрес: 105005, г.Москва, вн.тер.<...>)

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды,

при участии: согласно протоколу от 01.04.2026,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Спецдвери и Консалтинг» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель) о взыскании 190 000 руб. неосновательного обогащения.

В суд 03.09.2025 поступило встречное исковое заявление Предпринимателя о взыскании с Общества задолженности неустойки по договору аренды.

В суд поступило ходатайство Предпринимателя об уточнении встречного иска, в котором он просит взыскать с Общества:

1) задолженность по арендной плате за период с 01.06.2025 по 10.09.2025 в размере 547 200,75 руб.;

2) пени на сумму задолженности за период с 03.04.2025 по 01.04.2026 в размере 1253 678,34 руб.;

3) пени из расчета 1% за каждый день просрочки на сумму задолженности с 02.04.2026 по день фактической уплаты задолженности;

4) расходы по уплате государственной пошлины в размере 26 445,09 руб.;

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Ходатайство Предпринимателя об увеличении встречного иска в части неустойки удовлетворено судом.

Представитель Общества в судебное заседание явился, поддержал исковые требования, просил во встречном иске отказать. Представитель Предпринимателя поддержал встречный иск, просил в иске Обществу отказать.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела и заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) 30.03.2025 заключили договор № 01 (далее - Договор) аренды нежилого помещения 23-Н общей площадью 86,9 кв.м., кадастровый номер 78:13:0007319:3717, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный окгруг Волковское, Лиговский проспект 232, строение 1, помещение 23Н (далее - Помещение) согласно плану (Приложение 1), являющемуся неотъемлемой частью Договора.

Согласно п. 1.2 Договора сдаваемое в аренду помещение должно использоваться арендатором для размещения магазина оптовой и розничной торговли непродовольственными товарами (двери, комплектующие).

В соответствии с п. 2.1 Договора арендодатель обязался передать арендатору помещение, указанное в п. 1.1 Договора по акту приема-передачи не позднее 30 марта 2025 года в следующем состоянии: чистовая отделка.

В соответствии с п. 2.2.5 Договора арендатор обязался не производить реконструкции арендуемых помещений, переоборудования сантехники и других капитальных работ без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения производить только с письменного согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором на арендуемых площадях, не засчитываются в счет арендной платы.

В соответствии с п. 3.1 Договора арендная плата за пользование арендуемым помещением состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы составляет за период с 30 марта 2025 года по 30 мая 2025 года 0 (ноль) рублей; начиная с 31 мая 2025 года по 30 августа 2025 года 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей за один календарный месяц; начиная с 31 августа 2025 года по 28 февраля 2025 года 190 000 (сто девяносто тысяч) рублей за один календарный месяц. Переменная часть арендной платы выплачивается арендатором сверх постоянной части арендной платы.

В п. 3.2 стороны Договора согласовали, что арендатор для обеспечения своих обязательств по договору, в течение 3 дней после заключения Договора, перечисляет арендодателю обеспечительный платеж в размере 190 000 рублей.

В соответствии с п. 8.3 Договора арендатор вправе в любое время отказаться от исполнения Договора и расторгнуть его в одностороннем порядке без обращения в суд путем направления арендодателю соответствующего письменного уведомления не менее, чем за 2 (два) месяца до дня досрочного одностороннего расторжения, при этом арендатор не вправе требовать выплаты какой-либо компенсации в связи с односторонним отказом арендатора от Договора и досрочным расторжением Договора по инициативе арендатора.

Пунктом 4.8 Договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения Договора по основаниям, предусмотренным п.8.2.1-8.2.4, 8.3 Договора арендатор выплачивает арендодателю неустойку за досрочное расторжение Договора в размере 190 000 рублей, сверх неустойки арендатор компенсирует арендодателя, возникшие в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением Договора, а также выплачивает штраф за просрочку исполнения обязательств по Договору, в случае наличия такой просрочки.

Стороны 30.03.2025 подписали акт приема-передачи Помещения. Арендатором перечислил на счет арендодателя 190 000 рублей в качестве обеспечительного платежа.

Как указало Общество в иске, несмотря на факт подписания Договора, акта приема-передачи и внесения арендатором обеспечительного платежа, до момента начала фактического исполнения Договора, сторонам не удалось достичь соглашения по всем его существенным условиям. Напротив, стороны пришли к заблуждению относительно порядка его исполнения. Принимая во внимание последующее поведение арендодателя после подписания Договора до начала его фактического исполнения, по мнению Общества, между сторонами возникли неустранимые противоречия, выражающиеся в следующем. Согласно условиям Договора, арендодатель обязался передать помещение с чистовой отделкой.

Как полагает Общество, под чистовой отделкой понимается завершающая стадия любого ремонта, предполагающая, что помещение по окончании этого этапа отвечает всем эстетическим и функциональным требованиям. В понятие чистовой отделки входит полный ремонт площади помещения (отделка стен, полов, потолков, межкомнатные двери, электрические розетки и выключатели), а также полный комплект оборудования для нежилых помещений.

Как указало Общество, несмотря на наличие соответствующего условия, в момент подписания договора и акта передачи Помещение указанными признаками не обладало, что подтверждается фотографиями, сделанными во время осмотра помещения 30.03.2025.

По мнению Общества, из контекста последующей переписки сторон Договора посредством мессенджера WhatsApp (номер Ответчика +79119208620, указанный в разделе 10 Договора, начиная с 01.04.2025, т.е. незамедлительно после подписания Договора) следует, что арендатор ожидает от арендодателя исполнения обязанности, предусмотренной п.2.1.1 Договора, т.е. фактически приведения Помещения в состояние чистовой отделки, производства необходимых для этого ремонтных работ, установки минимально необходимого оборудования для осуществления деятельности, предусмотренной п.1.2 Договора. В то же время арендодатель, ссылаясь на условия Договора об обязательном согласовании с ним производства неотделимых улучшений, а также на условия Договора, согласно которым согласование ремонта арендуемых помещений происходит путем направления арендатором в адрес арендодателя проекта текущего или капитального ремонта помещения, фактически потребовал от арендатора представить технологический инженерный проект коммерческого помещения, который включает в себя точный обмер помещения, размещения коммуникаций, а также своими силами произвести заливку стяжки пола.

Таким образом, как полагает Общество, до момента начала исполнения Договора, между сторонами возникли неустранимые противоречия относительно того, чьими силами и за чей счет будет производится чистовая отделка помещения, а также какой из сторон Договора будет финансироваться разработка проекта соответствующих ремонтных работ. арендатор полагал, что при наличии в Договоре условия о передаче Помещения в состоянии чистовой отделки, соответствующие работы должны и будут производиться силами арендодателя и за его счет.

Общество 02.04.2025 направило в адрес Предпринимателя уведомление о расторжении Договора аренды в связи с нарушением п. 2.1.1 Договора и возврате обеспечительного платежа в сумме 190 000 рублей.

Предприниматель 14.04.2025 направил в адрес Общества письмо о расторжении Договора с 03.06.2025 и об отказе в возврате обеспечительного платежа в сумме 190 000 рублей со ссылкой на п. 4.8 Договора.

Не согласившись с позицией Предпринимателя, Общество обратилось с иском в арбитражный суд.

Во встречном иске Предприниматель указал, что Общество 22.03.2025 провело осмотр Помещения и 30.03.2025 после согласования всех условий подписало Договор.

В тот же день, 30.03.2025 Помещение было повторно осмотрено сторонами и передано Обществу по акту приема-передачи (далее – Акт) с ключами от Помещения, а также со всеми документами.

Как следует из Акта, Помещение передано Обществу со всеми необходимыми принадлежностями: сооружениями, коммуникациями, техническими устройствами, оборудованием, - находящимися в указанном Помещении; комнаты Помещения, сооружения, коммуникации, технические устройства, оборудование, расположенные в Помещении, находятся в технически исправном (работоспособном) состоянии, окна дверь, стены Помещения без трещин, повреждений и явных недостатков, которые могли бы препятствовать нормальному использованию Помещения; переданное Помещение соответствует условиям Договора и пригодно для использования; Помещение осмотрено, осуществлена проверка исправности сооружений, коммуникаций, технических устройств, оборудования; состояние Помещения и находящегося в нем имущества полностью удовлетворяет арендатора.

Таким образом, по мнению Предпринимателя, Договор аренды является заключенным и исполненным со стороны арендодателя, Помещение передано Обществу и принято последним без каких-либо замечаний после его неоднократного осмотра.

Через день Общество направило в адрес Предпринимателя письмо о расторжении Договора, из которого следовало, что Общество просит расторгнуть Договор со ссылкой на п. 2.1.1. Договора (арендатор обязан передать помещение по акту приема-передачи не позднее 30.03.2025 в следующем состоянии: чистовая отделка).

Общество 04.04.2025 снова направило в адрес Предпринимателя уведомление с просьбой подписать соглашение о расторжении Договора, возврате обеспечительного платежа, передачи Помещения.

Предприниматель не согласен с позицией Общества, что Договор не является заключенным и Помещение передано в ненадлежащем состоянии, а, следовательно, не согласен с требованием Общества о расторжении Договора 30.03.2025, поскольку на это не имелось правовых оснований.

Согласно п. 8.3. Договора арендатор вправе в любое время отказаться от исполнения Договора и расторгнуть его в одностороннем порядке без обращения в суд путем направления арендодателю соответствующего письменного уведомления не менее, чем за 2 (два) месяца до дня досрочного одностороннего расторжения.

Предприниматель 14.04.2025 направил Обществу ответное письмо, в котором указал, что в связи с направлением уведомления об одностороннем досрочном расторжении Договора от 02.04.2015 (п.8.3. Договора), Договор считается расторгнутым с 03.06.2025, в связи с чем предложил Обществу прибыть 02.06.2025 в 17.00 в Помещение для его возврата по акту приема-передачи; на основании п. 3.1. Договора в полном объеме исполнить обязательства по арендой плате; в связи с досрочным расторжением арендатором Договора на основании п. 8.3. Договора обеспечительный платеж в размере 190 000 руб. засчитывается в счет выплаты неустойки, предусмотренной п. 4.8. Договора.

Впоследствии Предприниматель дважды приглашал Общество на встречу (04.08.2025 и 28.08.2025) для возврата Помещения по акту приема-передачи и возврата ключей от Помещения.

Помещение и ключи от него возвращены Предпринимателю 10.09.2025, что подтверждается актом приема-передачи от 10.09.2025.

Как указал Предприниматель, в связи с невозвратом Помещения после расторжения Договора 03.06.2025, Общество обязано уплачивать арендную плату.

Согласно расчету Предпринимателя, постоянная часть арендной платы составляет:

за период с 30.03.2025 по 30.05.2025 - 0 рублей;

начиная с 31.05.2025 по 30.08.2025 – 150 000 рублей за один календарный месяц ежемесячно;

начиная с 31.08.2025 по 28.02.2026 – 190 000 рублей за один календарный месяц ежемесячно.

Согласно п. 8.6. Договора до момента подписания акта приема-передачи помещение считается находящимся в пользовании арендатора.

Согласно п. 3.4. Договора начисление арендной платы прекращается после подписания акта приема-передачи помещений от арендатора арендодателю.

Таким образом, согласно расчету Предпринимателя, задолженность по постоянной части арендной платы за период с 01.06.2025 по 10.09.2025 составила 513 000 рублей, задолженность по переменной части арендной платы за период с апреля 2025 года по 10.09.2025 - 34 200,75 рублей, всего 547 200,75 рублей.

Предприниматель произвел зачет обеспечительного платежа 190 000 рублей в счет уплаты неустойки, предусмотренной п. 4.8. Договора, в размере 190 000 рублей.

Согласно пункту 4.2 Договора в случае просрочки внесения арендной платы и других платежей по Договору могут быть начислены пени в размере 1 % за каждый день просрочки.

Согласно расчету Предпринимателя, сумма пени по состоянию на 01.04.2026 составляет 1 536 783,49 рублей, при этом Предприниматель счел разумным уменьшить требование о взыскании пени в добровольном порядке с 1% в день до 0,1% в день, что составило 153 678,34 рублей.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Предприниматель обратился в суд со встречным иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из акта от 30.03.2025, при заключении Договора стороны согласовали существенные характеристики арендуемого Помещения, акт приема-передачи Помещения подписан обеими сторонами без замечаний и возражений, арендатор согласился с состоянием принимаемого имущества.

При этом, состояние Помещения (а именно, состояние черновой отделки) было известно Обществу как во время приемки Помещения, так и до этого момента, что подтверждается представленными Обществом фотографиями.

Как пояснило Общество, поскольку Помещение передавалось арендатору в состоянии черновой отделки и ему было необходимо время на его ремонт под размещение магазина, стороны в п. 3.1. Договора установили, что постоянная часть арендной платы на период предполагаемого ремонта в период с 31.03.2025 по 30.05.2025 составляет 0 рублей.

Таким образом, подписав акт от 30.03.2025 без возражений, Общество согласилось с состоянием арендуемого Помещения, и после принятия помещения вело с Предпринимателем переписку относительно ремонтных работ.

Поскольку факт передачи арендатору Помещения в состоянии, соответствующем условиям Договора, подтверждается актом приема-передачи от 30.05.2025, суд находит несостоятельными доводы Общества о том, что оно было лишено возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Оснований для освобождения Общества от обязанности уплачивать арендную плату судом не установлено.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 8.3. Договора арендатор вправе в любое время отказаться от исполнения Договора и расторгнуть его в одностороннем порядке без обращения в суд путем направления арендодателю соответствующего письменного уведомления не менее, чем за 2 (два) месяца до дня досрочного одностороннего расторжения.

В связи с отказом 02.04.2015 Общества Договора (п.8.3. Договора), Договор считается расторгнутым с 03.06.2025.

Пунктом 1 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 2 названной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

По смыслу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды арендованное недвижимое имущество должно быть возвращено арендодателю по акту приема-передачи (возврата).

Поскольку доказательства возращения помещения арендодателю в порядке, предусмотренном Договором, ранее 10.09.2025 в материалах дела отсутствуют, Предприниматель обоснованно заявил требование о взыскании арендной платы до указанной даты.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с 01.06.2015 по 10.09.2025 составила 547 200,75 руб.

Доказательства, подтверждающие внесение арендной платы за спорный период в указанном размере, ответчик не представил.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность начисления неустойки (пеней) в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки за нарушение арендатором сроков перечисления арендной платы предусмотрена пунктом 4.2 Договора.

Расчет пени проверен судом и признан правильным.

С учетом изложенного, требование Предпринимателя о взыскании задолженности и неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно п. 4.8 Договора в случае досрочного расторжения Договора, по основаниям предусмотренным п. 8.3 Договора, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 190 000 рублей, сверх неустойки компенсирует убытки, а также выплачивает неустойку за нарушение обязательств.

Согласно п. 3.2.3 Договора арендодатель имеет право произвести зачет любого подлежащего оплате денежного обязательства, в том числе штрафа, пени, неустойки, из суммы обеспечительного платежа. Зачет штрафа, пени, неустойки и иных платежей, предусмотренных Договором, арендодатель производит путем направления соответствующего уведомления о зачете арендатору.

В связи с досрочным расторжением Договора по инициативе арендатора, Предприниматель произвел зачет обеспечительного платежа 190 000 рублей в счет уплаты неустойки, предусмотренной п. 4.8. Договора, в размере 190 000 рублей, о чем известил Общество письмом от 14.04.2025.

С учетом изложенного требование Общества о взыскании с Предпринимателя обеспечительного платежа не подлежит удовлетворению.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске общества с ограниченной ответственностью «Спецдвери и Консалтинг» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецдвери и Консалтинг» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 547 200,75 руб. задолженности, 153 678,34 руб. неустойки за период с 03.04.2025 по 01.04.2026, неустойку из расчета 1% от суммы долга за каждый день просрочки за период с 02.04.2026 по день фактической уплаты долга, 26 445,09 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецдвери и Консалтинг» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 598,91 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Парнюк Н.В.