Решение от 13 декабря 2021 г. по делу № А55-15834/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



13 декабря 2021 года

Дело №

А55-15834/2021



Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2021 года. Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2021 года.


Арбитражный суд Самарской области


в составе

ФИО1


при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фурносовой Г.А.


рассмотрев 07 декабря 2021 года в судебном заседании дело по заявлению


Общества с ограниченной ответственностью "Новый уровень"


к Администрации городского округа Тольятти

с участием третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области, ООО «СК Евроальянс»


о признании отказа незаконным


при участии в заседании


от заявителя – ФИО2 доверенность от 06.10.2021

от заинтересованного лица – не явился

от третьих лиц: 1-го – не явился, 2-го – ФИО3 доверенность от 27.01.2020

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Новый уровень" (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным полностью отказа Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти от 03.03.2021 № 1737/5.2 в заключении дополнительного соглашения о продлении срока аренды по договору аренды № 2555 от 14.02.2012 и просит обязать Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 2555 от 14.02.2012, предусматривающее увеличение срока действия договора на три года, обязать Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти направить в Арбитражный суд Самарской области сообщение об исполнении решения суда в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Администрация городского округа Тольятти (далее – администрация, заинтересованное лицо) заявила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии ее представителя, которое судом удовлетворено на основании ст. 156 АПК РФ. Администрация против заявленных требований возражает по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области в судебное заседание не явился, третье лицо извещено в порядке ст. 123 АПК РФ. Третье лицо ООО «СК Евроальянс» поддерживает позицию заявителя.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, ООО "Новый уровень" на основании договора переуступки права аренды земельного участка от 11.03.2020 после государственной регистрации приобретено право аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101173:515, право собственности на который не разграничено, площадью 30823 кв.м, категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов), разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, южнее здания, имеющего адрес: ул. Юбилейная, д. 8, по договору аренды № 2555 от 14.02.2012. (зарегистрирован 26.09.2013 за №63-63-09/127/2012-682.

На основании части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в целях реализации права арендатора на заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, общество обратилось в Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 2555 от 14.02.2012, предусматривающего увеличение срока действия такого договора на три года.

Согласно письму исх. № 1737/5.2 от 03.03.2021 Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти, обществу отказано в заключении дополнительного соглашения о продлении срока аренды по договору аренды № 2555 от 14.02.2012.

Основанием отказа администрация указывает на то, что до настоящего времени указанный земельный участок не освоен и не используется в течение 3-х лет в соответствии с видом разрешенного использования, что в силу статьи 46 Земельного кодекса РФ и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, является основанием для прекращения договорных отношений по инициативе арендодателя.

Заявитель в обоснование заявленных требований ссылается на соблюдение им условий, содержащихся в пункте 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», а именно: договор аренды земельного участка № 2555 от 14.02.2012 заключен до принятия Постановления губернатора Самарской области от 16.03.2020 № 39 "О введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV"; на дату обращения арендатора с указанным требованием (25.02.2021) срок действия договора аренды земельного участка 26.03.2021 не истек; арендодателем не заявлено требование о расторжении данного договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием - 25.02.2021 в отношении общества уполномоченным органом каких-либо протоколов о выявленных в рамках государственного земельного надзора нарушений законодательства Российской Федерации при использовании указанного земельного участка, постановлений о привлечении к административной ответственности за выявленные нарушения, не составлено.

Общество считает нарушенными администрацией положения п. 8 ст. 19 ФЗ №98-ФЗ, согласно которым, арендодатель обязан был без проведения торгов заключить соглашение, указанное в ч. 6 ст. 19 ФЗ №98-ФЗ, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении. Общество считает основания, приведенные в отказе, не предусмотренными ФЗ №98-ФЗ и не обоснованными, так как арендодателем не предпринимались попытки расторгнуть договор аренды земельного участка № 2555 от 14.02.2012 по основаниям, предусмотренным ст. 46 Земельного кодекса РФ, ст. 279, 407, 610 Гражданского кодекса РФ, а неиспользование земельного участка в целях, указанных в договоре аренды, в течение трех лет было вынужденным из-за действий органов местного самоуправления городского округа Тольятти, то есть обстоятельств, фактически исключающих такое использование.

В дополнение позиции общество поясняет, что дополнительным соглашением от 16.03.2021 к договору аренды земельного участка № 2555 исключен пункт 6.2. договора, согласно которому, договор аренды прекращается по истечении его срока. По мнению заявителя, исключение данного пункта не означает, что договор стал заключенным на неопределенный срок, так как в предмете договора, а именно в п. 1.1.1 указано, что срок аренды составляет 90 месяцев (данный пункт не исключен и является действующим).

Общество ссылается на п. 4.1.2., согласно которому, арендатор имеет право на заключение договора на новый срок с преимущественным правом по истечении срока договора, а также на п.4.2.10 договора, согласно которому, в случае не завершения строительства в установленный договором срок арендатор вправе обратиться с заявлением в мэрию г.о. Тольятти о продлении срока аренды земельного участка и разрешения на строительство, и полагает, что цель исключения пункта 6.2. как раз и была в том, чтобы устранить противоречия в договоре и после срока в 90 месяцев у арендатора было время и возможность заключить дополнительное соглашение на продление срока аренды в рамках пункта 4.2.10 данного договора, в виду того, что по этому поводу на тот момент как раз велись переговоры с арендодателем.

Общество считает договор аренды срочным, заключенным на срок 90 месяцев исходя из анализа всех пунктов договора аренды.

Причиной неиспользования участка по назначению общество указывает необходимость внесения изменений в ПЗЗ т.о. Тольятти, что было арендатором инициировано направлением соответствующих писем в мэрию, после этого неоднократно заседали комиссии под руководством главы города, на протяжении всего этого времени вносились изменения в ПЗЗ, однако в дальнейшем выяснилось, что для использования по назначению земли необходимо также изменить градостроительные зоны, что также было инициировано арендатором и только в октябре 2019 года на заседании Градостроительного совета при Губернаторе данный вопрос рассматривался. После решения данного вопроса арендатор обратился с заявлением о подготовке документации по планировке территории и в августе 2020 года было принято постановление о внесении изменений в проект межевания требуемой территории, а 18 декабря 2020 года были проведены публичные слушания и внесены изменения в ПЗЗ г.о. Тольятти. Данные изменения были опубликованы с технической ошибкой и для исправления этой ошибки требуется подготовить пакет о внесении изменений на заседание Думы.

Общество считает, что не мог использовать земельный участок по назначению по объективным причинам. По объяснениям общества, в этот же период ситуация с короновирусной инфекцией была обострена и периодические необходимые локдауны также затягивали сроки.

В обоснование возражений администрация, исходя буквального толкования пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», указывает, что в этой норме идет речь об увеличении срока действия договора аренды. Данное положение может быть применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок. Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, увеличивать нечего, поскольку срок в этом случае и так не определен, то есть арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго.

Администрация ссылается на заключенное 16.03.2021 между администрацией городского округа Тольятти и ООО «Новый уровень» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №2555 от 14.02.2012, согласно которому, стороны пришли к соглашению исключить пункт 6.2 из договора аренды земельного участка №2555 от 14.02.2012 (предусматривающий срок действия первоначального договорааренды земельного участка) и обращает внимание на то, что общество до настоящего времени продолжает пользоваться арендованным имуществом.

Администрация, ссылаясь на пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», учитывая, что договор аренды №2555 был заключен до 01.03.2015 (введены положения о предоставлении земельных участков на торгах) при наличии дополнительного соглашения от 16.03.2021 между администрацией и обществом, считает, что общество не вправе требовать заключения дополнительного соглашения в рамках п. 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ.

Суд считает необоснованными доводы заявителя исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Как следует из материалов дела, 14.02.2012 между администрацией городского округа Тольятти и ЗАО «Национальные кредитные карточки» был заключен договор №2555 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101173:515 для строительства административных зданий, гостиницы, туристического центра и здания многофункционального назначения, сроком на 90 месяцев.

Договор аренды был зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области 26.09.2013, номер государственной регистрации: 63-63-09/127/2012-682.

Пунктом 6.2 договора аренды №2555 от 14.02.2012 установлено, что договор аренды земельного участка прекращается по истечении срока его действия.

25.03.2016 между ЗАО «Национальные кредитные карточки» и ООО «СК Евроальянс» был заключен договор №37-16 переуступки права аренды указанного земельного участка.

11.03.2020 между ООО «СК Евроальянс» и ООО «Новый уровень» заключен договор переуступки права аренды земельного участка, согласно которому, прежний арендатор передает, а новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка №2555 от 14.02.2012.

Договор переуступки права аренды земельного участка зарегистрирован 25.03.2020.

16.03.2021 между администрацией городского округа Тольятти и ООО «Новый уровень» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №2555 от 14.02.2012, согласно которому, стороны пришли к соглашению исключить пункт 6.2 из договора аренды земельного участка №2555 от 14.02.2012, которой предусматривал прекращение договора аренды земельного участка по истечении срока его действия и находился соответственно в разделе 6. Расторжение договора.

Таким образом, договор аренды земельного участка №2555 от 14.02.2012 с дополнительным соглашением от 16.03.2021 к договору аренды земельного участка считается договором возобновленным на неопределенный срок.

Основание отказа, связанное с тем, что до настоящего времени указанный земельный участок не освоен и не используется в течение 3-х лет в соответствии с видом разрешенного использования, в данном случае не нарушает прав и законных интересов заявителя, т.к. администрацией инициативы по прекращению договорных отношений не проявлено и доводы администрации относительно обоснованности отказа в продлении договора аренды связаны с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды правового положения общества по договору не изменяют.

Исходя из изложенного, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины в размере 3000 руб. в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.


Руководствуясь ст. 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.


Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течение месяца с даты принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
ФИО1