Постановление от 1 февраля 2022 г. по делу № А73-7150/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-7572/2021
01 февраля 2022 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации: ФИО1, доверенность от 06.07.2021 № 70.

от Министерства обороны Российской Федерации: ФИО2, доверенность от 10.11.2020 № 207/4/64д.

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Орлан»

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2021

по делу № А73-7150/2021 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Орлан» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680001, <...>)

к федеральному государственному казенному учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680011, Хабаровский край, <...>)

третье лицо: Министерство обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 119019, <...>)

о признании недействительным пункта договора аренды, внесении изменений в договор аренды



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Орлан» (далее - ООО «Орлан», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к федеральному государственному казенному учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее - ФГКУ «ДВТУИО» МО РФ, учреждение) с иском о признании недействительным пункта 5.1 договора аренды от 01.02.2021 № 141/3/6/АИ-76 в части превышения установленной арендной платы над ее рыночной стоимостью; о внесении изменений в пункт 5.1 договора аренды, изложив его в следующей редакции: «5.1 Сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 101 118,00 руб. (НДС не облагается на основании пункта 4.1 части 2 статьи 146 НК РФ)».

Определением от 17.06.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство Обороны Российской Федерации (далее – Минобороны России).

Решением от 23.08.2021 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2021 решение от 23.08.2021 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Орлан» просит отменить постановление апелляционной инстанции. Заявитель не согласен с выводами суда, настаивая, что пункт 5.1 договора аренды от 01.02.2021 № 141/3/6/АИ-76 является недействительным в части превышения арендной платы по договору. В обоснование ссылается на проведенную оценку рыночной стоимости прав аренды на спорный объект, а также на условия, предусмотренные частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции).

В отзывах на кассационную жалобу ФГКУ «ДВТУИО» МО РФ и Минобороны России приводят свои возражения против ее доводов и просят оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В судебном заседании представители ФГКУ «ДВТУИО» МО РФ и Минобороны России поддержали позиции, приведенные в отзыве на кассационную жалобу, дав соответствующие пояснения.

ООО «Орлан» явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемого акта исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для его отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ФГКУ «ДВТУИО» МО РФ (арендодатель) и ООО «Орлан» (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления от 01.02.2021 № 141/3/6/АИ-76, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество - часть нежилого функционального помещения I, расположенного в здании «Магазин» (кадастровый номер 27:23:0051205:99) по адресу: <...>, состоящее из комнат 4-9 площадью 266,1 кв.м, для использования в соответствии с целевым назначением (в качестве нежилого).

Договор аренды от 01.02.2021 № 141/3/6/АИ-76 заключен в порядке, установленном частями 9 и 10 статьи 17.1 Закон о защите конкуренции, в соответствии с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов на основании приказа директора департамента военного имущества Министерства обороны РФ от 26.01.2021 № 175 «О согласовании ФГКУ «Дальневосточное ТУИО» сделки по передаче в аренду федерального недвижимого имущества».

Договор заключен сроком на 5 лет - с 01.02.2021 по 01.02.2026 (пункт 2.1 договора).

Сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов определена в соответствии с отчетом об оценке стоимости права аренды от 02.11.2020 № 1695/2020, изготовленным ООО «АФК-Аудит» в рамках государственного контракта, заключенного с Минобороны РФ, и составляет 184 940 руб. (пункт 5.1 договора).

Арендатор имеет право на ежегодный пересмотр ставки арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования (владения) объектом при условии изготовления отчета об оценке за счет собственных средств. В этом случае арендатор должен письменно обратиться в адрес арендодателя не позднее чем за 30 дней до даты планового ежегодного пересмотра ставки арендной платы (абзац 4 пункта 5.6.1 договора).

По акту приема-передачи от 01.02.2021 имущество передано арендатору в отсутствие каких-либо замечаний.

Ссылаясь на составленный по заказу истца отчет об оценке объекта от 30.03.2021 № 134/2021, выполненный ООО «Бизнес аудит оценка», согласно которому размер рыночной арендной платы спорного объекта без НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 101 118 руб., ООО «Орлан» направило учреждению письмо от 01.04.2021, в котором предложило внести изменения в пункт 5.1 договора от 01.02.2021 № 141/3/6/АИ-76 в части установления арендной платы исходя из ее рыночной стоимости.

В ответ на изложенное ФГКУ «ДВТУИО» МО РФ, ссылаясь на абзац 4 пункта 5.6.1 договора аренды от 01.02.2021 № 141/3/6/АИ-76, отказало в пересмотре арендной платы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Орлан» в арбитражный суд с настоящим иском.

По результатам рассмотрения спора суд первой инстанции пришел к выводу о том, что размер арендной платы, установленный в договоре от 01.02.2021 № 141/3/6/АИ-76, превышает рыночную стоимость права аренды спорного имущества, определенную отчетом об оценке № 134/2021, в связи с чем удовлетворил исковые требования ООО «Орлан» в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение от 23.08.2021 и отказывая в удовлетворении иска, исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок; арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно же части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, при заключении с арендатором договора аренды на новый срок в отношении государственного или муниципального имущества, ранее предоставленного этому арендатору по договору, заключенному по результатам проведения конкурсов или аукционов, условие договора аренды, в части размера арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Установлено, что ООО «АФК-Аудит» в рамках государственного контракта, заключенного с Минобороны РФ, произвело независимую оценку рыночной арендной платы нежилого помещения; соответствующий отчет об оценке от 02.11.2020 № 1695/2020 в установленном порядке не признан недостоверным.

Приказом директора департамента военного имущества Министерства обороны РФ от 26.01.2021 № 175 «О согласовании ФГКУ «ДВТУИО» сделки по передаче в аренду федерального недвижимого имущества» учреждению было предписано заключить с ООО «Орлан» договор аренды помещения на новый срок с установлением арендной платы в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды от 02.11.2020 № 1695/2020 в размере 184 940 руб. в месяц без учета НДС, расходов на содержание и эксплуатацию.

Во исполнение приказа от 26.01.2021 № 175 договор был заключен сторонами 01.02.2021, при этом в пункте 5.1 последнего ежемесячная арендная плата установлена в должном размере, согласно указанному отчету об оценке. Договор подписан в двустороннем порядке, нежилое помещение принято арендатором по акту приема-передачи от 01.02.2021 в отсутствие каких-либо возражений.

Принимая во внимание надлежащее выполнение императивных требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции при заключении договора аренды от 01.02.2021 № 141/3/6/АИ-76, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорный договор в части установления арендной платы (пункт 5.1) соответствует нормативным положениям действующего законодательства, в связи с чем отменил решение суда первой инстанции от 23.08.2021, отказав ООО «Орлан» в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 424 ГК РФ, пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил ссылку общества на результаты проведенной по его заказу ООО «Бизнес аудит оценка» экспертизы, указав, что договором от 01.02.2021 предусмотрена возможность ежегодного изменения размера арендной платы по заявлению арендатора. При этом на дату обращения ООО «Орлан» с настоящим иском срок изменения размера арендной платы фактически не наступил.

Нарушений либо неправильного применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы ООО «Орлан», не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа



ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2021 по делу № А73-7150/2021 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья С.Н. Новикова


Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков