Решение от 22 ноября 2023 г. по делу № А65-25390/2023

2117/2023-354336(1)


АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107 E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru http://www.tatarstan.arbitr.ru тел. (843) 533-50-00 Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г.Казань Дело № А65-25390/2023

Дата изготовления решения в полном объеме 22 ноября 2023 года Дата объявления резолютивной части 15 ноября 2023 года

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой,

при ведении аудиозаписи и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куйдиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Ахмедовой Файрузы Абдулгаяновны, г.Казань, (ОГРНИП 311169015300229, ИНН 860400079502) к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16", г.Казань, (ОГРН 1141690072523, ИНН 1659149678) о расторжении договора аренды № 07-05/20 недвижимого имущества от 07.05.2020 и возврате помещения истцу

с участием:

от истца – представитель Гарипов Р.Ф., по доверенности от 12.04.2023, паспорт, диплом;

от ответчика – представитель Бекеев А.И. по доверенности от 06.06.2023, паспорт, диплом; после перерыва представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ахмедова Файруза Абдулгаяновна, г. Казань, (далее по тексту – истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16", г.Казань, (далее по тексту – ответчик) о расторжении договора аренды № 07-05/20 недвижимого имущества от 07.05.2020 и возврате помещения истцу.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца ходатайствует о приобщении к материалам дела выписок со счета за период с августа 2020 года по октябрь 2023 года, копии вручены представителю ответчика.

На основании ст. 159, ч.ч.3,5 ст.184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан выносит протокольное определение об удовлетворении ходатайства представителя истца о приобщении выписок со счета за период с августа 2020 года по октябрь 2023 года к материалам дела.

В суд от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, истец получил. Представитель истца просит приобщить письмо к материалам дела.

Представитель истца заявленные требования поддерживает. Представитель ответчика исковые требования не признает.

Представитель истца поясняет, что с октября 2022 года платежи вносились вовремя, просрочек не было.

Представитель ответчика поясняет, что периоды нарушений, обозначенные истцом, были, просрочка составила незначительное время, истец предоставлял письма, где увеличивал арендную плату неоднократно, истец пытается таким образом изменить условия договора в части увеличения арендной платы, договором предусмотрена индексация 5 %, а истец сразу повысил арендную плату на 35%.

Суд объявляет в судебном заседании от 09.11.2023 перерыв на основании ст. 163 АПК РФ на 15.11.2023 на 13 час. 50 мин.

Объявление о перерыве размещено на официальном сайте и информационном стенде Арбитражного суда Республики Татарстан.

После перерыва, 15.11.2023 судебное заседание продолжено 15.11.2023 в том же составе суда, в отсутствии представителя ответчика.

Представитель истца исковые требования поддерживает.

Из материалов дела следует, что 07.05.2020 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 07-05/20 с учетом дополнительного соглашения от 01.02.2021, в отношении нежилого помещения, площадью 896,6 кв. м, расположенного по адресу: РТ, Пестречинский район, д. Куюки, ул. Олимпийская, д. 6, для организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией (далее - договор).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата составляет 334,60 руб. (без НДС) в месяц за 1 кв. м общей площади нежилого помещения. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии. Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора учета. Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления, включена в арендную плату.

Акт приема-передачи подписан сторонами 30.06.2020.

Акт начала коммерческой деятельности подписан сторонами 06.08.2020, исчисление арендной платы по условиям пункта 3.2 договора производится с 06.08.2020.

Срок аренды устанавливается 7 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 5.1 договора).

Согласно подпункту 4.4.3 пункта 4.4 договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях: если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора.

В соответствии с пунктом 3.3 договора оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами. Расчетным периодом начисления арендной платы является календарный месяц.

В обоснование исковых требований истец указал, что арендатор нарушил срок внесения арендной платы более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора: за июль 2021 года оплата поступила 26.07.2021 (просрочка составила 13 дней с учетом ст.193 ГК РФ); за август 2021 года оплата поступила 30.08.2021 (просрочка составила 19 дней); за сентябрь 2021 года оплата поступила 24.09.2021 (просрочка составила 13 дней); за ноябрь 2021 года оплата поступила 26.11.2021 (просрочка составила 15 дней).

Письмом от 26.06.2023 № 17 арендодатель направил арендатору предложение об изменении арендной платы, установив ее в размере 650 кв.м. за 1 кв. м. либо досрочно расторгнуть договор, в связи с имевшими место ранее нарушениями сроков оплаты.

Письмом от 19.07.2023 № 27 арендодатель в связи с неполучением ответа на письмо от 26.06.2023 № 17 предложил расторгнуть договор с 01.09.2023 и обсудить дату освобождения помещения.

Оставление требований истца без исполнения явилось основанием обращения истца в суд с исковыми требованиями о расторжении договора аренды № 07-05/20 недвижимого имущества от 07.05.2020 и возврате помещения истцу.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с положениями статьей 307-309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Согласно положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленные требования по существу исходя из фактических правоотношений.

Исследовав представленные в материалы дела выписки со счетов, судом установлено, что арендатором неоднократно нарушались условия договора о сроках оплаты арендной платы в обозначенный истцом период.

Статья 450 ГК РФ устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только

после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального содержания подпункта 4.4.3 пункта 4.4 следует, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в случае если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора.

Нарушение арендатором сроков оплаты арендной платы более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора имели место в 2021 году, далее ответчиком нарушения сроков оплаты, с учетом п.3.3 договора, допущено не было.

О расторжении договора истцом заявлено в письме от 26.06.2023, т.е. спустя полтора года, в случае несогласия ответчиком с изменением условия договора в части увеличения арендной платы.

При этом суд учитывает, что пунктом 3.5 договора (в редакции протокола согласования разногласий) предусмотрена индексация арендной платы в размере равном индексу инфляции за предыдущий год аренды, но не более 5%, в одностороннем порядке, начиная со второго года аренды, но не чаще одного раза в год.

Дополнительным соглашением от 26.04.2021 стороны изменили размер арендной платы, установив с 01.06.2021 размер месячной постоянной части арендной платы в сумме 315 002 руб. 36 коп.

Дополнительным соглашением от 13.04.2022 стороны изменили размер арендной платы, установив с 01.06.2022 размер месячной постоянной части арендной платы в сумме 330 752 руб.

Дополнительным соглашением от 28.02.2023 стороны изменили размер арендной платы, установив с 01.05.2023 размер месячной постоянной части арендной платы в сумме 347 289 руб.

Письмом № 52 от 16.10.2023 истец в очередной раз обратился к ответчику с предложением урегулировать спор по настоящему делу, установив размер ежемесячной арендной платы в размере 800 руб. за 1 кв. м. с последующим отказом истцом от требований о расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что настоящий спор инициирован арендодателем с целью преодоления условий договора об изменении размера постоянной части арендной платы, о чем свидетельствует наличие нарушений условий об арендной

плате в 2021 году и альтернативы - предложения о расторжении договора в 2023

году при не достижения с ответчиком соглашения об изменении размера арендной платы.

Таким образом, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению. Расходы по оплате государственной пошлины возмещению истцу не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный

суд Республики Татарстан.

Судья Г.Н. Мурзаханова