Решение от 31 марта 2018 г. по делу № А32-30985/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции



дело №А32-30985/2017


г. Краснодар «31» марта 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 24 января 2018 года.


Решение суда в полном объеме изготовлено 31 марта 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-30985/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Перспектива Плюс» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к администрации муниципального образования город Новороссийск, управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск


о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства,


при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, управления архитектуры и градостроительства администрации город Новороссийск,


при участии в судебном заседании представителя ООО «Перспектива Плюс» - ФИО1 (по доверенности от 10.07.2017), представителя администрации муниципального образования город Новороссийск, управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск – ФИО2 (по доверенностям от 27.12.2017), представителя управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск – ФИО3 (по доверенности от 29.12.2017),



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Перспектива Плюс» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее – администрация), управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город Новороссийск о признании незаконным решения от 11.05.2017 №15-1-2-3640/17 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305001:5 общей площадью 1926 кв. м, расположенного по адресу: <...> Адмирала ФИО4, район памятника «Катер», для проектирования и строительства объекта нежилого назначения (объект общественного питания), а также об обязании администрации предоставить в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305001:5 площадью 1926 кв.м, для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года.

В отзыве администрация сослалась на отсутствие государственной регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства, что препятствует, по мнению администрации, предоставлению земельного участка в аренду на новый срок.

Определением от 16.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Определением от 04.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено управление архитектуры и градостроительства администрации город Новороссийск.

В судебном заседании, состоявшемся 24.01.2018, представитель общества просил заявленные требования удовлетворить. Представители администрации, управления имущественных и земельных отношений администрации, управления архитектуры и градостроительства администрации против удовлетворения заявленных требований возражали. Управление Росреестра по Краснодарскому краю, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, явки представителей не обеспечило.

В судебном заседании 24.01.2018 на вопрос суда представитель администрации не признал наличие предварительной публикации в средствах массовой информации о предстоящем предоставлении земельного участка в аренду под строительство, представитель общества настаивал на отсутствии необходимости в какой-либо предварительной публикации о предоставлении земельного участка в процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

Представитель администрации также сослался на невнесение арендных платежей, наличие непогашенной задолженности.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, общество на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305001:5 общей площадью 1926 кв. м, расположенного по адресу: <...> Адмирала ФИО4, район памятника «Катер», для завершения строительства расположенного на данном участке объекта.

В письме от 11.05.2017 №15-1-2-3640/17 управление имущественных и земельных отношений администрации отказало в предоставлении в аренду однократно сроком на три года для завершения строительства указанного земельного участка без проведения торгов, поскольку право собственности общества на расположенные на участке незавершенные строительством объекты не зарегистрированы.

Не согласившись с данным отказом, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд не может согласиться с приведенным администрацией обоснованием отказа в предоставлении земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, для завершения строительства.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 №305-ЭС17-7338 по делу №А41-27734/2016 указано следующее: «В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент обращения общества с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора».

В Определении от 27.06.2017 по делу №305-ЭС17-2608 Верховный Суд Российской Федерации привел следующее толкование приведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации: «согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации».

Поскольку в настоящем случае договор аренды спорного земельного участка был заключен 06.07.2010, государственная регистрация права собственности арендатора на объект незавершенного строительства не является определяющей.

Вместе с тем, судом установлено следующее.

Договор аренды от 06.07.2010 №4700004722 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305001:5 был заключен в порядке установленной Земельным кодексом Российской Федерации процедуры предварительного согласования места размещения объекта.

Однако доказательств публичного информировании населения о предстоящем предоставлении земельного участка в аренду для строительства материалы дела, в том числе, после неоднократного предложения судом предоставить соответствующие доказательства, не содержат.

Представитель администрации, несмотря на неоднократные предложения суда предоставить публикацию в средствах массовой информации о наличии свободного земельного участка, такую публикацию не представил, так же как не предоставило такую публикацию о предстоящем предоставлении земельного участка и общество.

При этом определением от 26.09.2017 суд обязал администрацию представить документы, подтверждающие соблюдение публичной процедуры предоставления земельного участка в аренду, в том числе, публикацию в средствах массовой информации о наличии свободного земельного участка.

Однако из представленных администрацией документов наличие такой публикации не усматривается. Не подтвердило наличие такой публикации и общество, несмотря на неоднократное отложение судебных заседаний.

Между тем, отсутствие публикации в средствах массовой информации о предстоящем предоставлении земельного участка в аренду для строительства в рамках процедуры предварительного согласования места размещения объекта рассматривается в арбитражной практике как влекущее недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.09.2015 по делу №А32-14767/2014).

Арбитражным судом также установлено следующее.

В соответствии с письменными пояснения управления архитектуры и градостроительства администрации, предоставленными на основании определения арбитражного суда, на дату заключения договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305001:5, расположенный по адресу: <...> район памятника «Катер», генеральным планом городского округа муниципального образования город Новороссийск, утвержденным решением городской Думы от 08.09.2005 №97, был выделен в зону «Зеленые насаждения общего пользования».

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 03.10.2017 по делу №307-КГ17-5121, в соответствии с частью 6 статьи 23 Градостроительного кодекса к генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт. Статьей 35 Градостроительного кодекса установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 08.09.2017 по делу №А32-17929/2016 высказана следующая позиция: «Градостроительным законодательством закреплен принцип первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки. Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности. Таким образом, если правила застройки и землепользования не соответствуют генеральному плану, названные правила подлежат применению только в той части, которая не противоречит документу территориального планирования муниципального образования. При наличии указанных противоречий судам следовало исходить из того, что приоритет имеет документ территориального планирования муниципального образования (генеральный план города Краснодара). В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13)».

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 №15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 №15248/10). Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 №727/13).

Таким образом, спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования, не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях строительства объекта нежилого назначения.

Аналогичная правовая позиция выражена в решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2017 по делу №А32-15406/2016, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2017 по делу №А32-15406/2016, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.07.2017 по делу №А32-15406/2016 (Определением Верховного Суда Российской Федерации от 26.10.2017 №308-ЭС17-15172 отказано в передаче дела №А32-15406/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства), в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2017 по делу №А32-19616/2017, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения договора аренды земельного участка) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 06.07.2010 №4700004722 как направленного на предоставление в аренду земельного участка, расположенного на землях общего пользования в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Новороссийск.

Последующее отнесение спорного земельного участка к зоне делового, общественного и коммерческого назначения в соответствии с генеральным планом городского округа муниципального образования город Новороссийск, утвержденным решением городской Думы от 22.11.2011 №158, не устраняет недействительности договора аренды земельного участка, поскольку действительность сделки определяется на дату её совершения, и изначально недействительная в силу ничтожности сделка не может быть исцелена в результате последующего изменения обстоятельств, в том числе, изменения генерального плана муниципального образования.

Поскольку договор аренды земельного участка от 06.07.2010 №4700004722 является недействительной (ничтожной) сделкой, общество не является субъектом права на предоставление земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов для завершения строительства расположенного на участке объекта.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Перспектива Плюс» (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по заявлению в размере 3 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья А.Л. Назыков