Решение от 5 июня 2018 г. по делу № А59-1639/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Южно-Сахалинск №А59 –1639/2018

05 июня 2018 года


Резолютивная часть решения суда объявлена 29.05.2018, решение суда в полном объеме изготовлено 05.06.2018.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Поповой Н.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фурсиной А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Тайгер Сахалин» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка № 590 от 22.12.2014,

при участии представителя истца ФИО1 (председателя Комитета по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ»), личность установлена по паспорту,

в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» (далее – Истец, Комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Тайгер Сахалин» (далее – Ответчик, ООО «Тайгер Сахалин»), в котором просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № 590 от 22.12.2014.

Определением суда от 26.03.2018 указанное исковое заявление принято к производству суда, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 17.04.2018, затем назначено к судебному разбирательству на 22.05.2018. В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлен перерыв до 29.05.2018

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении определения суда от 26.03.2018, что в силу ч. 6 ст. 121 АПК РФ является надлежащим извещением о дате, времени и месте судебного заседания.

В представленном отзыве ответчик выразил свое несогласие с заявленными исковыми требованиями, указав на то, что земельный участок не использовался по назначению вследствие неисполнения Комитетом своих обязательств по муниципальным контрактам № 0161300000815000130-0148901-01 «Приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве в МО «Тымовский городской округ» от 20.07.2015, № 0161300000815000129-0148901-01 «Приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве в МО «Тымовский городской округ» от 20.07.2015 и № 0161300000815000128-0148901-02«Приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве в МО «Тымовский городской округ» от 23.07.2015.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст.606, п.1 ст.607, ст.608, п.п.1,2 ст.614 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из материалов дела, 29.09.2014 между Комитетом и ООО «Тайгер Сахалин» заключен договор № 2 о развитии застроенной территории, расположенной по адресу: Сахалинская область, пгт. Тымовское, земельный участок, ограниченный улицами Пионерская, Кировская, Торговая (далее – договор № 2).

В силу п. 1.1 договора № 2 Застройщик (ООО «Тайгер Сахалин») обязался в установленный договором срок своими силами и за свой счет или с привлечением других лиц осуществить развитие застроенной территории, расположенной по адресу Сахалинская область, р-н Тымовский, пгт. Тымовское, земельный участок, ограниченный улицами Пионерская, Кировская, Торговая, площадь земельного участка 28000 кв.м, и выполнить обязательства, установленные договором, а Комитет обязался создать необходимые условия для выполнения обязательств по настоящему договору.

В приложении № 2 к договору № 2 указан перечень жилых домов, находящихся в муниципальной собственности и подлежащих сносу, расположенных (на дату заключения договора) в границах застроенной территории, развитие которой является предметом договора.

В приложении № 3 указан перечень жилых помещений, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из квартир, расположенных на территории, определенной под развитие в пгт. Тымовское, в границах земельного участка, ограниченного улицами Пионерская, Кировская, Торговая.

Приложением № 4 к договору № 2 установлен План-график выполнения обязательств сторон настоящего договора.

В п. 3.1 договора № 2 перечислены обязанности застройщика, в частности, согласно п. 3.1.1 – 3.1.9 застройщик обязуется:

- уплатить денежные средства с учетом НДС в размере, указанном в п. 2.1 в качестве оплаты права на заключение настоящего договора в течение 10 рабочих дней со дня подписания договора о развитии застроенной территории;

- подготовить своими силами и за свой счёт и (или) с привлечением других лиц проект планировки застроенной территории, определённой в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 настоящего Договора, включая проект (план) межевания этой территории, в соответствии с требованиями, указанными в статье 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с положениями градостроительного регламента и местных нормативов градостроительного проектирования;

- создать своими силами, либо приобрести за свой счет или с привлечением других лиц, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения, не признанные аварийными и ветхими. Жилые помещения необходимы для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений в многоквартирных домах, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на территории, определённой под развитие, в соответствии с приложением № 3 к настоящему Договору. Передача жилых помещений в муниципальную собственность оформляется отдельными договорами;

- на основании решения комитета по управлению муниципальной собственностью, принятого в соответствии с жилищным законодательством:

1. уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения, находящиеся в частной собственности, в многоквартирных домах, указанных в приложении № 3 к настоящему договору, и земельные участки, на которых расположены эти дома;

2. уплатить выкупную цену за земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, указанные в приложении № 3 к настоящему Договору;

3. либо по соглашению с собственниками изымаемых жилых помещений предоставить взамен изымаемых другие жилые помещения с зачетом их стоимости в выкупную цену, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.3. настоящего договора. Срок предоставления жилых помещений взамен изымаемых установлен в приложении № 4 к настоящему договору.

- после выполнения обязательств, определенных пунктами 3.1.1 – 3.1.4 настоящего договора, земельный участок на основании заявления предоставляется застройщику бесплатно в собственность или в аренду в соответствии с нормативным правовым актом о предоставлении земельного участка. Земельный участок предоставляется застройщику без проведения торгов. Застройщик за свой счет обеспечивает подготовку для государственного кадастрового учета землеустроительной документации сформированных земельных участков, в том числе земельных участков в составе территорий общего пользования (в случае их образования в границах застроенной территории, определенной в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 настоящего договора), а также государственный учет сформированных земельных участков.

- на основании утверждённых в составе документации по планировке территории градостроительных планов земельных участков подготовить проектную документацию и осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в т. ч. осуществить строительство объектов инженерной инфраструктуры, предназначенной для обеспечения застроенной территории;

- заключить с организациями коммунального комплекса публичные договоры на подключение построенных объектов капитального строительства к сетям инженерно- технической инфраструктуры в соответствии с техническими условиями подключения объектов капитального строительства в границах застроенной территории;

- провести необходимые мероприятия и подготовку документов для получения разрешений на ввод в эксплуатацию объектов, ответственность за строительство которых несёт Застройщик в соответствии с утверждённой документацией по планировке застроенной территории, определённой в соответствии с пунктами 1.1 - 1.2 настоящего Договора;

- предоставлять Комитету по запросу информацию и документы, необходимые для осуществления контроля выполнения условий настоящего Договора, в том числе сроков исполнения обязательств Застройщика в соответствии с планом-графиком, содержащимся в приложении № 4 к настоящему Договору.

22.12.2014 года на основании Распоряжения Комитета от 22.12.2014 №752 «О предоставлении земельного участка в аренду ООО «Тайгер Сахалин» для малоэтажного строительства в пгт. Тымовское, ограниченного улицами Пионерская, Кировская, Торговая», между Комитетом и ООО «Тайгер Сахалин» заключен договор аренды земельного участка № 590 (далее – договор аренды земельного участка №590), по которому Арендодатель (Комитет) обязался предоставить Арендатору (ООО «Тайгер Сахалин») за плату во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок из земель категории «земли населённых пунктов», имеющий кадастровый номер: 65:19:0000031:333, площадью 20765,0 кв.метров, местоположение: Сахалинская область, р-н Тымовский, пгт. Тымовское, участок ограничен улицами Пионерская, Кировская, Торговая.

Согласно п. 2 договора аренды земельного участка №590 целевое использование земельного участка: для малоэтажного жилищного строительства. Приведенное описание целей использования участка является окончательным, именуется в дальнейшем «Разрешённым использованием». Срок использования участка устанавливается на период действия Договора № 2 «О развитии застроенной территории, расположенной по адресу: Сахалинская область, пгт. Тымовское, земельный участок, ограниченный улицами Пионерская, Кировская, Торговая» от 29.09.2014.

На основании передаточного акта от 22.12.2014 земельный участок передан от Комитета обществу с ограниченной ответственностью «Тайгер Сахалин».

Из вышеизложенных обстоятельств следует, что договор аренды земельного участка №590 был заключен на период действия договора № 2 от 29.09.2014 «О развитии застроенной территории, расположенной по адресу: Сахалинская область, пгт. Тымовское, земельный участок, ограниченный улицами Пионерская, Кировская, Торговая» (договор №2).

Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Пунктами 3, 6 части 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что существенными условиями договора, в числе прочих, является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки.

Пунктами 4.1, 4.2 договора № 2 установлено, что договор считается заключенным с даты его подписания сторонами и действует в течение срока реализации договора до полного исполнения сторонами обязательств, но не более двух лет с момента его заключения.

Согласно п. 7.2 договора № 2 Комитет вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае неисполнения застройщиком обязательств, предусмотренных к исполнению застройщиком согласно п. 3.1 настоящего договора.

Из обстоятельств дела следует, что в связи с неиспользованием земельного участка по его целевому назначению в течение года и неисполнением ООО «Тайгер Сахалин» пункта 3.1 договора № 2 23.06.2017 Комитет направил в адрес ООО «Тайгер Сахалин» уведомление о расторжении договора № 2 и договора аренды земельного участка № 590, приложив дополнительные соглашения о расторжении указанных договоров, в котором Комитет просил ответчика в добровольном порядке соглашения о расторжении договоров и вернуть по одному экземпляру в адрес Комитета. Одновременно Комитет в данном уведомлении предупреждал ответчика о возможности расторжения в судебном порядке.Данное уведомление получено ответчиком 26.06.2017.

30.01.2018 в адрес ответчика Комитетом было направлено уведомление, в котором указано на принятое Комитетом решение об одностороннем отказе от исполнения договора № 2. Также Комитет указал, что данное решение вступает в силу и договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении 30 дней с момента получения ответчиком уведомления.

Указанное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора № 2 получено ответчиком 05.02.2017, о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении.

В соответствии с частью 9 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи; неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, или в соответствии с частью 7 настоящей статьи новыми правообладателями земельных участков обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также пунктами 1 и 2 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором; в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.

Таким образом, с учетом установленного 30 - дневного срока с момента получения ответчиком уведомления об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора договор № 2 расторгнут в одностороннем порядке 06.03.2018.

Данный односторонний отказ Комитат от исполнения договора №2 ответчиком не обжаловался.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку после расторжения договора №2, на период действия которого был заключен договор аренды земельного участка №590, ООО «Тайгер Сахалин» продолжало пользоваться земельным участком , то с 06.03.2018 договор аренды земельного участка №590 считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 16 договора аренды земельного участка №590 предусмотрено, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон, заключаемому в письменной форме, за исключением положений, установленных пунктом 25 настоящего договора, а также в случае возобновления договора на неопределённый срок.

В соответствии с п.п. 18, 18.1 договора аренды земельного участка №590 он может быть досрочно расторгнут Арендодателем в случае:

- нарушения Арендатором существенных условий настоящего договора, предусмотренных подпунктами 13.1. - 13.7 договора, в частности, которыми предусмотрено:

1. Использовать земельный участок в соответствии с «Разрешенным использованием»;

2. Надлежащим образом выполнять все условия настоящего договора;

3. Своевременно и в полном объёме, в соответствии с пунктами 5-8, 10 настоящего договора, вносить арендную плату;

4. Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик арендуемого участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнению территории;

5. Не препятствовать юридическим лицам, осуществляющим на основании соответствующего решения уполномоченного органа власти геодезические, геологоразведочные, землеустроительные и другие исследования и изыскания, в проведении этих работ;

6. Обеспечить Арендодателю, органам государственного и муниципального контроля за использованием и охраной земель, свободный доступ на арендуемый земельный участок;

7. Выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации городских подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п. и не препятствовать их ремонту и обслуживанию.

- не использования Арендатором земельного участка в течение 2-х месяцев подряд;

- в других случаях, установленных законодательством Российской Федерации.

Как указывалось ранее, 23.06.2017 Комитет направил в адрес ООО «Тайгер Сахалин» уведомление (исх.№ 220 от 23.06.2017) о расторжении договора аренды земельного участка № 590, приложив дополнительное соглашение о расторжении договора в добровольном порядке. Указанное письмо ответчиком получено 26.06.2017, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении, то есть совершил действия по досудебному порядку урегулирования спора, однако меры со стороны ответчика к добровольному расторжению договора не приняты.

Учитывая, что договор № 2 о развитии застроенной территории расторгнут в одностороннем порядке, земельный участок по целевому назначению ответчиком не используется (жилищное строительство не осуществляется), с учетом приведенных норм действующего законодательства и с учетом положений п. 3 договора аренды основания пользования земельным участком у ответчика настоящее время отсутствуют.

Доводы ответчика о неиспользовании земельного участка по назначению в связи с неисполнением Комитетом своих обязательств по муниципальным контрактам № 0161300000815000130-0148901-01 от 20.07.2015, № 0161300000815000129-0148901-01 от 20.07.2015 и № 0161300000815000128-0148901-02 от 23.07.2015, судом отклоняются, поскольку, как следует из обстоятельств дела и подтверждено письменными материалами, перечисленные контракты расторгнуты по инициативе Комитета по причине того, что по состоянию принятия решения об одностороннем отказе от контрактов (17.02.2017) фактически работы застройщиком не завершились, место исполнения контрактов находилось на нулевом этапе. Решения об одностороннем отказе от указанных контрактов вступили в законную силу и опубликованы на официальном сайте закупок в установленном законом порядке.

В этой связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Комитета и расторжении договора аренды земельного участка № 590 от 22.12.2014, заключенного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» и ООО «Тайгер Сахалин».

Поскольку истец, в силу ст.333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты государственной пошлины, суд на основании ст.110 АПК РФ взыскивает с ответчика в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Комитета по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 590 от 22.12.2014, заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» и обществом с ограниченной ответственностью «Тайгер Сахалин».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тайгер Сахалин» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.


Судья Н.Н.Попова