Решение от 1 июня 2021 г. по делу № А19-4757/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-4757/2021

01.06.2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25.05.2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 01.06.2021 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Зарубиной Т.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Королевой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 665830, <...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИОТЕХНО" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 665821, <...>)

об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов,

в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

установил:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ АНГАРСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИОТЕХНО" (далее – ответчик, ООО «Биотехно») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040702:9, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, район пересечение улиц Алешина и Прибрежной, в микрорайоне 36, путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену в размере 82 418 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что ответчику в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 38:26:040702:7, в порядке пп. 2 п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства спорного объекта незавершенного строительства: ответчиком право на однократное предоставление земельного участка с кадастровым номером 38:26:040702:7 для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, без проведения торгов было реализовано, строительство спорного объекта недвижимого имущества не завершено. Поскольку иные основания для использования земельного участка с кадастровым номером 38:26:040702:7 у ответчика отсутствуют, истец, в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик исковые требования признал, в порядке пункта 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил письменное признание иска, подписанное директором ФИО1

В судебное заседание явка сторон, извещенных надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обеспечена не была.

Дело рассматривается в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон по имеющимся материалам.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, выслушав сторон, арбитражный суд установил следующее.

12.05.2011 между администрацией Ангарского муниципального образования (арендодатель) и ООО «Биотехно» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 8564, в соответствии с условиями которого (пункт 1.1) арендодатель из земель населённых пунктов предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (участок), площадью 16740 кв.м., с кадастровым номером 38:26:040702:7, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, район пересечения улиц Алешина и Прибрежной, в микрорайоне 36, для строительства административно-торгового центра, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору.

Срок аренды участка устанавливается с 04.05.2011 по 04.05.2014 (пункт 2.1 договора).

По Акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 38:26:040702:7 был передан арендодателем арендатору.

Право аренды по указанному договору зарегистрировано в установленном порядке.

Впоследствии, 07.11.2012 на объект незавершенного строительства (степень готовности 90%), расположенный по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, район пересечения улиц Алешина и Прибрежной в микрорайоне 36, кадастровый номер 38:26:040702:9 зарегистрировано право собственности ООО «Биотехно» (выписка из ЕГРН).

02.06.2014 между администрацией Ангарского муниципального образования (арендодатель) и ООО «Биотехно» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 98/14, по условиям которого арендодатель из земель населенных пунктов предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 16740 кв.м., с кадастровым номером 38:36:040702:7, находящийся по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, район пересечения улиц Алешина и Прибрежной, в микрорайоне 36 для строительства административно-торгового центра в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору (пункт 1.1).

Срок аренды до 10.11.2014 года (пункт 2.1).

Право аренды по указанному договору зарегистрировано в установленном порядке.

По Акту приема-передачи от 02.06.2014 земельный участок с кадастровым номером 38:26:040702:7 был передан арендодателем арендатору.

Дополнительным соглашением от 18.09.2014 срок договора аренды земельного участка № 98/14 продлен до 10.11.2017.

31.08.2017 между администрацией Ангарского муниципального образования (арендодатель) и ООО «Биотехно» (арендатор) заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 02.06.2014 № 98/14, в соответствии с которым арендатор передает, а арендодатель принимает из земель населенных пунктов земельный участок площадью 16740 кв.м., с кадастровым номером 38:26:040702:7, находящийся по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, район пересечения улиц Алешина и Прибрежной, в микрорайоне 36 для строительства административно-торгового центра.

По акту приема передачи арендатор передал арендодателю земельный участок с кадастровым номером 38:26:040702:7.

31.08.2017 между администрацией Ангарского муниципального образования (арендодатель) и ООО «Биотехно» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 227/2017, по условиям которого арендодатель из земель населенных пунктов предоставляет, а арендатор принимает в аренду для завершения строительства земельный участок, площадью 16740 кв.м., с кадастровым номером 38:36:040702:7, находящийся по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, район пересечения улиц Алешина и Прибрежной, в микрорайоне 36 для строительства административно-торгового центра в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору (пункт 1.1).

Срок аренды участка устанавливается по 27.08.2020 (пункт 2.1 договора).

По Акту приема-передачи от 31.08.2017 земельный участок с кадастровым номером 38:26:040702:7 был передан арендодателем арендатору.

Право аренды зарегистрировано в установленном порядке 19.09.2017.

Как указал истец, земельный участок с кадастровым номером 38:26:040702:7, предоставлялся ответчику в порядке подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства спорного объекта незавершенного строительства.

Поскольку ответчиком право на однократное предоставление земельного участка с кадастровым номером 38:26:040702:7 для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, без проведения торгов было реализовано, строительство спорного объекта недвижимого имущества не завершено, а иные основания для использования земельного участка с кадастровым номером 38:26:040702:7 у ответчика отсутствуют, истец, в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соответственно, задачи судопроизводства выполняются при рассмотрении и разрешении арбитражным судом в порядке, установленном законом, отнесенных к его ведению споров. Наличие между сторонами спора является одним из условий для его разрешения в судебном порядке.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются наличие у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта нарушения последних именно ответчиком.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В статье 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации установлен порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.

Статья 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается истец в обоснование своих требований, введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ).

В пункте 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ указано, что положения статьи 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Договор аренды № 227/2017, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 38:36:040702:7 передан ООО «Биотехно» для завершения строительства объекта недвижимости и заключен 31.08.2017, т.е. после даты вступления в силу положений статьи 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается и не оспорено сторонами, что на земельном участке с кадастровым номером 38:36:040702:7 строительство объекта не завершено.

Факт нахождения земельного участка 38:36:040702:7 в муниципальной собственности также никем не оспорен.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для строительства спорного объекта реализовано ООО «Биотехно» путем заключения договора аренды земельного участка от 31.08.2017, строительство объекта недвижимости которым не закончено.

Срок договора аренды согласован сторонами с по 27.08.2020 (пункт 2.1 договора).

Несмотря на заключение договора аренды земельного участка от 31.08.2017, в период его действия фактически ответчиком действия по строительству не проводились.

Достаточных доказательств, соответствующих положениям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) в дело не представлено.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, срок действия договора аренды земельного участка истек 27.08.2020, установленные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ответчика права на последующее продление арендных правоотношений.

Договор аренды заключался с конкретной целью: завершения строительства.

Иных оснований для использования земельного участка ответчиком не приведено, а действующим законодательством в данном случае не предусмотрено.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

Законом № 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов ( пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3Федерального закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Поскольку стороны при заключении договора, руководствуясь статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, исключили возможность возобновления его на неопределенный срок, оснований полагать, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, не имеется.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 31.08.2017 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожения имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Пункт 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В материалы дела представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040702:9, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, район пересечения улиц Алешина и Прибрежной. в микрорайоне 36. № 1790/8-1, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта составляет 82 418 000 руб.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Правила № 1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 правил).

Таким образом, право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено правилами № 1299.

В силу предписаний статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного Закона.

Учитывая изложенную норму права, поскольку истец не является субъектом оценочной деятельности, но в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства администрация может выступать только инициатором (заказчиком) такой оценки.

Ответчик указанные обстоятельства не оспорил, в порядке части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил письменное признание иска.

Признание иска не противоречит закону, не нарушает права третьих лиц, в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято судом.

Согласно положениям статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств, при этом в соответствии с частью 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

Оценив установленные при рассмотрении дела фактические обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства в совокупности, принимая во внимание подлежащие применению нормы права, исковые требования подлежат удовлетворению.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона.

В связи с изложенным и на основании статей 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Изъять у ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИОТЕХНО" (ОГРН <***>, ИНН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040702:9, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, район пересечение улиц Алешина и Прибрежной, в микрорайоне 36, путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену в размере 82 418 000 руб.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИОТЕХНО" в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.


Судья Зарубина Т.Б.