Решение от 31 марта 2019 г. по делу № А56-139150/2018

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-139150/2018
31 марта 2019 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 31 марта 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ранга О.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: акционерное общество международная холдинговая компания «Генеральная ассамблея» (адрес: Россия 193318, Санкт-Петербург, пр. Пятилеток, д. 16, корп. 1, лит. «А», ОГРН: 1037825012060, ИНН 7812047189, дата регистрации 07.09.1992);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. «Б», ОГРН: 1027809244561, ИНН 7832000076, дата регистрации 28.06.1991);

о признании сделки недействительной

при участии

- от истца: не явился, извещен

- от ответчика: ФИО1 (по доверенности от 26.12.2018)

установил:

Акционерное общество международная холдинговая компания «Генеральная ассамблея» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании недействительной односторонней сделки, оформленной уведомлением Комитета от 08.08.2018 №58229-25 об отказе от договора от 16.01.1995 № 161.2т1 краткосрочной аренды земельного участка.

Истец в настоящее судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) проводит заседание в его отсутствие.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения мэра Санкт-Петербурга № 946-р от 25.11.1993 «О строительстве универсама севернее улицы Новоселов в квартале 19, корпус 26» между Комитетом и АОЗТ "Генеральная ассамблея" (правопредшественник Общества) заключен договор краткосрочной аренды № 161.2т1 от 16.01.1995 земельного участка площадью 7492 кв.м., расположенного в квартале 19 корпуса 26 севернее улицы Новоселов для строительства универсама сроком до 31.12.1995.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 4 статьи 13 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде упомянутый договор аренды продлевался на тот же срок (один год), а затем в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ - на неопределенный срок.

Комитет уведомлением от 08.08.2018 №58229-25 сообщил арендатору об отказе на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) от договора аренды земельного участка, действие которого было возобновлено на неопределенный срок, и о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления, о наличии у арендатора обязанности по правилам статьи 622 ГК РФ возвратить земельный участок арендодателю.

В обоснование заявленных требований Общество ссылается на возникновение права общей долевой собственности в отношении объекта незавершённого строительства, расположенного на Участке, в связи с чем, Комитет не вправе в одностороннем порядке отказаться от Договора.

В дополнение Общество ссылается на правовую позицию, сформулированную судом кассационной инстанции в деле А56-1913/2016 по иску Заместителя прокурора Санкт-Петербурга об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения Общества, где суд, направляя дело на новое рассмотрение, среди прочего, указал, что истребование земельного участка без решения судьбы находящегося на нем объекта недвижимости не может быть признано правомерным, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости; иск об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения может быть предъявлен собственником такого участка одновременно либо с иском о сносе самовольной постройки, либо с иском о признании права собственности на постройку по правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

По мнению ответчика основания для ограничения Комитета в реализации права на односторонний отказ от Договора на основании ст.610 ГК РФ отсутствуют; право общей долевой собственности Санкт-Петербурга и Общества на объект незавершенного строительства не возникло; принадлежность Обществу объекта незавершённого строительства не была установлена судом в деле А56-1913/2016, поскольку при новом рассмотрении производство по делу прекращено судом.

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Поскольку по истечении срока спорного договора аренды его действие возобновилось на неопределенный срок. Комитет в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направил Обществу уведомление о прекращении договора аренды.

В рамках дела А56-28960/06 по иску Общества к Комитету о признании права собственности на долю в размере 7/8 в общей долевой собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - здание типового универсама по адресу: Санкт-Петербург, пр. Пятилеток д. 16 корп.1 лит.А между сторонами заключено мировое соглашение по условиям которого стороны пришли к соглашению, что в отношении объекта незавершённого строительства возникает право общей долевой собственности, Общество приняло на себя обязательство не позднее 08.05.2010 исполнить ряд условий, направленных на завершение строительства Объекта в целях последующей регистрации права частной собственности.

Поскольку мировое соглашение представляет собой сделку, к этому соглашению, являющемуся одним из средств защиты субъективных прав, подлежат применению нормы гражданского законодательства (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.07.2014 N 50 "О примирении сторон в арбитражном процессе"), в частности положения пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ, которые обуславливают возникновение прав на объекты недвижимого имущества произведённой государственной регистрацией.

Право общей долевой собственности на Объект возникает у сторон мирового соглашения не в связи с его заключением, а после государственной регистрации права общей долевой собственности на Объект. Основаниями для государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства согласно ст.40 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" будут являться документы, подтверждающие правомерность создания Объекта.

Условие мирового соглашения о возникновении права общей долевой собственности в отношении Объекта в смысле ст.245 ГК РФ следует рассматривать как соглашение участников общей долевой собственности о долях, которое требуется для целей государственной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства наряду с документами, подтверждающими правомерность создания Объекта.

Обязательства, принятые Обществом по мировому соглашению (п.3) и направленные на завершение строительства объекта в установленный срок выполнены не были; доказательства надлежащего исполнения Обществом условий мирового соглашения в добровольном порядке не представлены; право общей долевой собственности на Объект на основании мирового соглашения не зарегистрировано; исполнительный лист для принудительного исполнения мирового соглашения судом не выдавался; срок, предусмотренный процессуальным законодательством для принудительного исполнения мирового соглашения истек. Неисполнение Обществом обязательств по мировому соглашению послужило основанием для направления в адрес Общества уведомления Комитета от 12.10.2018 №77092-25 об отказе от регистрации права общей долевой собственности на Объект.

В отсутствие у Общества намерений по исполнению принятых на себя обязательств по мировому соглашению наряду с использованием объекта в спорный период для целей не связанных с завершением строительства (использование под кафе, сдача в аренду), ссылка Общества на отдельные положения мирового соглашения в обоснование возникшего права общей долевой собственности, свидетельствует о недобросовестном поведении Общества (злоупотребление правом), что является самостоятельным основанием для отказа в судебной защите гражданских прав (ст. 10 ГК РФ).

Ссылка истца на правовую позицию, сформулированную судом кассационной инстанции в деле А56-1913/2016 о необходимости определения судьбы объекта незавершенного строительства при истребовании земельного участка не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку требование об освобождении земельного участка судом не рассматривается, предметом судебной проверки в рамках настоящего дела является установление соответствия уведомления Комитета об одностороннем отказе от Договора требованиям Закона, в частности положениям ст.610 ГК РФ. Вопреки доводам Общества, принадлежность объекта незавершенного строительства на праве общей долевой собственности Санкт-Петербургу и Обществу не была предметом рассмотрения в деле А56-1913/2016; при новом рассмотрении дела определением суда от 22.02.2017 производство по делу прекращено на основании п.2 ч.1 ст. 150 АПК РФ.

С учетом изложенного в удовлетворении требований о признании недействительной односторонней сделки, оформленной уведомлением Комитета от 08.08.2018 №58229-25, следует отказать.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, расходы по оплате государственной пошлины остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.