Решение от 19 марта 2019 г. по делу № А81-10877/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-10877/2018
г. Салехард
20 марта 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 13 марта 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 20 марта 2019 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Кустова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Якиманка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН <***>, ОГРН <***>) об оспаривании решения от 30.11.2018 №MFC-0112/2018-56334-1 о приостановлении государственной регистрации прав, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Анкор Девелопмент»; общества с ограниченной ответственностью «Нефтесервис»,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 10.10.2018 №03-49/2018;

от Управления - ФИО3 по доверенности от 09.01.2019 №1;

от третьих лиц - представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Якиманка» (далее – ООО «Якиманка», заявитель) обратилось в арбитражный суд с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее – управление, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) об оспаривании решения от 30.11.2018 №MFC-0112/2018-56334-1 (№КУВД-001/2018-6644547/1) о приостановлении государственной регистрации прав.

Определениями от 27.12.2018 и от 21.01.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Нефтесервис» (далее – ООО «Нефтесервис»); общество с ограниченной ответственностью «Анкор Девелопмент» (далее - ООО «Анкор Девелопмент»); общество с ограниченной ответственностью «Анкор» (далее – ООО «Анкор»); общество с ограниченной ответственностью «Просперо Инвест» (далее - ООО «Просперо Инвест»).

В обоснование требования заявитель указал, что по смыслу статьи 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» поскольку должником в деле о банкротстве является ООО «Анкор» (арендодатель), ООО «Якиманка» (арендатор) не требуется получение согласия на заключение договора субаренды имущества, находящегося в залоге у ООО «Нефтесервис».

В отзыве на заявление заинтересованное лицо, возражая против требований заявителя, указало, что при отсутствии согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом имущества, передача этого имущества в аренду не соответствует положениям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и пункта 4 статьи 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Третьи лица в отзывах на заявление также полагают требования заявителя необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. На основании части 3 статьи 156, части 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц.

Представители в судебном заседании изложили свои позиции относительно заявленных требований.

Заслушав представителей, исследовав материалы дела, оценив доказательства, доводы, изложенные в заявлении, отзывах на заявление, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ООО «Анкор» является правообладателем (собственником) объекта недвижимости с кадастровым номером 89:11:020101:312, расположенном по адресу: Ямало-Ненецкий АО, <...>, в котором расположен торговый центр «Вертолет» (далее – ТЦ «Вертолет»).

В соответствии с договором ипотеки от 27.08.2013 №13018/38 помещения ТЦ «Вертолет» были переданы ООО «Анкор» (залогодатель) открытому акционерному обществу «Сбербанк России» (залогодержатель) в обеспечение исполнение заемщиком – ООО «Анкор Девелопмент» своих обязательств по кредитному договору перед залогодержателем.

В соответствии с договором ипотеки от 21.03.2014 №12001/9 помещения ТЦ «Вертолет» были переданы ООО «Анкор» (залогодатель) открытому акционерному обществу «Сбербанк России» (залогодержатель) в обеспечение исполнение заемщиками – ООО «Бризант», ООО «Эдельвейс трейд», ООО «ЭкоПрод» своих обязательств по кредитным договорам перед залогодержателем.

В соответствии с договором ипотеки от 29.08.2014 №14014/20 помещения ТЦ «Вертолет» были переданы ООО «Анкор» (залогодатель) открытому акционерному обществу «Сбербанк России» (залогодержатель) в обеспечение исполнение заемщиками – ООО «Продоптторг», ООО «Мейнстрим Приус» своих обязательств по кредитным договорам перед залогодержателем.

В соответствии с договорами уступки прав (требований) от 28.12.2016 №13018/Ц и №11036/Ц ПАО «Сбербанк России» (цедент) уступило ООО «Нефтесервис» (цессионарий) права (требования) по кредитным договорам с ООО «Анкор Девелопмент», а также по всем договорам, заключенным в обеспечение исполнения обязательств, включая указанные выше договоры ипотеки, заключенные с ООО «Анкор».

30.12.2015 между ООО «Анкор» (арендодатель) и ООО «Якиманка» (арендатор) был заключен договор аренды №01-АВ/Я-2016, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору в аренду торговые и складские помещения, расположенные на первом этаже ТЦ «Вертолет».

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.11.2017 по делу №А81-16/2017 ООО «Анкор» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура банкротства – конкурсное производство сроком на шесть месяцев, то есть до 27.05.2018. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего ООО «Анкор» возложено с 27.11.2017 на ФИО4 Определением от 28.05.2018 срок конкурсного производства продлен до 27.11.2018. Определением от 26.11.2018 срок конкурсного производства продлен до 27.05.2019.

01.11.2018 между ООО «Якиманка» (арендатор) и ООО «Просперо Инвест» (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения №АВ-ЯКИ-ПИ/18, согласно которому арендатор должен был передать субарендатору во временное возмездное пользование торговые, офисные и складские помещения на первом, третьем и цокольном этажах в ТЦ «Вертолет», принадлежащие арендатору на основании договора аренды нежилого помещения №01-АВ/Я-2016 от 30.12.2015, сроком до 01.01.2023, но не позднее срока действия договора аренды.

После этого представителем ООО «Якиманка» было подано в регистрирующий орган заявление от 19.11.2018 о государственной регистрации прав по означенному договору субаренды нежилого помещения от 01.11.2018 №АВ-ЯКИ-ПИ/18.

Уведомлением от 30.11.2018 №КУВД-001/2018-6644547/1 (№MFC-0112/2018-56334-1) управление сообщило заявителю о приостановлении регистрации сделки в связи с наличием в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации ограничения (обременения) – ипотеки – на объект ТЦ «Вертолет».

Не согласившись с означенным уведомлением о приостановлении государственной регистрации, ООО «Якиманка» обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Изучив материалы дела, исследовав доказательства, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, если установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании изложенного суд может признать незаконным не все ненормативные правовые акты и действия (бездействие) компетентных органов и должностных лиц, а только те, в отношении которых имеет место юридический состав, включающий в себя одновременно два юридических факта: 1) несоответствие оспариваемых актов, действий закону или иному нормативному правовому акту (в том числе в части компетенции органа или должностного лица); 2) нарушение оспариваемыми актами, действиями прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в числе прочих, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ).

Пунктом 7 части 4 статьи 14 Закона №218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

В силу части 1 статьи 51 Закона №218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ч. 3 ст. 15 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона №218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Одним из элементов государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации является в силу п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона №218-ФЗ правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно п. 2 ст. 1 Закона №218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

При осуществлении правовой экспертизы представленных заявителем документов управлением было установлено, что согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, имеется запись о регистрации ограничения (обременения) – ипотеки на объект недвижимости ТЦ «Вертолет», который является предметом договора субаренды от 01.11.2018 №АВ-ЯКИ-ПИ/18.

Согласно представленным в дело договорам уступки прав (требований) и сведениям Единого государственного реестра недвижимости ПАО «Сбербанк России» уступило права (требования) по договорам ипотеки ООО «Нефтесервис». Таким образом, залогодержателем объекта недвижимости ТЦ «Вертолет» по договорам ипотеки является ООО «Нефтесервис».

В соответствии с положениями части 4 статьи 53 Закона №218-ФЗ, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Как обоснованно указало заинтересованное лицо, иного в Законе №218-ФЗ и в договорах ипотеки, заключенных между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Анкор», не установлено. Однако на государственную регистрацию договора субаренды от 01.11.2018 №АВ-ЯКИ-ПИ/18 заявитель не представил согласие залогодержателя – ООО «Нефтесервис» на заключение договора субаренды.

Из отзыва ООО «Нефтесервис» также следует, что оно такого согласия не давало, а сам заявитель за получением такого разрешения не обращался.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Иного Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами, а также договором аренды нежилых помещений от 30.12.2015 №01-АВ/Я-2016 не установлено. Однако на государственную регистрацию договора субаренды от 01.11.2018 №АВ-ЯКИ-ПИ/18 заявитель не представил согласие арендодателя – ООО «Анкор» на заключение договора субаренды спорный на объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18.1 должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

Однако на государственную регистрацию договора субаренды от 01.11.2018 №АВ-ЯКИ-ПИ/18 заявитель не представил согласие кредитора – ООО «Нефтесервис» на заключение договора субаренды.

При указанных обстоятельствах, предусмотренных частью 2 статьи 201 АПК РФ, оснований для признания оспариваемого решения (уведомления) незаконным судом не установлено. Следовательно, требование заявителя удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в силу части 1 статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Якиманка» отказать.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья А.В. Кустов