Решение от 12 июня 2017 г. по делу № А42-593/2017

Арбитражный суд Мурманской области

ул. Книповича, дом 20, город Мурманск, 183049 http://murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А42-593/2017
город Мурманск
13 июня 2017 года
Резолютивная часть решения вынесена 05.06.2017.

Судья Арбитражного суда Мурманской области Максимец Д.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Медведевой Н.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета имущественных отношений города Мурманска (ОГРН <***>, местонахождение: 183038, <...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304519005500256) о признании отсутствующим права собственности на торговый павильон,

третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области; Комитет градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности, сл.удостоверение; от ответчика – ФИО3 по доверенности, уд. адвоката; Ибрагимов В.М.о по доверенности, паспорт; от третьего лица – не явились, извещены,

установил:

Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на предприятие розничной торговли: назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 277,2 кв.м, инв. № 11311, кадастровый номер объекта 51:20:0000000:426, расположенного по адресу: <...>.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что торговый павильон не обладает признаками недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ). Спорный объект построен и введен в эксплуатацию без разрешительной документации, а разрешение на строительство от 14.02.2017 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2017 получены после обращения истца в суд с иском.

Земельный участок не предоставлялся для использования в целях, связанных со строительством капитального объекта. Наличие зарегистрированного права накладывает обременение на участок, так как собственник недвижимости, в порядке преимущественного права может потребовать оформить участок в собственность или долгосрочную аренду. Поэтому, зарегистрированное право собственности препятствует Комитету как представителю законного владельца участка осуществлять предусмотренные п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» правомочия по распоряжению земельным участком.

Ответчик возражает против исковых требований, сославшись в отзыве на то, что Комитет заявляет требование о признании права собственности индивидуального предпринимателя отсутствующим в отношении нежилого здания, общей площадью 227,2 кв.м. инв. № 11311, лит. Б, Б1, Б2 и БЗ, расположенное по адресу: <...> район остановки общественного транспорта «ул. Хлобыстова» (южное направление) (далее - Здание) в связи с отсутствием якобы у ответчика разрешительной документации на его постройку. Вместе с тем, каких-либо требований на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к Индивидуальному предпринимателю Комитетом не предъявлялось. Предприниматель в установленном законом порядке произвел реконструкцию здания, получив все необходимые разрешительные документы. При таких обстоятельствах, следует признать, что Комитетом избран ненадлежащий способ защиты своих прав. Согласно имеющемуся в материалах дела заключению № 15 от 20.03.2017, специалиста экспертной организации «Экспертный центр Северо-Запада», здание является объектом капитального строительства. В 2014 году вид разрешенного использования земельного участка, на котором возведено спорное здание, по сравнению с ранее выданными разрешительными документами, на которые ссылается истец, изменился. Новый вид разрешенного использования не запрещает возводить на земельном участке капитальные объекты или производить их реконструкцию.

Управление Росреестра по Мурманской области в отзыве на исковое заявление сообщило суду, что 27.12.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на основании актов приемки законченного строительства, реконструкции и Распоряжения от 09.12.2005 № 940-р; от 05.05.2008 № 248-р; от 22.05.2008 № 272-р; от 15.02.2012 № 66-р зарегистрировано право собственности на спорный объект за ФИО1. Просит рассмотреть дело в отсутствии своего представителя.

Комитет градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска в своем отзыве и в судебном заседании иск Комитета поддержал, представил документы для приобщения, сообщил, что оснований для не выдачи разрешения на строительство (реконструкцию) не имел.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске и дополнении.

Ответчик и его представитель возражали против иска по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнительных возражениях.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствии представителя Росреестра, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

01.06.2017 в судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 05.06.2017.

По материалам дела установлено, что Постановлением Администрации города Мурманска № 249 от 24.03.2005 ответчику был согласован акт выбора земельного участка в Ленинском административном округе в районе дома № 66/19 по пр. Героев-североморцев под торговый павильон. Этим же постановлением предпринимателю предложено разработать проектную документацию на объект в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, техническими условиями на инженерное обеспечение объекта, согласовать со всеми заинтересованными организациями (т.1 л.д. 59-62).

Комитетом по территориальному планированию и градостроительству выдано архитектурно-планировочное задание от 28.04.2005г. № 175 на «Торговый павильон в Ленинском административном округе в районе дома № 66/19 по пр. Героев-североморцев» (заказчик: ФИО1). Условиями АПЗ предписано разработать проектную документацию, предусмотреть объемно-пространственное решение торгового павильона из облегченных материалов, без заглубления фундаментов, отвечающее современным эстетическим и санитарно-гигиеническим требованиям (т.1 л.д. 63-66).

Решением Комитета по территориальному планированию и градостроительству от 18.05.2005 № 117/02-06 согласован рабочий проект по объекту. Постановлением Администрации от 28.11.2005 № 1246 ответчику предоставлен земельный участок на праве аренды на период установки торгового павильона (т.1, л.д. 70).

На основании указанного постановления, 30.04.2008 Комитет имущественных отношений г. Мурманска (Арендодатель) и предприниматель ФИО1 (Арендатор) заключили договор аренды № 9656 земельного участка с кадастровым номером 51:20:003210:0059, площадью 316 кв.м., расположенного по адресу: в Ленинском административном округе, 13 м по направлению на юго-восток от здания № 66/19 по пр. Героев-североморцев, сроком по 31.10.2008г., под торговый павильон и для временной установки пристройки к нему (п.п. 1.1-1.4 договора).

На основании договора аренды было зарегистрировано право собственности ФИО1 на здание торгового павильона, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 227,2 кв.м., инв. № 11311, лит. Б,Б1,Б2,Б3 адрес: <...> район остановки общественного транспорта «ул. Хлобыстова» (южное направление).

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРП от 25.01.2017 № 51/001/003/201-5614.

03.06.2010 Комитет имущественных отношений г. Мурманска (Арендодатель) и ответчик заключили договор аренды № 10457 земельного участка с кадастровым номером 51:20:003210:0059, площадью 316 кв.м., сроком по 31.12.2010 под торговый павильон. Мини магазин и пристройку к торговому павильону, расположенный в районе дома № 66/19 по пр. Героев-севвероморцев (п.п. 1.1-1.4 договора).

Дополнительными соглашениями № 1 от 30.05.2011, № 2 от 19.08.2014, стороны продлевали срок действия договора аренды по 31.08.2016г.

29.11.2016 Комитет имущественных отношений г. Мурманска (Арендодатель) и ответчик заключили договор аренды № 12540 земельного участка с кадастровым номером 51:20:0003210:2468, площадью 1692 кв.м, сроком по 29.10.2017.

Ссылаясь на то, что спорный объект не является объектом недвижимости, и государственная регистрация прав на него нарушает права Комитета, как распорядительного органа и пользователя земельного участка под указанным объектом, Комитет обратился в суд с настоящим с иском.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных законодательством.

К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. В этих ситуациях нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца в полном объеме восстанавливается посредством исключения из ЕГРП сведений о спорном объекте. При этом, из разъяснений следует, что государственная регистрация права не определяет статус объекта как недвижимого имущества.

В соответствии со статьями 130 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 1 Федерального закона Российской Федерации № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 25 Закона о регистрации установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Следовательно, для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости необходимо представить документы, подтверждающие создание недвижимой вещи в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Нормами Земельного кодекса РФ (статьи 30-33) закреплены особенности предоставления земельных участков для строительства. В данном случае ответчиком не представлено доказательств исполнения указанных норм поскольку, представитель собственника земельного участка не выражал волеизъявления на предоставление участка под строительство капитального объекта.

Согласно требованиям Федерального закона от 17.11.1995г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил (пункт 2 статьи 3 указанного Закона).

В силу действующей нормы пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004г. № 190-ФЗ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Условиями архитектурно-планировочного задания, утвержденного рабочего проекта, торговый павильон изначально разрабатывался как объект временной постройки для осуществления в нем торговой деятельности. Согласно указанных выше постановлений Администрации г. Мурманска и условиям договоров аренды, земельный участок был сформирован и передавался ответчику временно на период установки торгового павильона, что не предполагало возникновение у владельца прав на спорный объект, как на недвижимое имущество.

Кроме того, в решении № 117/02-06 от 18.05.2005 об утверждении рабочего проекта прямо указывается на установку торгового павильона модульного типа, что исключало на тот период строительство нового объекта (т. 1 л.д. 67).

Объект капитального строительства представляет собой здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Данный перечень не является исчерпывающим.

В подпункте 2 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ указано, что выдачи разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других).

Довод ответчика о том, что торговый павильон является объектом недвижимости, судом не принимается.

В подтверждение указанного довода ответчиком представлен акт заключения специалиста № 15 от 20.03.2017 (т. 1 л.д. 120-149), в котором специалист ФИО4 приходит к выводам, что нежилое строение - торговый павильон, мини-магазин, расположенный по адресу: <...> в районе остановки общественного транспорта ул. Хлобыстова (южное направление) является зданием (сооружением) капитальным.

В соответствии с разъяснениями в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со ст. 89 АПК РФ.

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Так, из содержания заключения следует, что выводы о наличии неразрывной связи торгового павильона с землей и соответственно, невозможности осуществить перемещение павильона без нанесения ему несоразмерного ущерба в полной мере не аргументированы положениями специальной технической литературы. Эксперт в целом опирается на данные из технического паспорта, договоры с ресурсрснабжающими организациями, а также проектную документацию по реконструкции здания, договор подряда от 15.02.2017, которые были оформлены уже после обращения истца с иском в суд.

Между тем, иные документы (акт о выборе земельного участка, изначальное архитектурно-планировочное задание и рабочий проект) в описательной части заключения не отражены, фактически экспертом не исследовались, возможно, специалисту даже не предоставлялись. Однако, данная документация является важной для объективного понимания того, какую же конструкцию представляет собой торговый павильон.

Ссылаясь на то, что демонтаж павильона невозможен без разрушения конструкции и причинения ему ущерба, специалист, при этом, не указал конкретные способы крепления павильона с фундаментом, которые не позволяют произвести демонтаж павильона не иначе как с повреждением конструкции. Специалист в качестве альтернативного анализа о несоразмерности ущерба не привел расчеты стоимости демонтажа павильона, другие факторы, свидетельствующие о наличии именно неразрывной связи павильона с землей. Указал, что здание обладает признаками капитальности в виде фундаментов, связывающих строение с землей, пространственного металлического каркаса, опирающегося на фундамент, стены строения, отмосткой, подземных инженерных коммуникаций.

Судом констатируется, что проведенные исследования являются односторонними, а без учета содержания всей необходимой документации в полном объеме, выводы специалиста следует признать необъективными.

Кроме того, к участию в исследовании не привлекались технические специалисты Комитета, хотя для получения более объективных результатов, не исключалась возможность привлечения к ней всех заинтересованных лиц.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, судом не принимается заключение специалиста № 15 от 20.03.2017 в качестве достоверного доказательства по тем вопросам, которые требуют специальных знаний об объекте исследования.

Материалы дела указывают на то, что торговый павильон представляет собой разновидность временной постройки, на установку которой не требуется разрешение на строительство. Спорный объект не обладает физическими признаками, характеризующими его как недвижимость.

Представленные ответчиком в материалы дела разрешение Комитета градостроительства и территориального развития администрации г. Мурманска на строительство от 14.02.2017 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.04.2017 не подтверждают согласия собственника на строительство капитального объекта недвижимости.

В силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым, вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. По смыслу указанной нормы, вещи, обладающие таким признаком, как физическая связь с землей, могут быть признаны недвижимостью в случае, если они созданы как объекты недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, при условии получения необходимых разрешений и соблюдения градостроительных норм и правил, то есть в соответствии со статьями 47, 48, 49, 51 Градостроительного кодекса РФ и статьями 31, 32 Земельного кодекса РФ.

Актом обследования от 31.10.2016 земельного участка с кадастровым номером 51:20:0003210:2468 установлено, что на участке по пр. Героев-североморцев, в районе остановки общественного транспорта ул. Хлобыстова расположено одноэтажное нежилое здание магазина, кафе-бар, площадью 227,2 кв.м. Конструктивные элементы объекта соответствуют технической документации. Внешние границы изменены, с бокового торца пристроен короб вентиляция, увеличена площадь пристройки лит.Б1 (т.1, л.д. 97-98).

Учитывая, что в обследовании участка и составлении акта принимали участие незаинтересованные лица (специалисты ММБУ «ЦКИМИ»), у суда не имеется оснований не принять акт обследования в качестве достоверного доказательства.

Кроме того, данные в акте обследования о технических характеристиках павильона, как объекта движимого имущества подтверждаются сведениями в архитектурно-планировочном задании, решении № 117/02-06 от 18.05.2005 об утверждении рабочего проекта, техническом паспорте. Из данных документов следует, что конструкция павильона – металлический модульный каркас. Фундаментом является монолитная бетонная плита. Внутренние поверхности обшиты гипсокартонном. Крыша павильона изготовлена из металлочерепицы.

Наличие на спорный объект кадастрового и технических паспортов не является безусловным доказательством принадлежности торгового павильона к объектам недвижимого имущества. Из технического паспорта не следует, что фундамент павильона имеет заглубления, обеспечивающего прочную, неразрывную связь объекта с землей.

При этом, как правильно отмечает истец, подключение торгового павильона к инженерным сетям не делает его автоматически объектом недвижимости.

Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности.

При этом сами по себе технические критерии не являются определяющими, но в совокупности своей позволяют суду прийти к выводу о характере сооружения.

На предложения суда о возможности проведения судебной экспертизы стороны пояснили, что необходимости нет.

На основании представленных доказательств суд приходит к выводу о том, что принадлежащий ответчику торговый павильон с правовой точки зрения не может быть квалифицирован как объект недвижимого имущества, поскольку отсутствуют предусмотренные законом признаки недвижимости, а именно: неразрывная связь с землей; выделение истцом земельного участка под строительство или под существующий объект строительства.

Суд исходит из следующего: материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок был предоставлен предпринимателю в аренду на период установки торгового павильона, публичный собственник земельного участка не давал согласия на возведение на этом участке объекта капитального строительства; разрешения на возведение спорного строения и на ввод его в эксплуатацию выданы Комитетом градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска, который не наделен полномочия на выдачу названных разрешений; поскольку предприниматель самовольно без согласия собственника публичного земельного участка реконструировал торговый павильон на земельном участке, не предназначенном для этой цели.

Оспариваемое зарегистрированное право препятствует Комитету осуществлять в отношении земельного участка правомочия, предусмотренные пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Государственная регистрация в ЕГРП прав на некапитальный объект, не являющийся объектом недвижимости, не соответствует законодательству и нарушает законные права истца на земельный участок, на котором расположен спорный объект.

Вместе с тем, настоящим решением ответчик не лишается прав законного собственника на торговый павильон, как на объект движимого имущества.

Довод ответчика о не соблюдении истцом претензионного порядка не принимается судом. Как следует из материалов дела, при обращении с иском в суд Комитетом был соблюден претензионный порядок досудебного урегулирования спора в отношении спорного объекта. Впоследствии истец уточнил свои требования в связи с внесенными изменениями в ЕГРП, о чем в своих возражениях указывает сам ответчик. При таких обстоятельствах истцу не требовалось направлять ответчику новую претензию.

Учитывая изложенное, исковое заявление подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина в сумме 6 000 руб. 00 коп. относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

признать отсутствующим зарегистрированное право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на объект: предприятие розничной торговли, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 277,2 кв.м, инв. № 11311, кадастровый номер 51:20:0000000:426, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Максимец Д. Л.