Решение от 21 апреля 2021 г. по делу № А07-3039/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-3039/2020
г. Уфа
21 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 19.04.2021

Полный текст решения изготовлен 21.04.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Шагабутдиновой З. Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем Минлигареевой А.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "РУБИН" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Муниципальному унитарному предприятию "ЧАЙКА" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды от 11.09.2019

третьи лица - Администрация муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан, Комитет по управлению собственностью министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, по доверенности 05.08.2020 (в режиме веб-крнференции)

ответчик – ФИО3, паспорт, ФИО4, доверенность от 23.03.2021 (личное присутствие)

от Администрации муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан – ФИО5, по доверенности от 11.02.2021 (личное присутствие)

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "РУБИН" к Муниципальному унитарному предприятию "ЧАЙКА" о расторжении договора аренды от 11.09.2019.

Ответчик представил отзыв, в удовлетворении иска просил отказать, ссылаясь на то, что при передаче имущества в аренду истец был уведомлен о том, что часть арендованного помещения, переданного по договору, занимают третьи лица.

Третье лицо Администрация муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан представило отзыв, в удовлетворении иска просило отказать ссылаясь на то, что имущество истцом по акту приема-передачи не возвращено, доказательств, свидетельствующих о невозможности использования помещений истцом не представлено.

От истца поступило возражение на отзыв ответчика.

Представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал.

Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика, в удовлетворении иска просил отказать.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Решением Совета муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан от 23.05.2019 г. № 590 Муниципальному унитарному предприятию Чайка» согласована передача в аренду муниципального имущества - комплекса строений, расположенного по адресу: <...>, находящегося в собственности муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан и закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП «Чайка» муниципального района Туймазинский район, в т.ч.: здание химчистки общей площадью 1536,7 кв.м., здание гаража, общей площадью 271,0 кв м.

На основании приказа № 1 от 30.07.2019 т., изданного директором МУП «Чайка», создана комиссия по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП «Чайка».

Этим же приказом утверждена аукционная документация.

31.07.2019 г. на официальном сайте торгов Российской Федерации в сети интернет www.torgi.gov.ru, а также на официальном сайте Администрации муниципального района печатном Туймазинский район Республики Башкортостан www.tuiшazy.bashkortost,m.ru, в издании «Туймазинский вестник» размещено информационное сообщение о проведении 30.08.2019 открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества, находящегося в собственности муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан и закрепленного на праве хозяйственного ведения за МУП «Чайка» муниципального района Туймазинский район.

Организатором аукциона выступило Муниципальное унитарное предприятие "ЧАЙКА".

Победителем проведенного 30.08.2019 открытого аукциона признано ООО «Рубин».

11.09.2019 г. между МУП «Чайка» и ООО «Рубин» заключен договор аренды.

В обосновании иска истец ссылается на то, что после подписания между Истцом и Ответчиком договора аренды выяснилось, что значительная часть недвижимого имущества, являющегося предметом указанного договора аренды, обременена правами третьих лиц.

Истец утверждает, что о наличии данных обременений Истец не был уведомлен, какая-либо информация в аукционной документации об этом отсутствовала, что послужило основанием для подачи жалобы в Туймазинскую межрайонную прокуратуру РБ на допущенные нарушения закона при проведении торгов на право заключения оспариваемого договора аренды.

По итогам проведенной органами прокуратуры проверки было подтверждено, что часть здания гаража, общей площадью 145,8 кв.м. занята ИП ФИО6 согласно заключенному 30.12.2018 договору на оказание услуг обслуживания и ремонта транспортных средств; часть нежилого помещения на 1 этаже 2-этажного здания химчистки, общей площадью 365,7 кв.м. занята ООО «Аква Люкс» в соответствии с заключенным 30.12.2018 договором для оказания услуг по бытовому обслуживанию населения (химчистки); часть здания гаража, общей площадью 19,6 кв.м. занята ИП ФИО7 по заключенному 30.12.2018 договору по оказанию услуг по обслуживанию и ремонту транспортных средств.

Ссылаясь на то, что при проведении аукциона ответчиком представлена неполная и недостоверная информация о его предмете, что повлекло существенное ущемление законных прав и интересов истца, вследствие чего, последний лишен возможности свободного и полноценного владения и пользования арендованным имуществом, на которое он рассчитывал при заключении договора аренды, истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды от 11.09.2019.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В рассматриваемой ситуации требования истца к ответчику основаны на правоотношениях из договора аренды, в связи с чем правоотношения сторон подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст.ст. 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Из материалов дела следует, что 30 августа 2019 года на основании решения Совета муниципального района Туймазинский район № 590 от 23.05.2019 г. «О согласовании передачи в аренду и проведения аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества, расположенного по адресу: <...>, находящегося в собственности муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан и закрепленного на праве хозяйственного ведения за Муниципальным унитарным предприятием «Чайка» муниципального района Туймазинский район» проведен открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества закрепленного на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием «Чайка» муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан.

Для участия в аукционе были поданы 3 заявки, а именно от ООО «Надежда», ООО «Аква Люкс», ООО «Рубин». Все заявки соответствовали по форме и содержанию, соответственно, были допущены для участия в аукционе.

Согласно протокола № 310719/0116285/01 от 30.08.2019 победителем открытого аукциона по лоту № 1 признано ООО «Рубин».

Согласно аукционной документации, в срок не ранее 10 дней, МУП «Чайка» обязано заключить договор аренды с победителем аукциона.

11 сентября 2019 г. истец обратился с письмом №4 к Комитету по управлению собственностью министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы о намерении заключить договор аренды на комплекс строений: здание химчистки общей площадью 1536, 7 кв.м., здание гаража общей площадью 271,0кв.м. (лд.15).

В этот же день 11 сентября 2019 г. между ООО «Рубин» Л.А. и МУП «Чайка» заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <...>, включающий в себя: комплекс строений здание химчистки общей площадью 1536, 7 кв.м., для использорвания в целях бытового обслуживания наседания, здание гаража общей площадью 271,0кв.м. для использования под гараж.

Срок договор установлен с 11.09.2019 по 11.09.2024.

Согласно пункта 4.1.1. договора Арендодатель в десятидневный срок после заключения договора, обязан предоставить Арендатору Имущество по акту приёма-передачи.

20 сентября 2019г. МУП «Чайка» сообщило ООО «Рубин» о невозможности подписания акта-приёма передачи имущества по причине того, что часть имущества используется арендаторами ИП ФИО6, ООО "Аква люкс", ИП ФИО7

Из содержания указанного письма следует, что нежилое помещение (№2-4) в здании гаража (лит.Б) общей площадью 145,8 кв., занято ИП ФИО6, под оказание услуг обслуживания и ремонта транспортных средств, согласно заключенного договора от 30.12.2018 года, срок действия которого истек 30.01.2019, при этом помещение не возвращено и находится в пользовании ИП ФИО6

Часть имущества нежилое помещение на 1 этаже 2-этажного здания химчистки (лит. А) общей площадью 365,7 кв.м. занята ООО "Аква люкс" для использщования в целях: бытового обслуживания населения (химчистки) согласно заключенного договора от 30.12.2018 года, срок действия которого истек 30.01.2019 года, при этом помещение не возвращено и находится в пользовании ООО «Аква Люкс».

Часть имущества нежилое помещение (№1) в здании гаража (литр Б), общей площадью 19,6 кв. занята ИП ФИО7, для использования в целях обслуживания и ремонта транспортных средств, согласно заключенного договора от 30.12.2018 года, срок действия которого истек 30.01.2019 года, при этом помещение не возвращено и находится в пользовании ИП ФИО7

Ответчик в письме пояснил истцу, что указанным арендаторам 30.08.2019 были вручены требования об освобождении занимаемых площадей в срок до 12.09.2019 с подписанием передаточного акта. Однако указанные лица добровольно освободить занимаемые площади отказались.

Не согласившись с основаниями, указанными в письме, ООО «Рубин» обратилось с заявлением в Туймазинскую межрайонную прокуратуру, по результатам рассмотрения которого в адрес главы администрации муниципального района Туймазинский район внесено представление об устранении нарушений.

Во исполнение представления Туймазинской межрайонной прокуратуры № 706ж-2019 от 23.10.2019 МУП «Чайка» направило сопроводительным письмом в адрес ООО «Рубин» подписанный акт приема -передачи помещения к договору аренды от 11.09.2019, который подписан последним 18.11.2019. В направленном письме ответчик просил учесть наличие арендаторов, с которыми предполагается заключить договора субаренды: а именно ИП ФИО6, ООО "Аква люкс", ИП ФИО7

При передаче помещений, часть площади которых на тот момент занимали арендаторы ИП ФИО6, ООО "Аква люкс", ИП ФИО7, истцом каких-либо замечаний не заявлено.

Таким образом, подписывая акт приема-передачи без каких-либо замечаний, сторона подтвердила согласие на передачу арендованного имущества именно в данном виде.

Из пункта п. 2 ст. 612 ГК РФ следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При этом, арендатор не был лишен права обратиться к арендодателю с требованием о пропорциональном уменьшении размера арендной платы, на основании ст. 613 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ч. 2 ст. 613 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Однако, зная о том, что часть арендованного помещения, переданного по договору аренды от 11.09.2019, занимают третьи лица, истец своим правом на обращение к ответчику с требованием об уменьшении арендной платы не воспользовался.

Из представленных в материалы дела документов следует, что после получения акта приёма передачи от 18.11.2019 на сайте «Авито» было размещено объявление о сдачи в аренду помещения свободного назначения с фотографией помещения, расположенного по адресу: <...> с указанием телефона <***> для связи (номер объявления 1836099954).

27 декабря 2019 в адрес ООО «Рубин» ответчиком было направлено письмо с предложением заключить договора субаренды с собственниками, осуществляющими деятельность в арендуемом ООО «Рубин» помещении.

Данное письмо ООО «Рубин оставлено без ответа.

10 февраля 2020 г. в адрес ООО «Рубин» направлено уведомление об изменении реквизитов для внесения арендной платы, а также требование об уплате задолженности по арендной плате, которое также оставлено без ответа (лд.43-44, т.2).

Таким образом, указанные обстоятельства, а именно размещение ООО «Рубин» объявления о сдачи в аренду помещений на сайте «Авито», отсутствие как устных так и письменных обращений в адрес МУП «Чайка» с какими -либо требованиями, претензиями в части не передачи в пользование помещения свидетельствует, о том что ООО «Рубин» фактически приняло помещение.

В ходе рассмотрения дела ответчиком в адрес ООО «Рубин» было направлено письмо с предложением расторгнуть договор во внесудебном порядке, однако данное письмо также оставлено без ответа.

Истцом каких-либо замечаний не заявлено, что подтверждается соответствующим подписанным актом приема-передачи арендованных помещений, признав доказанным факт, что истец, зная о том, что часть арендованного помещения, переданного по договору, занимают третьи лица, своим правом на обращение к ответчику с требованием об уменьшении арендной платы не воспользовался.

Таким образом, при подписании спорного договора аренды истец был надлежащим образом уведомлен о том, что на данном объекте имеются обременения правами третьих лиц.

О расторжении договора в досудебном порядке истец к ответчику не обращался, напротив его действия свидетельствовали о том, что

ООО «Рубин» до момента обращения в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением о расторжении договора аренды, ни разу не обращалось в МУП «Чайка» с письмами, требованиями, связанными с невозможностью осуществления предпринимательской деятельности в помещении, принятом в аренду по причине нахождения в нем ООО «Аква Люкс», не просило соразмерного уменьшения арендной платы.

Более того, МУП «Чайка» направляло письмо ООО «Рубин» с предложением заключить дополнительное соглашение и освободить от арендных платежей до конца 2020 года, во исполнение распоряжения Главы Республики Башкортостан от 01 апреля 2020 года, № РГ-119 «О первоочередных мерах по повышению устойчивости экономики Республики Башкортостан с учетом внешних факторов, в том числе связанных с распространением новой короновирусной инфекции», распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 13 апреля 2020 года, решения Совета муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан № 725 от 14.04.2020 года.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "РУБИН".

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья З.Ф. Шагабутдинова