Решение от 18 октября 2019 г. по делу № А64-4841/2019

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Тамбов

«18» октября 2019 года Дело №А64-4841/2019

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2019 года.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Подольской О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рязановой Е.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Прокуратуры Тамбовской области, г.Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>),к Администрации Ржаксинского района Тамбовской области, р.п.Ржакса (ОГРН <***>, ИНН <***>),Обществу с ограниченной ответственностью «Вишневское», Ржаксинский район Тамбовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)о признании недействительной сделки (в части),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 07.11.2017 №25.

от ответчика Администрации Ржаксинского района Тамбовской области: не явился, извещен надлежащим образом.от ответчика ООО «Вишневское»: не явился, извещен надлежащим образом.


УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Тамбовской области, г.Тамбов обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации Ржаксинского района Тамбовской области, р.п.Ржакса, Обществу с ограниченной ответственностью «Вишневское», Ржаксинский район Тамбовской области о признании недействительными пункты 4.3.3, 4.3.5 Договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №7, заключенного 12.02.2018 между Администрацией Ржаксинского района Тамбовской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Вишневское».

В процессе рассмотрения дела истец в порядке ст.49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил признать недействительным пункт 4.3.3 в части, предусматривающей сдачу земельного участка (его части) в субаренду «с согласия Арендодателя», пункт 4.3.5 Договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №8, заключенного 12.02.2018 между администрацией Ржаксинского района Тамбовской области и ООО «Вишневское». Данные уточнения приняты с удом к рассмотрению.

Представитель истца заявленные требования, с учетом уточнений, поддержал в полном объеме по мотивам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации Ржаксинского района Тамбовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, каких-либо ходатайств не заявлено.

Представитель ответчика ООО «Вишневское» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителей ответчиков по имеющимся материалам.

Рассмотрев материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению, руководствуясь при этом следующим.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя истца, 12.02.2018 на основании протокола №1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Ржаксинского района Тамбовской области от 30.01.2018, между Администрацией Ржаксинского района Тамбовской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Вишневское» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №7, в соответствии с условиями которого Арендодатель по акту приема-передачи предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 68:16:1019001:5, общей площадью 38000 квадратных метров, находящийся по адресу: Тамбовская область, Ржаксинский район, в центральной части кадастрового квартала 68:16:1019001, для использования в целях зерноводство, растениеводство, овощеводство, в границах согласно чертежу (схеме) или кадастровой карте (плану) участка, прилагаемых к Договору и являющихся его неотъемлемой частью (п.1.1 договора).

Земельный участок предоставлен сроком на 20 лет (п.2.1 договора).

Срок аренды земельного участка устанавливается с 12.02.2018 по 11.02.2038 (п.2.2 договора).

В соответствии с п.4.3.3 договора Арендатор имеет право сдавать земельный участок (его часть) в субаренду с согласия Арендодателя (сохранение целевого назначения и разрешенного режима использования земельного участка обязательно)

Указанный пункт договора, по мнению истца, в части передачи земельного участка в субаренду с письменного согласия Арендодателя, не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно ст.615 ГК РФ, ст.22 ЗК РФ.

В соответствии с п.4.3.5 договора Арендатор имеет право по истечении срока действия договора (за исключением случаев предусмотренных ст.46 ЗК РФ) в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

Данный пункт договора, по мнению истца, также не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно ст.621 ГК РФ, ст.39.6 ЗК РФ.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Прокуратуры Тамбовской области в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.

Согласно п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации»), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В статье 168 ГК РФ закреплено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Право прокурора требовать признания недействительной сделки не полностью, а в части, не исключается, однако, предполагается, что и в этом случае обращение с иском преследует цель защиты интересов публичноправового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В связи с изложенным, сдача в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды (перенайм) земельных участков регулируется положениями пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом и иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок, более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участком и такие особенности предусмотрены Земельным Кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 указанного постановления, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Договор аренды, отдельные пункты которого оспариваются, заключен на срок 20 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются нормами статьи 22 ЗК РФ.

Таким образом, пункт 4.3.3 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №7 от 12.02.2018, обязывающий арендатора получить письменное согласие арендодателя на заключение договора субаренды, противоречит приведенным выше нормам права.

В соответствии с п.4.3.5 договора Арендатор имеет право по истечении срока действия договора (за исключением случаев предусмотренных ст.46 ЗК РФ) в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

Согласно п.10 ст.10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, представляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.

В силу п.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Указанные нормы права Администрацией Ржаксинского района Тамбовской области были соблюдены.

Вместе с тем особенности заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения по истечении предшествующего договора (на новый срок) является самостоятельной сделкой (пункт 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной»).

Пунктом 1 ст.621 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно п.5 ст.9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Из подпункта 31 пункта 2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №336-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», действующей с 15.07.2016, следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Аналогичное правило предусмотрено п.4 ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в редакции Федерального закона от 03.07.2016 №336-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», действующей с 15.07.2016, согласно которой гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу прямого указания, содержащегося в подпункте 32 пункта 2 ст.39.6 ЗК РФ, на случаи предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, указанные в подпункте 31 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, не распространяются ограничения в таком предоставлении, установленные п.3 и 4 ст.39.6 ЗК РФ.

Таким образом, арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, предусмотренных подпунктом 31 п.2 ст.39.6 ЗК РФ и п.4 ст.10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Аналогичное толкование названных норма права приведено в определении Верховного Суда РФ от 22.01.2019 №308-КГ18-15997, определении Верховного Сада РФ от 08.02.2017 №308-КГ16-19850.

При этом подпункт 31 п.2 ст.39.6 ЗК РФ является исключением из общего правила п.15 ст.39.8 ЗК РФ, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем, из содержания оспариваемого п.4.3.5 договора аренды следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок наступает при единственном условии: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано арендатором не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия настоящего договора.

Предусмотренное вышеназванным нормами права условие о заключении нового договора аренды без проведения торгов – отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, в п.4.3.5 договора не указано.

Таким образом, заявленные требования прокуратуры Тамбовской области о признании недействительным (ничтожным) пункта 4.3.3, 4.3.5 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №7 от 12.02.2018, заключенного между администрацией Ржаксинского района Тамбовской области и ООО «Вишневское, подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору, суд находит их достаточными для разрешения спора по существу.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчиков. Администрация Ржаксинского района Тамбовской области, как орган местного самоуправления, освобождена от уплаты госпошлины.

В связи с этим суд взыскивает с ООО «Вишневское» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,


АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕШИЛ:

Признать недействительным п.4.3.3 в части, предусмотренной сдачу земельного участка (его части) в субаренду «с согласия арендодателя», п.4.3.5 Договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №7, заключенный 12.02.2018 года между администрацией Ржаксинского района Тамбовской области и ООО «Вишневское».

Взыскать с ООО «Вишневское» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в мотивированном виде, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья О.А. Подольская