Решение от 23 апреля 2024 г. по делу № А60-72166/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-72166/2023
23 апреля 2024 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 23 апреля 2024 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ф. Нестеровой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Е. Капитоновой, рассмотрел в судебном заседании дело № А60-72166/2023 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "МАРШАЛГЕНСТРОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – общество "МАРШАЛГЕНСТРОЙ", заявитель)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – Комитет, заинтересованное лицо)

о признании отказа от 09.10.2023 № 02-01-35/1113 незаконным, об обязании устранить допущенные нарушения прав, о заключении дополнительного соглашения о продлении срока аренды земельного участка,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "ГРАНДИС" (ИНН <***>, ОГРН <***>).


при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, представитель по доверенности от 31.01.2024 (посредством веб-конференции),

от заинтересованного лица: ФИО2, представитель по доверенности от 10.10.2023 № 3.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.


Общество с ограниченной ответственностью "МАРШАЛГЕНСТРОЙ" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка.

От общества с ограниченной ответственностью "ГРАНДИС" 26.02.2024 поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "ГРАНДИС" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В судебном заседании 28.02.2024 представитель заинтересованного лица ходатайствовал о приобщении к материалам дела отзыв на заявление. Отзыв к материалам дела приобщен.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.01.2022 по делу №А60-1190/2022 заявление общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Строй-проект» (ИНН <***> ОГРН <***>) о признании общества с ограниченной ответственностью «Маршалгенстрой» (ИНН <***> ОГРН <***>) несостоятельным (банкротом) принято к производству, возбуждено производство по делу.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.09.2022 по делу №А60-1190/2022 общество "МАРШАЛГЕНСТРОЙ" (ИНН <***> ОГРН <***>) признано банкротом, введена процедура конкурсного производства, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден ФИО3, член СРО САУ «Авангард» (ИНН <***>, адрес: 105062, <...>, пом. I, комн. 8, 9, 10). Определением Арбитражного суда Свердловской обл. от 11.01.2023 конкурсным управляющим утвержден ФИО4 (454092, г. Челябинск, а/я 9393, ИНН <***>, СНИЛС <***>), член СРО «ААУ «ПАРИТЕТ» (Адрес: 141206, <...> почт. адрес: 105066, г. Москва, а/я 9 ИНН <***>, ОГРН <***>).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 21.09.2023 срок конкурсного производства продлен до 14.03.2024.

Между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью ПТК «АРГО» заключен договор аренды земельного участка от 30.01.2014 № 03, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на три года земельный участок с кадастровым номером 66:33:0101003:1432, площадью 13 128 кв.м., с категорией - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - многоэтажное жилищное строительство.

Согласно п. 1.5 договора срок действия настоящего договора устанавливается с 30.01.2014 по 30.01.2017.

Управлением Росреестра в единый государственной реестр недвижимости (ЕГРН) 17.02.2016 внесена запись о государственной регистрации перехода права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101003:1432 от общества с ограниченной ответственностью ПТК «АРГО» к обществу "МАРШАЛГЕНСТРОЙ".

Новым арендатором земельного участка по договору от 30.01.2014 № 03 является общество "МАРШАЛГЕНСТРОЙ", что подтверждено выпиской из ЕГРН.

Из уведомления Комитета от 26.07.2017 № 02-01-35/753 следует, что вышеуказанный договор аренды земельного участка продлен на неопределенный срок.

Администрацией Арамильского городского округа 09.02.2016 обществу "МАРШАЛГЕНСТРОЙ" выдано разрешение № RU66307000-11-2016 на строительство многоквартирного жилищного строительства с пристроенными нежилыми помещениями в г. Арамиль Сысертского района Свердловской области по ул. Космонавтов, дом 15 (2-х секционный 12-этажныйжилой дом с пристроенным зданием магазина) на срок до 01.04.2019.

Администрацией Арамильского городского округа 24.12.2018 обществу "МАРШАЛГЕНСТРОЙ" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию №RU66307000-10-2018 в отношении многоэтажного жилищного строительства с пристроенными нежилыми помещениями в городе Арамиль Сысертского района Свердловской области по ул. Космонавтов, дом 15 корпус 1 (постановление администрации АГО от 05.12.2018 № 584) на земельном участке с кадастровым номером 66:33:0101003:1432.

После ввода первой очереди МКД в эксплуатацию 06.07.2021 между Комитетом и обществом "МАРШАЛГЕНСТРОЙ" подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30.01.2014 № 03, по которому площадь земельного участка, переданного в аренду, уменьшена до 9 509 кв. м.

При этом изменений в договор аренды земельного участка о сроке его действия (с учетом продления в 2017 году его действия на неопределенный срок) не внесено.

Комитет направил уведомление от 29.07.2022 № 02-01-35/429 об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка №03 от 30.01.2014 с указанием на истечение 30.01.2017 срока аренды земельного участка и отсутствии возможности пролонгации договора, отсутствием оснований для заключения нового договора аренды.

Впоследствии Комитет направил исполняющему обязанности конкурсного управляющего общества "МАРШАЛГЕНСТРОЙ" уведомление от 24.11.2022 № 02-01-35/837 об одностороннем отказе от договора аренды.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2023 по делу №А60-1190/2022 односторонний отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа от исполнения договора аренды земельного участка от 30.01.2014 № 03, оформленный уведомлением от 24.11.2022 № 02-01-35/837, признан недействительным.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 06.06.2023 № Ф09-6582/22 по делу № А60-1190/2022 постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2023 по делу № А60-1190/2022 Арбитражного суда Свердловской области оставлено без изменения, кассационная жалоба Комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа - без удовлетворения.

В адрес общества "МАРШАЛГЕНСТРОЙ" ответчиком было направлено уведомление об изменении размера арендной платы на 2023 год с приложением №1 к договору аренды земельного участка от 30.01.2014 № 03, с указанием размера арендной платы, реквизитов для перечисления и установления финансовых санкций за несвоевременное исполнение обязанности по оплате арендных платежей.

Конкурсный управляющий общества "МАРШАЛГЕНСТРОЙ" 27.02.2023 обратился в Комитет с заявлением о продлении срока договора аренды от 30.01.2014 № 03.

Комитет письмом от 09.10.2023 № 02-01-35/113 отказал в продлении договора аренды на 3 года, указав, что договор аренды с учетом ранее направленного письма от 26.07.2017 № 02-01-35/753, считается заключенным на неопределенный срок.

Отказ Комитета в продлении срока договора аренды от 30.01.2014 № 03 на три года, изложенный в письме от 09.10.2023 № 02-01-35/113, послужил основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, по смыслу статей 198 и 201 АПК РФ требование о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть удовлетворено судом при одновременном соблюдении двух условий: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельностью. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Положениями ч. 1 ст. 65 и ч. 5 ст. 200 АПК РФ предусмотрена обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что общество "МАРШАЛГЕНСТРОЙ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101003:1432 на основании договора от 30.01.2014 № 03.

Из уведомления Комитета от 26.07.2017 № 02-01-35/753 следует, что вышеуказанный договор аренды земельного участка продлен на неопределенный срок.

Из материалов дела также следует, что Комитет направил исполняющему обязанности конкурсного управляющего общества "МАРШАЛГЕНСТРОЙ" уведомление от 24.11.2022 № 02-01-35/837 об одностороннем отказе от договора аренды.

Однако постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2023 по делу №А60-1190/2022, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, односторонний отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом Арамильского городского округа от исполнения договора аренды земельного участка от 30.01.2014 № 03, оформленный уведомлением от 24.11.2022 № 02-01-35/837, признан недействительным. Судом апелляционной инстанции установлено, что договор аренды от 30.01.2014 № 03 не прекращен.

При рассмотрении настоящего дела стороны неоднократно в судебном заседании подтверждали, что в настоящий момент договор аренды заключен на неопределенный срок.

Как усматривается из заявления, обращение заявителя к Комитету с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды на три года основано на положениях части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 58-ФЗ).

В соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона № 58-ФЗ до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 58-ФЗ установлено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ о сроках, на которые заключаются договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не применяются.

В силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 58-ФЗ арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия Федерального закона № 58-ФЗ и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора.

Как предусмотрено п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств и доводов сторон, судом установлено, что по истечении срока действия договора он возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Арендные отношения из договора, действие которого возобновилось на неопределенный срок, могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное п. 2 ст. 610 ГК РФ право на отказ от договора.

Специальное правило, предусмотренное п. 2 ст. 610 ГК РФ, о праве на односторонний отказ oт договора аренды, заключенного на неопределенный срок, означает, что при заключении договора аренды на неопределенный срок или при продолжении действия договора по окончании определенного в нем срока каждая из сторон должна осознавать возможность прекращения этого договора в любой момент при соответствующем волеизъявлении другой стороны.

Однако правила статьи 8 Федерального закона № 58-ФЗ подлежат применению только к договорам, заключенным на определенный срок, который не истек к моменту обращения арендатора, поскольку увеличить можно только определенный договором срок.

Если договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, предмет увеличения, то есть срок, отсутствует, поскольку в этом случае срок не определен, а, значит, арендные отношения могут продолжаться неопределенное количество времени.

В то же время при возобновлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, возможность увеличения срока договора на определённый период времени отсутствует.

Обратное противоречит существу правовой конструкции возобновления договора на неопределенный срок, которая не может быть преодолена ссылками на правила части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, установленными для иной правовой ситуации в сравнении с рассматриваемым спором.

Вопреки позиции заявителя о том, что по смыслу указанной нормы права имеются основания для заключения с ним дополнительного соглашения, суд указывает, что арендные отношения в рамках договора, действие которого возобновилось на неопределенный срок после окончания срока, установленного в договоре, могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное п. 2 ст. 610 ГК РФ право на отказ от договора.

Поскольку к моменту обращения общества с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении действия договора аренды договор уже не являлся срочным и действовал в режиме неопределенного срока, суд приходит к выводу об отсутствии у общества "МАРШАЛГЕНСТРОЙ" права на заключение дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание, что с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела оспариваемый отказ не противоречит закону и не нарушает прав заявителя, в удовлетворении требований суд отказывает.

Ссылки заявителя на письмо Министерства экономического развития РФ от 28.07.2020 № Д27и-24114 судом во внимание не принимаются, поскольку указанное письмо носит рекомендательный характер, было принято до вступления в законную силу Федерального закона № 58-ФЗ и не подлежит применения к рассматриваемым правоотношениям.

Руководствуясь ст. 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

4. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья Е.Ф. Нестерова