Решение от 27 октября 2017 г. по делу № А84-2205/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А84-2205/2017
27 октября 2017 года
город Севастополь


Резолютивная часть решения объявлена – 23.10.2017; Решение в полном объеме изготовлено – 27.10.2017.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Васильченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>; ул. Ленина, дом 2, <...>)(ул. Советская, дом 9, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью „Окси”

(ОГРН <***>, ИНН <***>; Фиолентовское шоссе, дом 1/1, <...>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, – Правительство Севастополя (ОГРН <***>; ИНН <***>; ул. Ленина, дом 2, <...>).

о расторжении договора аренды и о возврате земельного участка,

по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью „Окси”

(ОГРН <***>, ИНН <***>; Фиолентовское шоссе, дом 1/1, <...>),

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>; ул. Ленина, дом 2, <...>)(ул. Советская, дом 9, <...>)

при участи в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление земельного контроля города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>; ул. Ленина, дом 2, <...>) и Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>; ул. Ленина, дом 2, <...>).

о взыскании убытков

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2017 № 02;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 14.11.2016; ФИО4, представитель по доверенности от 03.10.2017;

от третьего лица – ФИО5, представитель по доверенности от 09.01.2017 № 6/31/2-17.

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с

иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Окси» (далее – ответчик, ООО «Окси»), в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.12.2004, заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО «Окси», зарегистрированный в Книге регистрации договоров аренды земли 18.03.2005 под № 107 (номенклатурный номер 4-М-01), в отношении земельного участка, общей площадью 0,5580 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536600000:01:001:0033), расположенного по адресу: г.Севастополь, Ленинский район, ул.Катерная,49/1, а также обязать ответчика с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок и возвратить его истцу.

Исковые требования мотивированы существенный нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка, а именно ответчик не приступил к строительству заявленного объекта на арендуемом земельном участке в сроки, определенные договором и не выполнил взятые на себя по Договору обязательства по участию в развитии социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Севастополя, при этом не представлено доказательств объективной невозможности осуществления строительных работ на земельном участке по причинам, не зависящим от ответчика, в связи с чем, истец обратился с требованием о досрочном расторжении спорного договора и возврате арендованного имущества, однако поскольку ответчик отказался от расторжения договора и от освобождения арендованного земельного участка во внесудебном порядке, истец был вынужден обратится с данным иском в суд за защитой своих прав.

Определением суда от 11.05.2017 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу, назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В рамках рассмотрения дела к участию в деле были привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании 20.07.2017 было принято встречное исковое заявление ООО «Окси» к ДИЗО о взыскании убытков, связанных с невозможностью использования земельного участка по назначению в размере уплаченной арендной платы в размере 900 000, 00 рублей к совместному рассмотрению с первоначальным иском, о чем имеется отметка в протоколе судебного заседания.

Очередное судебное разбирательство назначено на 23.10.2017.

В судебное заседание 23.10.2017 явились представители ДИЗО, ООО «ОКСИ», Правительства Севастополя, дали свои пояснениям.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.

Судом установлено, что между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО «Окси» (арендатор) 24.12.2004 был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям которого, в редакции Дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор аренды земли от 14.11.2008 (том 1, л.д. 40- 44) арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 14.07.2004 № 2099 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания гостиничного комплекса и размещения рекреационной зоны, который находится по ул.Катерной,49/1 в г.Севастополе (том 1, л.д. 14-18).

В соответствии с пунктом 2.1 Договора в аренду передается земельный участок общей площадью 0,5580 га.

В пункте 3.1 Договора определено, что он заключен сроком на 25 лет.

Пунктом 5.1 Договора предусмотрено, что земельный участок передается в аренду для использования на землях водного фонда предоставленных для рекреационного назначения.

Целевое назначение земельного участка – для размещения рекреационной зоны (пункт 5.2 Договора).

В соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения от 14.11.2008 в тексте договора аренды земельного участка: после слов «земельный участок для» дополнен словами «строительства и обслуживания гостиничного комплекса».

В соответствии с подпунктом «г» пункта 9.2.2 Договора в редакции Дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор аренды земли от 14.11.2008 арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению – в течение срока двух лет с момента заключения дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

В силу пункта 11.3 Договора его действие прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию; по другим основаниям, определенным законом.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.12.2004 (том 1, л.д. 20).

Согласно Акту обследования земельного участка № 84/06-01/ОБ/16 от 18.08.2016, составленным Управлением земельного контроля города Севастополя установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от объектов капитального строительства и объектов благоустройства, закустарен, имеются насыпи песка, однако признаки осуществления строительных работ отсутствуют. Также установлено, что на земельном участке расположен некапитальный металлический контейнер (размерами 10х2 м) /том 1, л.д. 24/.

В соответствии с предупреждением от 25.01.2017 № 05-исх./1287/2017 ДИЗО обратилось к ООО «Окси» о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, поскольку Арендатор не приступил к освоению земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению – для строительства и обслуживания гостиничного комплекса и размещении рекреационной зоны (том 1, л.д. 29-32).

Согласно предложению о расторжении договора аренды земельного участка от 17.03.2017 № 6428/05-05-21/17 ДИЗО предложило Обществу в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка путем подписания соглашения о досрочном расторжении договора и возвратить указанный земельный участок (том 1, л.д. 33-38).

Как утверждает истец в первоначальном иске, ответчик, являясь арендатором по спорному договору аренды, в отсутствие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, не освоил предоставленный ему земельный участок в сроки, установленные договором и соответственно не завершил строительство оговоренного в объекта в установленные в договоре сроки, чем допустил существенное нарушение условий данного договора, что явилось основанием для обращения с настоящим иском о расторжении договора аренды земли и о понуждении последнего освободить и возвратить земельный участок истцу.

Как утверждает истец по встречному иску, Общество не могло использовать арендованный земельный участок и осуществлять строительство и обслуживание на нем гостиничного комплекса и размещения рекреационной зоны по причине введенных с 17.04.2014, 22.11.2015 и 28.11.2015 на территории города Севастополя распорядительными и иным нормативным правовым актом высшего должностного лица исполнительной власти субъекта РФ – города федерального значения Севастополя запретов на осуществление любого капитального строительства, режима чрезвычайной ситуации на территории города, связанного с прекращением поставок электроэнергии и запрета в связи с этим на ведение строительно-монтажных работ на период действия режима ЧС. Указанные обстоятельства, как считает истец по встречному иску, привело к возникновению убытков у Общества в размере уплаченной арендной платы в период с 17.04.2014 по 25.05.2016, которые по его расчетам составили 2338141,75 рублей, часть из которых в размере 900000 рублей истец требует взыскать с ДИЗО.

Указанные выше обстоятельства явились основаниями для обращения в суд с настоящими исками.

Оценив представленные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении в судебном процессе всех обстоятельств дела, а также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующему.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор „О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя” (далее – договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты – Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя № 5-ЗС от 30.04.2014 „О Правительстве Севастополя” определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений. В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС „Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя” (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее – Закон № 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона № 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации: 1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности; 2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя; 3) право коммунальной собственности территориальных громад признается

правом собственности города Севастополя; 4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя; 5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

Учитывая положения Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя», решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 № 7156 «О статусе города-героя Севастополя», статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 № 56-ЗС «Об основах управления государственным имуществом города Севастополя», Закона города Севастополя от 30.04.2014 № 5-ЗС «О Правительстве Севастополя», Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 № 883-ПП, права и обязанности Арендодателя по договору перешли к ДИЗО.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор (том 2, л.д. 12-17, том2).

Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории г.Севастополя до 18.03.2014.

Суд исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.

При этом судом учитывается, что нормы Федерального закона № 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 № 308-ЭС14-1939).

К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины).

При этом суд учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона № 6-ФКЗ.

Таким образом, с учетом того, что настоящий иск заявлен после 18.03.2014 (2017 год), то применению к спорным правоотношениям, которые являются длящимися, подлежат так же нормы законодательства Российской Федерации.

При этом суд отмечает, что нормы законодательства Украины, в частности положения частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, предусматривали, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора,

когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Аналогичные положения содержатся и в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 „О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором (14.11.2010), не завершено, при этом ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ на арендованном земельном участке.

Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования – для строительства и обслуживания гостиничного комплекса и для размещения рекреационной зоны. При этом стороны договора, с учетом заключенного дополнительного соглашения о

внесении изменений в договор аренды земли от 14.11.2008 определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено – в течении двух лет с момента заключения дополнительного соглашения, т.е. до 23.03.2011, а не до - 14.11.2010, как ошибочно указывает истец в своем иске, поскольку согласно отметке на указанном дополнительном соглашении, последние прошло государственную регистрацию 23.03.2009 под № 040966000008 (том 1, л.д. 23).

Как указано выше, Актом органа земельного контроля города Севастополя установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от объектов капитального строительства и объектов благоустройства, закустарен, имеются насыпи песка, однако признаки осуществления строительных работ отсутствуют. Также установлено, что на земельном участке расположен некапитальный металлический контейнер.

Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства оговоренного в договоре объекта на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли.

Как предусматривали нормы законодательства Украины, регулирующие градостроительную деятельность, в частности Законы Украины № 687-XIV «Об архитектурной деятельности» и № 3038-VI от 17.02.2011 «О регулировании градостроительной деятельности», которые аналогично порядку, действующему в Российской Федерации, предусматривали необходимость получения соответствующих документов на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, таких как: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Так в подтверждение доказательств освоения спорного земельного участка, расположенного по адресу: ул.Катерная,49/1 в г.Севастополе в период действия законодательства Украины на территории города Севастополя (до 18.03.2014), Обществом представлены следующие светокопии документов: титульного листа утвержденного главным архитектором города Севастополя от 26.05.2008 архитектурно-планировочного задания № 377 на проектирование объекта нового строительства (в т.ч. в границах зон охраны памятников) в отношении объекта, расположенного на земельном участке по ул.Катерная,49 в г.Севастополе; положительного комплексного экспертного заключения № Э-239/2008 по проекту «Гостиничный комплекс по ул.Катерная,49 в г.Севастополе» от 19.09.2008; заключения Управления градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации № С-202/08 от 16.10.2008 по проекту «Гостиничный комплекс по ул.Катерная,49 в г.Севастополе»; разрешения Инспекции ГАСК в г.Севастополе на выполнение строительных работ № 121/1 от 109.11.2009 для выполнения строительных работ по строительству отельного комплекса по адресу: <...>; разрешение Госземинспекции от 09.12.2008 № 000101 на снятие и перенос почвенного покрова земельного участка в отношении земельного участка, расположенного по адресу: ул.Катерная,49 в г.Севастополе, используемого ООО «Окси» на основании Договора аренды земельного участка от 24.12.2004, зарегистрированного под № 108 от 18.03.2005; научного заключения Отдела Государственной службы охраны культурного наследия Управления культуры и туризма СГГА от 04.12.2008 № 10/1612 и градостроительного заключения Управления городского строительства и архитектуры СГГА от 02.10.2008 в отношении земельного участка, площадью 1,4 га, расположенного по адресу: ул.Катерная,49/2 в г.Севастополе (том 1, л.д. 106-124, 205).

При этом, Обществом также представлены следующие доказательства: договоры генерального подряда на осуществление работ по авторскому надзору и генерального подряда № 14 от 10.06.2016 в отношении земельного участка, расположенного по ул.Катерная,49 в г. Севастополе, заключенные в 2016 году; градостроительный план земельного участка от 23.11.2016 в отношении земельного участка, площадью 0,4257 га; извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства от 21.07.2016 на земельном участке по ул.Катерная,49 в г. Севастополе, (том 1, л.д. 150-168, 198).

С учетом представленных пояснений сторон и указанных выше доказательств, представленных ООО «Окси», судом установлено, что в пределах установленного подпунктом «г» пункта 9.2.2 договора срока осуществления строительства и его завершения - 23.03.2011, ответчиком не представлено каких-либо документов в подтверждение освоения в период действия законодательства Украины земельного участка, расположенного по ул.Катерная,49/1 в г.Севастополе и являющегося предметом спорного договора в данном деле, а также осуществления мер по получению исходных данных на строительство, разработке проектной документации и ее утверждению в установленном порядке, а также по получению разрешения на строительство и строительству оговоренного объекта с принятием его в эксплуатацию и получением правоустанавливающих документов.

Кроме того, вышеуказанные документы, на которые ссылается Общество в обоснование своей позиции, выданные в период действия законодательства Украины не имеют отношения к земельному участку по спорному договору, расположенному по ул.Катерная, 49/1 в г.Севастополе, а касаются других земельных участков, расположенных по ул. Катерная,49 и по ул. Катерная,49/2, полученных Обществом в аренду на основании иных договоров аренды, не являющихся предметом спора в данном деле, это же и касается основной части документов, полученных уже в период действия законодательства РФ, а именно представленный градостроительный план земельного участка, договоры генерального подряда и по осуществлению работ по авторскому надзору, извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства от 21.07.2016, не относятся к земельному участку, являющемся предметом спорного договора аренды.

При этом суд обращает внимание, что в рамках иного дела, рассмотренного судом ( № А84-4239/2016), о чем имеется информация, размещенная в открытом доступе в сети Интернет в электронной системе Картотека арбитражных дел, решением Арбитражного суда города Севастополя от 17.04.2017, оставленным без изменений постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017, т.е. вступившим в законную силу, были удовлетворены исковые требования ДИЗО к ООО «Окси» о расторжении договора аренды земельного участка, по ул.Катерная,49 в г.Севастополе в связи с существенным нарушением условий договора аренды. В данном деле предметом исследования также были вышеуказанные документы, представленные ответчиком и им дана надлежащая правовая оценка, а также сделан вывод о том, что нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть предусмотренный договором аренды, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек еще в 2011 году, а ответчик в свою очередь не воспользовался своим правом на обращение к арендодателю с заявлением о продлении сроков строительства и им не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в

вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

При этом, отдельные меры по получению тех или иных документов для возможности приступить к строительным работам по основному объекту в период действия законодательства РФ не свидетельствуют об отсутствии со стороны арендатора существенных нарушений условий договора о сроке завершения строительства (2011 год). Также суд отмечает, что в период как срока строительства, оговоренного в Договоре, так и до начала действия на территории города Севастополя законодательства Российской Федерации (18.03.2014), ответчиком не была получена и утверждена проектная документация именно по строительству дома (вторая очередь) с прохождением ее экспертизы, а также не получено разрешение на указанное строительство.

Таким образом, нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.

Указанный подход также нашел свое отражение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2017 по делу № А84-2597/2016.

По мнению суда, расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору по строительству оговоренного в договоре объекта представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в мае 2007 года для строительства вышеуказанного объекта в целях развития социальной инфраструктуры города Севастополя, т.е. обеспечения публичных нужд, вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии порока в поведении арендатора и, соответственно, о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

В связи с изложенным, производные требования о возврате арендованного земельного участка истцу с момента вступления решения в законную силу также подлежат удовлетворению, что соответствует положениям статьи 785 ГК Украины и условиям Договора (пункты 7.1, 9.2.2 Договора).

Доводы ответчика о наличии введенного распорядительным актом и.о. Губернатора города Севастополя запрета на осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя в апреле 2014 года в обоснование невозможности ответчиком осуществлять строительство оговоренного в договоре объекта, не могут быть приняты судом, поскольку на дату принятия указанного Распоряжения, ответчик – арендатор не только не приступил к выполнению строительных работ на спорном земельном участке, но и не получил на это соответствующие разрешительные документы.

Иные доводы ответчика не опровергают доводов первоначального иска о не завершении застройки земельного участка в установленные договором сроки в отсутствие объективных причин, препятствовавших такому завершению строительства оговоренного в договоре объекта.

С учетом изложенного первоначальные исковые требования ДИЗО подлежат удовлетворению в полном объеме.

Что касается встречных исковых требований ООО «Окси» к ДИЗО о взыскании убытков в размере уплаченной арендной платы, в размере 900000 рублей, связанных с невозможностью использовать землю по назначению ввиду издания 17.04.2014, 22.11.2015 и 28.11.2015 на территории города Севастополя распорядительных и иных нормативных правовых актов высшим должностным лицом исполнительной власти субъекта РФ – города федерального значения Севастополя запретов на осуществление любого капитального строительства, режима чрезвычайной ситуации на территории города, связанного с прекращением поставок электроэнергии и запрета в связи с этим на ведение строительно-монтажных работ на период действия режима ЧС, то суд считает их неподлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Толкование положений статей 13, 16, 417 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязательство может быть прекращено в связи с невозможностью исполнения в результате издания акта государственного органа или органа местного самоуправления.

В силу статье 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Бремя доказывания наличия убытков лежит по настоящему делу на ООО «Окси».

В обоснование заявленных требований Общество указало на то, что убытки понесены в результате внесения арендной платы в период с 17.04.2014 по 25.05.2016 при невозможности использования земельного участка по назначению с осуществлением на нем строительства оговоренного в договоре объекта в связи с изданием вышеуказанных распорядительных и иных нормативно-правовых актов.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд, руководствуясь положениями статей 16, 417 ГК РФ, приходит к выводу о том, что Обществом не доказана совокупность условий, необходимых для взыскания убытков с Департамента, в т. наличия вины, незаконности акта. При этом, как уже было установлено выше, на дату принятия указанного Распоряжения о запрете капитального строительства и иных актов, на которые ссылается Общество, последнее, являясь арендатором не только не приступило к выполнению строительных работ на спорном земельном участке, но и не получило на это соответствующих разрешительных документов, а поэтому издание указанных актов в данном конкретном случае никоим образом не затрагивало права арендатора.

При этом, судом учтено, что договором аренды предусмотрена обязанность Общества как арендатора по внесению арендной платы, а поэтому арендная плата перечислена обществом во исполнение принятых обязательств по договору аренды земельного участка.

Более того, пункт 1 статьи 417 ГК РФ, на который ссылается Общество в обоснование своих требований о взыскании убытков, предоставляет сторонам договора, обязательство из которого прекращено в результате издания акта государственного органа, право требовать возмещения убытков в соответствии со статьями 13 и 16 ГК РФ,

однако в настоящем случае как на момент издания указанных правовых актов, так и до такого издания, Общество не исполняло свои обязательства по договору в части застройки земельного участка и не могло исполнять именно в связи с окончанием срока освоения земельного участка в 2011 году и ввиду отсутствия разрешительных документов на строительство, что как уже указывалось выше, привело к существенному нарушению его условий и явилось основанием для его расторжения в судебном порядке, а не в связи с изданием данных актов, законность которых не опровергнута и последние не признаны недействительными.

В связи с изложенным, истцом по встречному иску не доказана совокупность условий, позволяющих удовлетворить встречные исковые требования.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ, поскольку истец по первоначальному иску является государственным органом, освобожденным от уплаты государственной пошлины, то судебные расходы за подачу данного иска относятся на ответчика по первоначальному иску путем взыскания в доход федерального бюджета 6000 рублей, а расходы за подачу встречного иска, в удовлетворении которого было отказано, остаются на истце по встречному иску.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.12.2004, общей площадью 0,5580 га. (ранее кадастровый номер 8536600000:01:001:0033) расположенного по адресу: г. Севастополь, Ленинский район, ул. Катерная, 49/1, заключенного Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Окси», который зарегистрирован 18.03.2005 под № 107 в Книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный номер 4-М-01).

2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Окси»

(ОГРН <***>) с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 0,5580 га. (ранее кадастровый номер 8536600000:01:001:0033) расположенного по адресу:

г. Севастополь, Ленинский район, ул. Катерная, 49/1.

4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Окси»

(ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000,00 рублей (Шесть тысяч рублей 00 коп.).

5. В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы, если решение не отменено и не изменено - со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья О.С. Васильченко