Решение от 19 апреля 2018 г. по делу № А40-246112/2016

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-246112/16-150-2231
г. Москва
20 апреля 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2018 г.

В полном объеме решение изготовлено 20 апреля 2018 г.


Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ (ОГРН <***>, 125032, <...>), Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009 <...>)

к ООО "КАПЕЛЬМЕЙСТЕР" (ОГРН 1027739174297, 127644, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА КЛЯЗЬМИНСКАЯ, д. 32)

о признании объекта расположенного по адресу: г. Москва, ул. Клязминская, д. 32 самовольной постройкой, обязании снести указанное здание, признании зарегистрированного права отсутствующим и обязании освободить земельный участок путем демонтажа пристройки,

третьи лица: 1) Префектура САО г. Москвы, 2) Комитет государственного строительного надзора г. Москвы, 3) Управление Росреестра по Москве, 4) Госинспекция по недвижимости

при участии представителей истцов, третьего лица и эксперта согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО «КАПЕЛЬМЕЙСТЕР» о признании объекта, расположенного по адресу: <...>, самовольной постройкой, обязании снести указанное здание, признании зарегистрированного права отсутствующим и обязании освободить земельный участок путем демонтажа пристройки, в соответствии со ст. 11, 12, 130, 222, 263, 264, 304 ГК РФ.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о месте и дате судебного заседание, в судебное заседание не явился, заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с нахождением представителя общества (адвоката Дьяченко В.А.) в очередном отпуске, ходатайство отклонено судом, поскольку причины, приведенные в его обоснование, не могут быть расценены как уважительные и относятся к организационным проблемам юридического лица, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие.

Третьи лица Комитет государственного строительного надзора г. Москвы, Управление Росреестра по Москве, Госинспекция по недвижимости, надлежащим образом извещенные о месте и дате судебного заседание, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, в связи с чем судебное заседание проведено в их отсутствие.

Представитель истцов поддержал требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, указав, что в результате проведенного обследования земельного участка, было установлено, что на данном земельном участке расположены объект (пристройка), обладающий признаками самовольной постройки, возведенные в отсутствие разрешительной документации.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в заявлении в порядке ст. 199 ГК РФ, ходатайстве о прекращении производства по делу, возражениях на ходатайство истцов о проведении экспертизы, указав, что изменения в планировку были внесены в 2005г., заявил о применении срока исковой давности, истцом не представлено доказательств самовольного строительства, поскольку спорное нежилое помещение было передано ответчику на основании договора купли-продажи.

Представитель третьего лица Префектуры САО г. Москвы отзыв или письменные возражения не представил.

Третье лицо Госинспекция по недвижимости поддержало исковые требования по доводам, изложенным в письменных пояснениях, указав, что объект возведен из металлических конструкций и является некапитальным, сведения о наличии разрешительных документов на строительство отсутствуют.

Третье лицо Комитет государственного строительного надзора г. Москвы поддержало исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в письменных пояснениях, указав, что разрешение на строительство спорного объекта не оформлялось, проектная документация не поступала, следовательно, спорный объект обладает признаками самовольной постройки.

Третье лицо Управление Росреестра по Москве отзыв или письменные возражения не представило.

Суд, выслушав представителей ответчиков, третьих лиц, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО «Капельмейстер» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 23.11.2004г. № М-09-511965, предметом которого является земельный участок общей площадью 2 300кв.м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Клязьминская, вл. 32, предоставленный в общее пользование на условиях аренды для эксплуатации магазина.

В ходе проведения Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы обследования земельного участка выявлено, что на основании договора аренды нежилого помещения от 10.09.2017г. № 02-340/07 ООО «Капельмейстер» арендует на первом этаже здания смешанного типа у города Москвы нежилое помещение площадью 352,5 кв.м по адресу: <...>, на земельный участок площадью 2 300 кв.м оформлен договор краткосрочной аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 23.11.2014г. № М-09-511965, при этом на земельном участке возведена пристройка к фасадной части здания площадью 200 кв.м, что привело к увеличению торговой площади, без оформления в установленном порядке разрешительных документов, пристройка в БТИ не учтена, помимо этого ООО «Капельмейстер» является собственником нежилого помещения площадью 593,7 кв.м по данному адресу.

Пристройка возведена в 2005 году для увеличения торговой части магазин, непосредственно примыкает к фасадной части жилого девятиэтажного здания.

Земельный участок, на котором возведен спорный объект, находится в собственности субъекта РФ - города Москвы (не разграниченной государственной собственности, правом на распоряжение которой обладает город Москва на основании п. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Собственник земельного участка – город Москва не выдавал ответчику разрешения на возведение спорного объекта на земельном участке.

Государственная регистрация права собственности на спорный объект произведена, как на созданный объект недвижимости.

Поскольку, разрешение на строительство не выдавалось, по мнению истцов, объект обладает признаками самовольной постройки и не может быть отнесен к объектам, право собственности, на который подлежит государственной регистрации, а регистрация права собственности осуществлена неправомерно, нарушает права города – собственника земельного участка, на котором данный объект расположен, самовольная постройка подлежит сносу лицом ее осуществившим, либо за его счет.

Департаментом имущества города Москвы в адрес ответчика была направлена претензия от 11.11.2016г. № ДГИ-И-50365/16 с требованием в тридцатидневный срок устранить нарушения использования земельного участка путем сноса объектов самовольного строительства, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений с отметкой ФГУП «Почта России», квитанцией об оплате.

Однако, ответчиком претензия истца оставлена без ответа и удовлетворения.

В соответствии со ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства являются защита и восстановление нарушенных прав и законных интересов лиц, обращающихся в арбитражный суд.

В силу положений абз. 2 п. 3 ст. 72 ЗК РФ органы местного самоуправления городских и сельских поселений осуществляют муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городских и сельских поселений объектов земельных отношений.

Положениями п. 4 ст. 72 ЗК РФ определено, что законами субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя полномочия органов местного самоуправления на осуществление муниципального земельного контроля и установление порядка его осуществления, предусмотренные настоящей статьей, могут быть отнесены к полномочиям органов государственной власти этих субъектов Российской Федерации

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом.

В соответствии с ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хоты бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается сооружение, строение или иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом.

Указанная статья содержит в себе три признака, позволяющих квалифицировать объект недвижимости как самовольную постройку. 

Данная правовая позиция отражена в определении Конституционного суда РФ от 03.07.2007г. № 595-О-П, согласно которому, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке; строительство без получения на это необходимых разрешений; существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет, принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Как указано в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 649,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Клязьминская, д. 32, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 24.06.2010г. серии 77-АМ № 443842.

Между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «Капельмейстер» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 11.09.2007г. № 02-340/07, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 355,7 кв.м, расположенный на 1 этаже, помещение I, комн. 18-28 (торговые), по адресу: <...>, для использования под магазин.

Согласно Выписке из технического паспорта на здание (строение) по состоянию на 15.03.2005г. № дела 3013/19 общая площадь здания, расположенного по адресу: <...>, ООО «Капельмейстер» принадлежит встроенное здание 355,7 кв.м, состоящее из торгового зала (256 кв.м), тамбура (33 кв.м), подсобного помещения (13,9 кв.м), кабинет (5,6 кв.м), коридор (29,6 кв.м), помещения (7,3 кв.м), уборная (3,3 кв.м), помещения (0,9 кв.м), помещения (1 кв.м), помещения (1,9 кв.м), лестница (2,7 кв.м).

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.09.2012г. к договору аренды нежилого помещения стороны договорились внести изменения в части арендуемой площади нежилого помещения, расположенного на 1 этаже, помещение I, комн. 18, 18а, 18б, 18в, 19, 19а, 19б, 20-28, по адресу: <...>, которая составила 352,5 кв.м.

В соответствии со справкой ГУП МосгорБТИ от 16.08.2012г. по данным технического учета изменение площади с 355,7 кв.м на 352,5 кв.м произошло в результате учета изменений текущей инвентаризации, при этом разрешение на произведенную перепланировку в ТБТИ предъявлено.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2015г. по делу № А40-151262/14 удовлетворены требования ООО «Капельмейстер» к Департаменту городского имущества город Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 352,5 кв.м (1 этаж, пом. 1, комн. 18, 18а, 18б, 18в, 19, 19а, 19б, 20-28).

Между Департаментом городского имущества города Москвы (продавец) и ООО «Капельмейстер» был заключен договор купли-продажи недвижимости от 28.01.2016г. № 59-2990, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 352,5 кв.м (1 этаж, пом. 1, комн. 18, 18а, 18б, 18в, 19, 19а, 19б, 20-28), а покупатель – принять и оплатить это имущество.

В соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от 19.02.2016г. № 77-77/009-77/009/051/2016-1183/2 нежилое помещение площадью 352,5 кв.м, этаж 1, помещение I – комнаты 18, 18а,18б,18в, 19, 19а, 19б, с 20 по 28, расположенное по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности ООО «Капельмейстер».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.08.2012г. по делу № А40-58747/10 Департаменту земельных ресурсов г. Москвы, Правительству Москвы в лице Префектуры Северного округа г. Москвы в удовлетворении исковых требований об обязании ООО «Капельмейстер» освободить земельный участок, расположенный <...>, от возведенной на нем пристройки площадью 228 кв.м, отказано.

Судом в рамках дела № А40-58747/10 было установлено, что заявленный к сносу объект является частью целого нежилого помещения, ранее принадлежащего в полном объеме Департаменту имущества г. Москвы и частично приобретенного у него ООО «Капельмейстер» в собственность по договору аренды.

Представитель Префектуры САО г. Москвы пояснил, что объект о сносе которого было заявлено Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, Правительством Москвы в лице Префектуры Северного округа г. Москвы в рамках дела № А40-58747/10 идентичен объекту в рамках настоящего спора.

Согласно абз. 3 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением от 16.10.2017г. суд назначил проведение судебной экспертизы. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Норматив» (119296, <...>) ФИО2.

На разрешение экспертов судом были поставлены следующие вопросы: 1). Является ли пристройка указанная в акте Госинспекции по недвижимости от 15.01.2014 г. № 9097687 по адресу: <...>, капитальной, прочно связанной с землей, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно? 2). Допущены ли при возведении пристройки по адресу: <...>, нарушения градостроительных и строительных норм и правил? 3). Создает ли пристройка по адресу: <...>, угрозу жизни и здоровью граждан? 4). Возможно ли снести (демонтировать) только пристройку по адресу: <...>, без причин ущерба всему зданию?

Согласно заключению эксперта от 22.01.2018г. № 576-10-17 встроенно-пристроенное помещение (пристройка) является капитальным, прочно связанным с землей, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно, при этом отвечая на второй вопрос, экспертом указано, что ране выполненные работы по перепланировке проходили в соответствие с действующим на момент проведения работ законодательством, строительных норм и правил, встроенно-пристроенное нежилое помещение не создает угрозы жизни и здоровью граждан, демонтаж пристройки невозможен без причинения вреда всему зданию ввиду наличия общих плит перекрытий, поскольку возможно причинение ущерба несущим конструкциям жилого здания (стенам).

Поскольку истцы не представили доказательства, подтверждающие, что на спорном земельном участке расположена пристройка, которые является самовольной постройкой, а ответчик возвел ее без разрешительной документации на земельном участке, либо при строительстве не соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила, что являлось бы основанием для его сноса, требования истцов удовлетворению не подлежат.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (ст.196 КГ РФ).

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Исковое требование о сносе самовольной постройки может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), то есть в течение трех лет со дня, когда истец узнал о нарушении своего права.

В силу абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, установленные Гражданским кодексом правила об исковой давности применению не подлежат.

Исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (п. 6 и 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Истцы мотивировали требования тем, что ответчиком осуществлена реконструкция без получения разрешения на строительство.

При этом истцы не приводили доводов о том, что постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, и не представили суду соответствующих доказательств, ходатайство о проведении экспертизы не было заявлено.

Земельный участок, на котором размещен спорный объект, из владения г. Москвы выбыл на основании заключенного договора аренды земельного участка, который является действующим в настоящее время.

Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано с учетом спорной надстройки в 2016г., ранее указанная пристройка была предоставлена ответчику на основании договора аренды от 11.09.2007г.

Согласно исковому заявлению пристройка возведена ответчиком в 2005г. и так же входит в объект недвижимости, при этом данная информация является открытой и находится в свободном доступе, истцы не лишались права ознакомления с данными сведениями.

Кроме того, указанный объект был предметом спора в рамках дела № А40-58747/10.

Таким образом, на дату подачи иска о сносе самовольной постройки, то есть 12.12.2016г., учитывая, что доказательств того, что спорный объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан истцом не предоставлено, земельный участок выбыл из владения города Москвы, поскольку передан по договору аренды и занят объектом недвижимости, принадлежащим ответчику на праве собственности, а также учитывая, что на заявленное требование истцов распространяется общий срок исковой давности, суд не находит оснований для удовлетворения требований.

Расходы по уплате госпошлины распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 222 ГК РФ, ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: С.В. Маслов