Решение от 25 декабря 2018 г. по делу № А83-6232/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-6232/2018
25 декабря 2018 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2018 года

В полном объеме решение изготовлено 25 декабря 2018 года

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Плотникова И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 314910234708301, ИНН <***>)

к Администрации Ароматненского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Индивидуального предпринимателя ФИО3, МУП Муниципального образования Бахчисарайского района Республики Крым «Управляющая компания «Бахчисарай»

о переводе прав и обязанностей арендатора по договору

при участии:

от истца –ФИО4, доверенность б/н от 25.12.2017.

от ответчика –ФИО5, доверенность №14 от 23.07.2018.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - предприниматель) обратилась с исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Крым к Администрации Ароматненского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым (далее - администрация) с требованием перевести на истца права и обязанности арендатора по договору аренды недвижимого имущества от 13.03.2018 №1, заключенного по итогам торгов Администрацией Ароматненского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым, предметом которого является недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>.

Исковые требования основаны в частности на положениях статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и обоснованы тем, что истец, являясь арендатором недвижимого имущества по договору аренды от 01.01.2017 №60/ТА, имел право на перезаключения с ним договора аренды на указанное имущество на новый срок, о чем ответчик был уведомлен. Заключение ответчиком договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> с другим лицом, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве, в частности указывает на то, что ИП ФИО2 заведомо уведомленная о проведении конкурсных процедур по аренде недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, площадью 140,80 кв.м. не приняла участие в торгах (л.д.41-44, том 1).

В ходе рассмотрения спора к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Индивидуальный предприниматель ФИО3, МУП Муниципального образования Бахчисарайского района Республики Крым «Управляющая компания «Бахчисарай».

Третье лицо, ИП ФИО3 в письменном отзыве, представленном суду, указывает, что действия истца противоречат требованиям ФЗ от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», а также внутренним документам сельского поселения, в частности порядку предоставления в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности образования Ароматненского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым, утвержденного решением 34-ой сессии 1 созыва Ароматненского сельского совета (л.д.18-20, том 2).

Заслушав в судебном заседании доводы представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

01.01.2017 между Муниципальным унитарным предприятием муниципального образования Бахчисарайский район Республики Крым «Управляющая компания «Бахчисарай» (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости №60/ТА (нежилого помещения, общей площадью 140,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>), закрепленного за арендодателем на праве хозяйственного ведения (л.д. 20-23, том 1).

Течение срока аренды начинается с момента подписания сторонами акта приёма-передачи объекта аренды, прекращается одновременно с окончанием срока действия настоящего договора (пункт 4.1 договора).

Во исполнение условий договора вышеуказанное недвижимое имущество передано во временное платное пользование истцу, что подтверждается актом приема-передачи объекта аренды недвижимости от 01.01.2017 (л.д. 24, том 1).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что срок действия договора может быть продлен по соглашению сторон, что оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

В связи с окончанием 30.06.2017 срока действия договора, стороны 01.07.2017 заключили дополнительное соглашение №1 о продлении срока действия договора аренды до 31.12.2017 (л.д. 26, том 1).

На основании решения 57 сессии 1 созыва Бахчисарайского районного совета Республики Крым от 17.07.2017 №522 (т. 1 л.д. 124) из муниципальной собственности муниципального образования Бахчисарайский район Республики Крым в муниципальную собственность сельских поселений Бахчисарайского района Республики Крым передано недвижимое имущество согласно приложению, в частности в собственность муниципального образования Ароматненское сельское поселение Бахчисарайского района Республики Крым передано здание – магазин, расположенное по адресу: Республика Крым, <...> (пункт 1 Приложения к решению).

Ароматненским сельским советом Бахчисарайского района Республики Крым в соответствии с решением 37 сессии 1 созыва от 28.07.2017 №301 дано согласие на принятие в муниципальную собственность Ароматненского сельского поселения вышеуказанного недвижимого имущества.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости за муниципальным образованием Ароматненское сельское поселение Бахчисарайского района Республики Крым 18.08.2017 зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество – здание магазина (л.д.46, том 1).

В адрес предпринимателя ответчиком было направлено письмо от 18.10.2017 №02- 05/350 с просьбой заключить с администрацией дополнительное соглашение к договору или заключить временный договор аренды имущества для ведения торговой деятельности, до проведения официальных торгов на аренду указанного имущества (л.д. 27, том 2).

Предпринимателем в адрес администрации было направлено уведомление от 12.12.2017 №02-04/830 о желании заключить договор аренды на новый срок в порядке статьи 621 ГК РФ (л.д. 26, том 2).

В ответ на данное уведомление ответчик письмом от 28.12.2017 №02-05/444 отказал предпринимателю в заключении договора аренды на новый срок, указав на возможность заключения договора аренды путем проведения конкурсных процедур (л.д. 28, том 2).

Кроме того, администрацией в адрес предпринимателя неоднократно направлялись уведомления от 29.12.2017 №02-05/446, от 05.02.2018 №02-05/78 об освобождении занимаемого помещения с сообщением о размещении на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru) информации о проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения – здания магазина, расположенного по адресу: Республика Крым, Бахчисарайского района, с. Ароматное, ул. Скальная, д. 31А, в котором ответчику предлагалось принять участие.

По результатам рассмотрения заявок комиссией по проведению аукциона участником аукциона по лоту №1 признан индивидуальный предприниматель ФИО3, подавшим единственную заявку (протокол №1 от 19.02.2018).

Решением комиссии аукцион признан несостоявшимся по причине подачи одной заявки на участие, поданная заявка ИП ФИО3 признана соответствующей требованиям и условиям, предусмотренной документацией об аукционе, а также было решено заключить с указанным участником аукциона договор аренды нежилого помещения.

ИП ФИО2 заявку на участие в аукционе не подавала и в аукционе не участвовала.

По результатам проведенного аукциона ответчик заключил с ИП ФИО3 договор аренды от 13.03.2018 №1, предметом которого является передача во временное платное пользование нежилого здания магазина, расположенного по адресу: Республика Крым, <...>.

Истец, полагая, что в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на заключение договора аренды недвижимого имущества на новый срок обратился в суд с настоящим иском.

Суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

На основании абзаца 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Несвоевременная уплата арендных платежей или иное нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.

Судом установлено, что истец ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды от 01.01.2017 №60/ТА, в связи с чем не является добросовестным арендатором.

Так, из материалов дела усматривается, что после прекращения срока действия договора аренды от 01.01.2017 истец не исполнил обязанность по возврату объекта аренды по требованию арендодателя (собственника объекта) с подписанием акта приема-передачи, а также не представил правовых оснований для удержания данного имущества.

В адрес предпринимателя неоднократно были направлены уведомления об освобождении незаконно занимаемого помещения от 05.04.2018 №02-29/184 и от 16.05.2018 №02-29/218 с приложенными к ним актами приема-передачи нежилого здания. Предприниматель от их подписи отказалась, о чем имеется отметка на указанных уведомлениях.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.08.2018 по делу № А83-8582/2018 исковые требования Администрации Ароматненского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым о понуждении ИП ФИО2 освободить нежилое помещение – здание магазина (площадью 140,8 кв.м, количество этажей 1, кадастровый номер объекта 90:01:040101:444), расположенное по адресу: Республика Крым, <...>, литер А - удовлетворены.

Данным судебным актом, имеющим преюдициальное значение в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлен факт нарушения предпринимателем обязательств по договору аренды недвижимого имущества от 01.01.2017 в части возврата объекта аренды по требованию арендодателя.

Принимая во внимание установленные факты и требования вышеуказанных правовых норм, учитывая, что в нарушение требований, предусмотренных статьей 621 ГК РФ, частью 1 статьи 65 АПК РФ, предприниматель не представил доказательств наличия условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора аренды, не привел достаточных оснований, необходимых для удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Следует отметить, что внесение арендных платежей арендатором и возврат их арендодателем не имеет правового значения для разрешения данного спора, поскольку не надлежащее исполнение обязательств по договору выразилось в не возврате арендованного имущества по истечении срока договора.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, судебные расходы, по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Судья И.В. Плотников