Решение от 23 января 2020 г. по делу № А46-17306/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-17306/2019
23 января 2020 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2020 года. Полный текст решения изготовлен 23 января 2020 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Храмцова К.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва - помощником судьи Пантелеевой С.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550725700122)

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644024, <...>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 664003, <...>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 315554300037168),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО4 по доверенности от 22.08.2019,

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 21.08.2019, после перерыва – ФИО6 по доверенности от 02.10.2019

от третьих лиц - не явились, извещены



УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:000000:26572 площадью 70,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, помещение 1П, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, просит изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 274 497 руб.».

Определением суда от 28.10.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр», индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр», ИП ФИО3, третьи лица).

Определением суда от 01.11.2019 по делу № А46-17306/2019 назначена экспертиза, на разрешение которой поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения № 1П, общей площадью 70,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 31.07.2018, с учетом НДС и без учета НДС?

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» ФИО7. Производство по делу № А46-17306/2019 приостановлено.

Определением суда от 28.11.2019 в связи с поступлением заключения эксперта № 191101 от 22.11.2019 назначено судебное заседание по вопросу возобновления производства по делу № А46-17306/2019.

В судебном заседании 16.12.2019 производство по делу возобновлено.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил установить рыночную стоимость объекта в сумме 1 310 169 руб., в соответствии с заключением эксперта № 191101 от 22.11.2019, выполненным ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп». Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи «Объекта» - нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:000000:26572 площадью 70,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, помещение 1П, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, изложив пункт 4.1. договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый Объект составляет сумму в размере 1 310 169 рублей. Уточнения судом приняты.

В обоснование заявленных требований ИП ФИО2 указывает, что Департаментом при подготовке проекта договора купли-продажи спорного помещения цена за объект установлена выше рыночной, что нарушает права истца на приобретение имущества по рыночной цене.

Истец в судебном заседании заявленные требования с учетом уточнений поддержал.

Департамент в письменном отзыве на заявление и в заседании суда исковые требования не признал, указав, что цена отчуждаемого объекта определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости № 1-843/2 от 11.06.2019, выполненного ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а потому оснований для установления иной цены не имеется. Полагает, что выводы эксперта общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» ФИО7, изложенные в заключении эксперта № 191101 от 22.11.2019, необоснованны и на их основании не может быть установлена рыночная стоимость имущества, заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснений по проведенной экспертизе.

В судебном заседании, открытом 13.01.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16.01.2020. Информация о перерыве размещена на сайте Арбитражного суда Омской области.

Эксперт общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» ФИО7, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в заседание суда не явилась, представила в материалы дела документы, подтверждающие невозможность явки.

Представитель истца в судебном заседании, продолженном после перерыва, исковые требования поддержал, представил в материалы дела письменные пояснения эксперта о проведенной экспертизе.

Представитель ответчика ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений по проведенной экспертизе не поддержал.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей не обеспечили, письменные отзывы на иск не представили.

В порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о, признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества площадью 70 кв. м., расположенного по адресу: <...>; площадью 76,7 кв. м, расположенного по адресу: <...>; площадью 60,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>; обязать предоставить преимущественное право выкупа спорного арендуемого помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 21.02.2019 по делу № А46-16279/2018 требование индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворено.

Во исполнение решения Арбитражного суда Омской области от 21.02.2019 по делу № А46-16279/2018 ответчиком был подготовлен проект договора купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец передает в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение, именуемое в дальнейшем «объект». Характеристика «Объекта»: нежилое помещение общей площадью 70 кв.м с кадастровым номером 55:36:000000:26572, расположенное по адресу: <...>, помещение 1П.

Пунктом 4.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 823 000 руб.

Не согласившись с ценой, указанной в проекте договора, 23.08.2019 истец направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 274 497 руб.

Указанная цена определена истцом в соответствии с отчетом об оценке № 975/13/19-1 от 20.08.2019, подготовленным ИП ФИО3

Письмом от 19.09.2019 № Исх-ог-ДИО/1352 ответчик направил истцу протокол согласования разногласий, в котором предложил принять пункт 4.1. договора в редакции продавца.

Указывая, что указанная цена является завышенной и не соответствует реальной стоимости помещения, ИП ФИО2 обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела между ИП ФИО2 и Департаментом имущественных отношений имеются неурегулированные разногласия по проекту договора купли-продажи нежилого помещения № 1П, общей площадью 70 кв.м с кадастровым номером 55:36:000000:26572, расположенного по адресу: <...>, в части определения стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Как следует из статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

При этом отчуждение имущества из государственной или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 21.02.2019 по делу № А46-16279/2018 признан незаконным отказ Департамента имущественных отношения Администрации города Омска в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества площадью 70 кв.м., расположенного по адресу: <...>; арендуемого имущества площадью 76,7 кв. 1, расположенного по адресу: <...>; арендуемого имущества площадью 60,4 кв. м., расположенного по адресу: <...>, как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Суд обязал Департамент имущественных отношения Администрации города Омска предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО2 преимущественное право выкупа арендуемого имущества площадью 70 кв.м., расположенного по адресу: <...>; арендуемого имущества площадью 76,7 кв. 1, расположенного по адресу: <...>; арендуемого имущества площадью 60,4 кв. м., расположенного по адресу: <...>.

Из материалов дела усматривается, что при установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 1 823 000 руб. Департаментом использовался отчет об оценке рыночной стоимости № 1-843/2 от 11.06.2019, подготовленный ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр». В соответствии с указанным отчетом величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 06.05.2019, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений составляет 1 823 000 руб.

В подтверждение заявленных по делу исковых требований ИП ФИО2 представлен отчет об оценке № 975/13/19-1 от 20.08.2019, подготовленный ИП ФИО3, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС составляет 1 274 497 руб.

Принимая во внимание различную величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленную указанными выше отчетами об оценке, определением суда от 01.11.2019 по ходатайству истца по делу назначена экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения № 1П, общей площадью 70,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 31.07.2018, с учетом НДС и без учета НДС?

В соответствии с заключением эксперта № 191101 от 22.11.2019 рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 31.07.2018 составляет 1 546 000 руб. с учетом НДС, 1 310 169 руб. без учета НДС.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценивая представленные в материалы дела отчеты об оценке № 1-843/2 от 11.06.2019, подготовленный ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр», № 975/13/19-1 от 20.08.2019, подготовленный ИП ФИО3, экспертное заключение № 191101 от 22.11.2019, с учетом письменных пояснений эксперта, представленных в материалы дела, а также с учётом пояснений сторон, суд полагает, что с учетом избранного экспертом метода проведения оценки, содержания и результатов проведенного исследования, имеющегося обоснования вывода по постановленному вопросу, данные судебной экспертизы являются более достоверными, объективно отражают рыночную стоимость имущества.

Доводы Департамента выводов эксперта относительно рыночной стоимости указанного выше нежилого помещения не опровергают, о недостаточной ясности или полноте, либо о наличии противоречий в выводах эксперта не свидетельствуют, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлялось.

С учетом указанного, суд считает необходимым при определении величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости исходить из заключения эксперта № 191101 от 22.11.2019, согласно которому стоимость спорного объекта недвижимости составляет 1 310 169 руб. без учета НДС.

При таких обстоятельствах исковые требования ИП ФИО2 о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:000000:26572 площадью 70,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, помещение 1П, путем обязания Департамента заключить с истцом договор купли-продажи вышеуказанного помещения в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, с изложением пункта 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 310 169 руб.», являются законными и обоснованными.

Как следует из части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с указанным, с Департамента в пользу ИП ФИО2 надлежит взыскать 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 15 000 руб. расходов на проведение экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить полностью.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>; 644043, <...>), действующий от имени муниципального образования городской округ город Омск Омской области, в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550725700122) договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:000000:26572, площадью 70,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, помещение 1П, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 310 169 руб.».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>; 644043, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304550725700122) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 15 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.


Судья К.В. Храмцов