Решение от 28 сентября 2024 г. по делу № А29-6092/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru  


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-6092/2024
29 сентября 2024 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2024 года, полный текст решения изготовлен 29 сентября 2024 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Никитиной Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Путинцевой О.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью Транспортно-логистическая компания «Транс Рэйл»  (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми  (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о возложении обязанности заключить договор,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора,

Федеральное агентство воздушного транспорта (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), Коми межрегиональное территориальное управление воздушного транспорта Федерального агентства воздушного транспорта (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Транспортно-логистическая компания «Транс Рэйл» (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (далее – ответчик, Администрация) о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 11:15:1701003:809, площадью 0,6 га, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Усинск, пгт. Парма, ул. Полярная, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, имеющего кадастровый номер 11:15:1701003:849.

В отзыве на иск от 15.05.2024 Администрация дала пояснения по существу взаимоотношений с истцом в рамках заявленных требований и оставила разрешение спора на усмотрение суда, просит рассмотреть дело без участия его представителя по имеющимся в деле материалам.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 12.08.2024 судебное разбирательство по делу отложено на 18.09.2024.

В связи с тем, что испрашиваемый земельный участок расположен на приаэродромной территории, что подтверждается выпиской из ЕГРН, к участию в деле привлечены Федеральное агентство воздушного транспорта (Агентство), Коми межрегиональное территориальное управление воздушного транспорта Федерального агентства воздушного транспорта (Управление).

Управление в отзыве от 04.09.2024 указало, что не располагает информацией о причинах отказа Администрации в заключении договора аренды участка имеющего кадастровый номер 11:15:1701003:809 для завершения строительства объекта. Также считает, что размещение объекта на спорном земельном участке и завершение его строительства, в случае, если его параметры не будут превышать установленные ограничения, не противоречит требованиям воздушного законодательства Российской Федерации.

Ответчик и третьи лица явку в суд своих представителей не обеспечили.

Представитель истца в судебном заседании  на исковых требованиях настаивал.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 18.09.2024 по 20.09.2024, после которого судебное заседание продолжено при участии представителя истца.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

27.11.2018 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от №5110/18 (далее – договор), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 0,6000 га, адрес земельного участка: Республика Коми, городской округ «Усинск», пгт. Парма, ул. Полярная, кадастровый номер земельного участка: 11:15:1701003:809, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: автомобильный транспорт: базы автотранспорта, базы автотранспортных предприятий; фактическое использование: объект незавершенного строительства.

Договор аренды прекратил свое действие 21.05.2021, в связи с окончанием его срока.

Согласно сведениям ЕГРП, в границах земельного участка с кадастровым номером 11:15:1701003:809, площадью 0,6 га, расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 11:15:1701003:849.

30.11.2023 истец обратился в Администрацию с заявлением о выкупе земельного участка под объектом незавершенного строительства, на что получил мотивированный отказ.

13.03.2024 истец обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка для завершения строительства. Комитетом но управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Усинск» Республики Коми по поручению Администрации 18.03.2024 вынесен отказ в заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

Не согласившись с отказом в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, истец обратился с в суд с настоящим заявлением.

Суд, руководствуясь положениями  федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», п. 6 ст. 239.1, п. 1 ст. 271  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), подпункт 5 пункта 1 статьи 1, п. 4 ст. 39.16, п.  5 ст. 39.6, п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, пришел к выводу об обоснованности исковых требований.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения. Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 1 - 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишьпри определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом врамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленныхв порядке статьи 239.1 ГК РФ. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

До 01.03.2023 в соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» допускалось продление на три года договоров аренды государственных и муниципальных земель.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1)         собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2)         собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пи. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не редоставлялся для  завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В рассматриваемом случае данное право было однократно реализовано истцом как собственником объекта незавершенного строительства при заключении договора.

В связи с вышеизложенным, ответчик не имеет правовых оснований для заключения договора аренды с истцом на вышеуказанный земельный участок.

Между тем, Администрация не воспользовалась правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащих истцу, совершения истцом действий по продолжению строительства, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Правовая позиция относительно применения положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 и Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав собственника / застройщика, что не согласуется с требованиями стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Действующим законодательством закреплено право собственника объекта незавершенного строительства на однократное повторное приобретение в аренду сроком на три года в льготном порядке (минуя процедуру торгов) земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с целью завершения строительства такого объекта, что изложено в письмах об отказе в предоставлении земельного участка.

Вместе с тем, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства незавершенного объекта.

Из материалов дела усматривается, что испрашиваемый земельный участок расположен на приаэродромной территории, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно Приказа Росавиации от 27.03.2023 № 178-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Усинск» (далее Приказ Росавиации) в подзонах приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Усинск устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности.

Земельный участок расположен в третьей подзоне, в которой запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный федеральный орган исполнительной власти) при установлении соответствующей приаэродромной территории.

Пунктом 12.3. Приказа Росавиации изложен перечень ограничений использования объектов недвижимости и осуществления деятельности. Согласно пп.1 п. 12.3. Приказа Росавиации в границах третьей подзоны запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, приведенные в п. 2 таблицы. Максимальная разрешенная высота сооружений зависит от секторов с первого по седьмой, расположенных на разном удалении от аэродрома. Чем дальше расположен сектор, тем более допустимая высота сооружения, при этом в секторе 1, находящемся на минимальном удалении от аэродрома, максимальная высота сооружения не должна превышать 72,38 м, для сектора 7 – 229,81 м соответственно.

Согласно представленной проектной документации раздел 3 «Архитектурные решения» проектируемое здание – двухэтажное, размеры в осях 8,76 х 16,73 м., что ниже показателя ограничения высоты.

Учитывая изложенное, заявленные истцом требования подлежат удовлетворению; суд обязывает Администрацию заключить с Обществом без проведения торгов договор аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 11:15:1701003:809, площадью 0,6 га, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Усинск, пгт. Парма, ул. Полярная, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, имеющего кадастровый номер 11:15:1701003:849 сроком на три года.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При этом под оспариванием прав истца ответчиком следует понимать совершение последним определенных действий, свидетельствующих о несогласии с предъявленным иском, например, подача встречного искового заявления, то есть наличие самостоятельных претензий ответчика на объект спора.

Суд каких-либо противоправных действий со стороны ответчика, нарушающих права истца, не установил.

В связи с тем, что удовлетворение иска не было обусловлено установлением обстоятельств нарушения или оспаривания прав Общества со стороны Администрации, оснований для возложения на ответчика обязанности по возмещению судебных расходов не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171,  176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд           



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Администрацию муниципального округа «Усинск» Республики Коми (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью Транспортно-логистическая компания «Транс Рэйл»  (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) без проведения торгов договор аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 11:15:1701003:809, площадью 0,6 га, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Усинск, пгт. Парма, ул. Полярная, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, имеющего кадастровый номер 11:15:1701003:849 сроком на три года.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья                                                                                               Д.В. Никитина